Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới 2026 – Hùng Anh Groups

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026 là tài liệu được nhiều gia chủ quan tâm khi chuẩn bị xây dựng nhà mới, cải tạo hoặc nâng tầng công trình. Việc tìm hiểu mẫu giấy phép không chỉ giúp chủ đầu tư nắm rõ những thông tin cần có trên giấy phép và xây nhà trọn gói mà còn hạn chế sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý. 

Vậy giấy phép xây dựng nhà ở gồm những nội dung gì, mẫu mới nhất được quy định ra sao và cần lưu ý những gì khi xin cấp phép? Trong bài viết dưới đây, Hùng Anh Groups sẽ cung cấp thông tin chi tiết về mẫu giấy phép xây dựng nhà ở năm 2026 cùng những quy định liên quan, giúp bạn chuẩn bị hồ sơ và triển khai công trình đúng quy định.

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới 2026 là mẫu nào?

Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hệ thống biểu mẫu mới trong quy trình cấp giấy phép xây dựng. Đối với gia đình và cá nhân chuẩn bị xây nhà, cần chú ý ba mẫu chính sau đây.

Biểu mẫu	Nội dung	Khi nào cần quan tâm?
Mẫu số 01	Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới	Chủ đầu tư sử dụng khi lập hồ sơ xin cấp phép
Mẫu số 02	Đơn đề nghị điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép	Sử dụng khi giấy phép đã cấp cần điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại
Mẫu số 03	Giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh hoặc gia hạn	Văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp, trong đó có nhà ở riêng lẻ
Mẫu số 05	Giấy phép xây dựng có thời hạn	Áp dụng với công trình thuộc trường hợp được cấp phép có thời hạn

Như vậy, nếu bạn đang tìm mẫu giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ để xem giấy phép sau khi được cấp có những thông tin gì, cần tham khảo Mẫu số 03.

Nếu bạn đang chuẩn bị hồ sơ và muốn tìm mẫu đơn xin giấy phép xây dựng nhà ở, tài liệu cần sử dụng lại là Mẫu số 01.

Đây là hai văn bản có mục đích hoàn toàn khác nhau và không nên sử dụng thay thế cho nhau.

Bạn có thể kiểm tra Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Phụ lục II được đăng tải trực tiếp trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ .Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Phụ lục II chính thức

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở gồm những nội dung gì?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không đơn thuần là văn bản xác nhận chủ nhà được phép thi công. Giấy phép còn xác định các giới hạn quan trọng mà công trình phải tuân thủ trong quá trình xây dựng.

Thông thường, giấy phép sẽ thể hiện thông tin về công trình, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, loại và cấp công trình, cốt xây dựng nếu có, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất khi các chỉ tiêu này được áp dụng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, giấy phép còn thể hiện tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích xây dựng tầng một, số tầng của công trình và chiều cao tối đa.

Số tầng được xác định không chỉ dựa trên các tầng sử dụng thông thường mà còn có thể liên quan đến tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật và tum.

Thời hạn khởi công cũng là nội dung chủ nhà cần đặc biệt chú ý. Theo quy định, thời hạn khởi công được ghi trên giấy phép và không quá 12 tháng kể từ ngày giấy phép được cấp hoặc gia hạn.

Mẫu trình bày giấy phép xây dựng nhà ở để tham khảo

Một giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ về cơ bản sẽ có cấu trúc gồm tên cơ quan cấp phép, số giấy phép, thông tin chủ đầu tư, thông tin công trình và các chỉ tiêu xây dựng được phê duyệt.

Phần thông tin chủ đầu tư thể hiện tên cá nhân hoặc tổ chức và địa chỉ liên hệ.

Phần thông tin công trình thể hiện địa điểm xây dựng, thông tin thiết kế và các thông số được phép thi công như diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao.

Cuối giấy phép là thời hạn khởi công cùng các yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ khi triển khai công trình.

Mẫu trình bày trên chỉ giúp người đọc hình dung cấu trúc giấy phép. Khi cần đối chiếu hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư nên sử dụng trực tiếp Mẫu số 03 trong Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay vì sử dụng mẫu tự soạn.

Mẫu giấy phép xây dựng và đơn xin giấy phép xây dựng khác nhau như thế nào?

Đây là điểm nhiều gia chủ dễ nhầm khi tìm biểu mẫu trên Internet.

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng là giấy tờ do chủ đầu tư chuẩn bị và nộp cho cơ quan nhà nước. Theo quy định hiện hành, đơn đề nghị cấp mới sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Ngược lại, giấy phép xây dựng là kết quả được cơ quan có thẩm quyền cấp sau khi xem xét hồ sơ và xác định công trình đáp ứng điều kiện.

Vì vậy, gia chủ không tự điền rồi sử dụng một “mẫu giấy phép xây dựng” để thay cho thủ tục xin phép. Khi chuẩn bị hồ sơ, tài liệu cần tìm trước tiên thường là Mẫu số 01.

Xây nhà năm 2026 có bắt buộc phải xin giấy phép không?

Không phải mọi công trình nhà ở đều bắt buộc xin giấy phép xây dựng.

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có thể thuộc trường hợp được miễn giấy phép nếu đồng thời không nằm trong các khu vực pháp luật quy định phải quản lý bằng giấy phép.

Các khu vực cần đặc biệt kiểm tra gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực xây dựng được xác định trong các đồ án quy hoạch có liên quan và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Do đó, không nên hiểu đơn giản rằng mọi ngôi nhà dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép. Ngay từ giai đoạn thiết kế nhà phố trọn gói, gia chủ nên kiểm tra thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu pháp lý tại địa phương để xác định công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay không.

Ví dụ, một căn nhà 3 tầng có diện tích sàn 250 m² vẫn có thể phải xin giấy phép nếu vị trí xây dựng nằm trong khu vực được quản lý theo quy hoạch hoặc quy chế kiến trúc.

Ngược lại, một nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và nằm ngoài những khu vực được Luật Xây dựng liệt kê có thể thuộc trường hợp miễn giấy phép.

Trước khi khởi công, gia chủ nên kiểm tra cụ thể thông tin quy hoạch tại địa phương thay vì chỉ dựa vào số tầng của công trình.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Để được cấp giấy phép xây dựng, công trình phải đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch và thiết kế.

Đối với nhà ở riêng lẻ, phương án xây dựng trước hết phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Công trình cũng phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc các căn cứ quy hoạch có liên quan tùy khu vực.

Thiết kế công trình phải đáp ứng yêu cầu về an toàn chịu lực, công trình lân cận, phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật theo trường hợp cụ thể.

Điều này lý giải vì sao hai thửa đất có diện tích tương tự nhưng số tầng, chiều cao, khoảng lùi hoặc mật độ xây dựng được phép có thể khác nhau.

Gia chủ nên kiểm tra chỉ tiêu quy hoạch và điều kiện xây dựng trước khi hoàn thiện thiết kế kiến trúc. Nếu thiết kế trước rồi mới kiểm tra pháp lý, phương án có thể phải sửa lại khi làm thủ tục xin phép.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở năm 2026 gồm những gì?

Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ.

Thành phần đầu tiên là đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II.

Tiếp theo là một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định. Trong một số trường hợp liên quan đến di sản văn hóa có thể cần thêm ý kiến của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền.

Phần quan trọng tiếp theo là hồ sơ thiết kế xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hoặc cá nhân, hồ sơ thường phải thể hiện mặt bằng công trình trên lô đất và sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng và mặt cắt móng.

Hồ sơ cũng cần thể hiện phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như cấp nước, thoát nước và cấp điện. Nếu công trình có nhà liền kề, cần lưu ý yêu cầu bảo đảm an toàn cho công trình bên cạnh.

Tùy quy mô và đặc điểm công trình, hồ sơ còn có thể liên quan đến thủ tục phòng cháy chữa cháy hoặc báo cáo thẩm tra thiết kế khi pháp luật yêu cầu.

Do mỗi công trình có điều kiện đất đai, quy hoạch và thiết kế khác nhau, gia chủ nên rà soát hồ sơ theo chính trường hợp của mình trước khi nộp.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu?

Từ ngày 01/07/2026, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thuộc phạm vi quản lý, trừ những trường hợp thuộc thẩm quyền khác theo quy định.

Quy định hiện hành cũng định hướng việc nộp hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Khi xảy ra sự cố khách quan khiến việc thực hiện trên môi trường điện tử không thể tiến hành, hồ sơ có thể được tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích theo quy định.

Gia chủ nên kiểm tra hướng dẫn cụ thể của xã hoặc phường nơi có công trình trước khi nộp để tránh chuẩn bị sai thành phần hồ sơ.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?

Đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành là 07 ngày làm việc.

Cần phân biệt thời gian giải quyết theo quy định với tổng thời gian thực tế từ lúc gia chủ bắt đầu chuẩn bị hồ sơ.

Nếu bản vẽ chưa phù hợp quy hoạch, giấy tờ đất cần bổ sung hoặc hồ sơ chưa đầy đủ, thời gian hoàn tất thủ tục thực tế sẽ kéo dài hơn.

Vì vậy, khâu khảo sát pháp lý và chuẩn bị thiết kế đúng ngay từ đầu thường có tác động lớn hơn nhiều so với việc chỉ quan tâm đến thời gian cơ quan nhà nước xử lý hồ sơ.

Khi nhận giấy phép xây dựng cần kiểm tra những thông tin nào?

Sau khi nhận giấy phép, gia chủ không nên chỉ kiểm tra tên và địa chỉ mà cần đối chiếu giấy phép với bản vẽ thiết kế chuẩn bị thi công.

Trước hết cần kiểm tra đúng vị trí và ranh giới xây dựng. Sau đó đối chiếu diện tích xây dựng tầng một, tổng diện tích sàn, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao công trình.

Các thông tin về tầng hầm, tầng áp mái, tum hoặc khoảng lùi cũng cần được kiểm tra nếu công trình có các hạng mục này.

Nếu công trình thi công khác với những nội dung quan trọng đã được cấp phép, chủ đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép trước khi tiếp tục triển khai.

Đây là lý do bản vẽ xin phép và bản vẽ sử dụng để thi công cần được kiểm soát thống nhất ngay từ giai đoạn chuẩn bị.

Thay đổi số tầng có phải điều chỉnh giấy phép xây dựng không?

Khi thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến những nội dung thuộc diện phải điều chỉnh theo quy định, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi triển khai phần thay đổi.

Số tầng, chiều cao, quy mô và các chỉ tiêu xây dựng quan trọng đều là những nội dung cần đặc biệt lưu ý.

Gia chủ không nên tự tăng thêm tầng hoặc thay đổi đáng kể quy mô công trình chỉ dựa trên điều kiện thực tế tại công trường mà chưa kiểm tra lại hồ sơ pháp lý.

Giấy phép xây dựng hết thời hạn khởi công phải làm gì?

Giấy phép xây dựng quy định thời hạn được phép khởi công. Theo quy định hiện hành, thời hạn này không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn.

Nếu sắp hết thời hạn mà công trình chưa thể khởi công, chủ đầu tư cần kiểm tra điều kiện và thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định thay vì tiếp tục sử dụng giấy phép đã hết hiệu lực khởi công.

Đối với nhu cầu điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép, Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP là biểu mẫu cần được tham khảo.

Những lỗi thường gặp khi chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng

Một số sai sót có thể khiến quá trình xin giấy phép phát sinh nhiều công việc bổ sung.

• Sử dụng biểu mẫu cũ: Chủ đầu tư tải mẫu đơn hoặc mẫu giấy phép theo quy định đã được thay thế mà không kiểm tra hiệu lực văn bản.
• Nhầm mẫu giấy phép với mẫu đơn đề nghị: Mẫu số 03 là văn bản được cấp, trong khi Mẫu số 01 là tài liệu cần chuẩn bị để xin cấp mới.
• Thiết kế không phù hợp quy hoạch: Số tầng, chiều cao, mật độ hoặc khoảng lùi dự kiến không đáp ứng yêu cầu tại vị trí xây dựng.
• Thông tin hồ sơ không thống nhất: Địa chỉ, diện tích thửa đất hoặc các thông số trên bản vẽ không trùng khớp với tài liệu pháp lý.
• Không kiểm tra an toàn công trình liền kề: Việc xây dựng nhà phố, đặc biệt công trình có tầng hầm hoặc móng sâu, cần lưu ý các yêu cầu về bảo đảm an toàn đối với công trình xung quan

Để hạn chế những sai sót này, gia chủ nên phối hợp kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch và thiết kế trước khi nộp đề nghị cấp phép.

Có nên nhờ đơn vị xây dựng hỗ trợ hồ sơ xin giấy phép?

Gia chủ hoàn toàn có thể tự chuẩn bị và thực hiện thủ tục nếu đã xác định rõ tình trạng pháp lý của đất, quy hoạch và có bộ hồ sơ thiết kế phù hợp.

Tuy nhiên, với nhà phố xây chen, nhà có tầng hầm, công trình cần tối ưu mật độ hoặc những thửa đất có điều kiện quy hoạch phức tạp, việc phối hợp giữa người thiết kế và đơn vị thi công ngay từ đầu có thể hạn chế tình trạng bản vẽ xin phép khác xa phương án thi công thực tế.

Hùng Anh Groups hoạt động trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng nhà ở. Khi triển khai công trình, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý, thiết kế và phương án thi công cần được thực hiện đồng bộ để gia chủ kiểm soát tốt hơn các thay đổi trước khi khởi công.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà, gia chủ có thể tham khảo thêm dịch vụ xây nhà trọn gói của Hùng Anh Groups để hiểu đầy đủ các công việc từ thiết kế, hồ sơ chuẩn bị xây dựng đến thi công và hoàn thiện công trình.

Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở năm 2026

Để hạn chế việc phải bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ nhiều lần, chủ đầu tư nên thực hiện theo quy trình sau.

Bước 1. Kiểm tra pháp lý và quy hoạch

Xác định công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay không, đồng thời kiểm tra mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch áp dụng.

Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ thiết kế

Lập hồ sơ thiết kế phù hợp với điều kiện của thửa đất, phương án kiến trúc dự kiến và các yêu cầu an toàn.

Bước 3. Hoàn thiện đơn và giấy tờ

Chuẩn bị Mẫu số 01 cùng giấy tờ về đất đai, bản vẽ và các tài liệu có liên quan.

Bước 4. Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền khác.

Hồ sơ được thực hiện trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trường hợp xảy ra sự cố khách quan khiến việc thực hiện điện tử không thể tiến hành, pháp luật có quy định hình thức tiếp nhận thay thế.

Bước 5. Nhận và kiểm tra giấy phép

Sau khi hồ sơ được giải quyết, chủ đầu tư nhận kết quả theo quy định.

Trước khi thi công, cần kiểm tra số giấy phép, vị trí xây dựng, diện tích, số tầng, chiều cao và các nội dung được phép thực hiện.

Câu hỏi thường gặp về mẫu giấy phép xây dựng nhà ở

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026 là mẫu số mấy?

Mẫu giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh hoặc gia hạn áp dụng cho nhà ở riêng lẻ được quy định tại Mẫu số 03 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Mẫu đơn xin giấy phép xây dựng nhà ở là mẫu nào?

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Đây là giấy tờ do chủ đầu tư chuẩn bị, không phải giấy phép được cơ quan nhà nước cấp.

Có thể tải mẫu giấy phép xây dựng nhà ở Word không?

Có thể tham khảo bản điện tử của các biểu mẫu, nhưng cần đối chiếu với văn bản chính thức để bảo đảm sử dụng đúng phiên bản.

Đối với giấy phép xây dựng, chủ đầu tư chỉ sử dụng văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp. Việc tải một file Word và tự điền thông tin không tạo ra giấy phép xây dựng hợp pháp.

Nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây dựng không?

Việc miễn giấy phép không được quyết định chỉ bởi cách gọi nhà cấp 4.

Cần xem xét quy mô, tổng diện tích sàn, vị trí công trình và các điều kiện miễn giấy phép theo Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025.

Nhà xây dựng ở nông thôn có cần xin giấy phép không?

Tùy từng trường hợp. Nhà ở nông thôn đáp ứng đầy đủ điều kiện miễn giấy phép có thể không phải xin phép.

Nếu công trình nằm trong khu vực thuộc diện quản lý bằng giấy phép hoặc không đáp ứng điều kiện miễn, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục tương ứng.

Giấy phép xây dựng hết hạn khởi công có gia hạn được không?

Chủ đầu tư có thể đề nghị gia hạn nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

Đơn đề nghị gia hạn sử dụng Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Có thể xây nhà khác với bản vẽ xin phép không?

Không nên tự ý thay đổi những nội dung thuộc diện phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Nếu phát sinh nhu cầu thay đổi quy mô, số tầng, chiều cao hoặc các chỉ tiêu quan trọng khác, cần kiểm tra và thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định trước khi thi công phần thay đổi.

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2026 được xác định theo Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Đối với nhà ở riêng lẻ, Mẫu số 03 là biểu mẫu giấy phép cần tham khảo, trong khi Mẫu số 01 được sử dụng để đề nghị cấp mới.

Bên cạnh việc sử dụng đúng biểu mẫu, gia chủ cần kiểm tra tình trạng pháp lý của đất, quy hoạch, chỉ giới, mật độ xây dựng, chiều cao và số tầng trước khi triển khai thiết kế.

Trên đây là những thông tin về mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026 cùng các quy định và lưu ý quan trọng trong quá trình xin cấp phép. Việc nắm rõ nội dung giấy phép, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng thủ tục sẽ giúp gia chủ hạn chế sai sót, tiết kiệm thời gian và đảm bảo công trình được triển khai hợp pháp. 

Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng nhà ở nhưng chưa nắm rõ các thủ tục pháp lý cần thiết, hãy liên hệ Hùng Anh Groups để được tư vấn và hỗ trợ lựa chọn giải pháp phù hợp với nhu cầu thực tế.