Chuẩn bị khởi công tại Hà Nội nhưng lo ngại thủ tục xin phép xây nhà rườm rà, bản vẽ sai quy hoạch dẫn đến nguy cơ bị đình chỉ thi công hoặc phạt tiền từ 60.000.000 đến 80.000.000 đồng? Thực tế, giấy phép xây dựng không chỉ là điều kiện pháp lý bắt buộc trước khi động thổ mà còn quyết định trực tiếp đến an toàn kết cấu và thủ tục hoàn công sau này. Bài viết dưới đây của Hùng Anh Groups sẽ cập nhật toàn diện quy định pháp luật mới nhất năm 2026, danh mục hồ sơ bản vẽ, thời gian giải quyết và bảng dự toán chi phí minh bạch. Cần tư vấn bản vẽ chuẩn quy hoạch và hỗ trợ thủ tục trọn gói từ A-Z kịp ngày khởi công, hãy gọi ngay Hotline Kỹ sư Cao Xuân Hùng: 091.15.44444!

Khái niệm và vai trò cốt lõi của giấy phép xây dựng dưới góc nhìn kỹ thuật – pháp lý

Trước đây, khái niệm giấy phép xây dựng thường được dẫn chiếu tại Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Tuy nhiên, theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, thay thế Luật Xây dựng 2014), cấu trúc điều khoản đã có sự điều chỉnh quan trọng: tại Khoản 17 Điều 3 của Luật Xây dựng 2025, nội dung giải thích từ ngữ được chuyển dịch sang quy định về Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các cấp…), trong khi khái niệm và các quy định về giấy phép xây dựng được chuẩn hóa lại theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính, đồng bộ chặt chẽ với các quy định mới về miễn giấy phép tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đất đai mới cùng Nghị định 175/2024/NĐ-CP và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Theo hệ thống pháp luật hiện hành, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Văn bản này xác nhận sự cho phép của cơ quan quản lý đối với chủ đầu tư trong việc triển khai xây dựng công trình theo đúng quy chuẩn kỹ thuật và quy hoạch được duyệt.

Vai trò và tầm quan trọng thực tế của giấy phép xây dựng

Dưới góc độ của một nhà thầu thi công thực chiến, giấy phép xây dựng không đơn thuần là thủ tục hành chính mà đóng 4 vai trò bảo vệ trực tiếp quyền lợi và tài sản của gia chủ:

• Đảm bảo tính pháp lý tuyệt đối cho công trình và tài sản gắn liền với đất: Giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý chứng minh chủ đầu tư được phép thi công hợp pháp. Đặc biệt, đây là giấy tờ bắt buộc phải có nếu sau khi xây xong, gia chủ muốn làm thủ tục hoàn công nhà ở (cập nhật tài sản gắn liền với đất lên Sổ đỏ/Sổ hồng) để gia tăng giá trị bất động sản hoặc thế chấp ngân hàng.
• Đảm bảo chất lượng và an toàn kết cấu công trình: Giấy phép chỉ được cấp dựa trên bộ hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật đã được cơ quan chuyên môn thẩm duyệt. Quá trình này giúp kiểm soát chặt chẽ giải pháp kết cấu móng, cột, dầm, sàn, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), cấp thoát nước và độ an toàn đối với các nhà liền kề xung quanh.
• Đảm bảo tuân thủ quy hoạch và mỹ quan đô thị: Giúp công trình xây dựng đúng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (khoảng lùi), mật độ xây dựng và chiều cao các tầng, tạo sự đồng bộ, hài hòa với hạ tầng kỹ thuật khu vực.
• Tránh rủi ro đình chỉ thi công và tranh chấp lân cận: Khi có giấy phép hợp lệ và bản cam kết an toàn, chủ nhà hoàn toàn yên tâm triển khai thi công mà không sợ bị gián đoạn tiến độ hay vướng vào các khiếu kiện phức tạp với hàng xóm.

Khi nào BẮT BUỘC phải xin phép và khi nào ĐƯỢC MIỄN giấy phép xây dựng?

Trước khi bắt tay vào chuẩn bị hồ sơ, gia chủ cần xác định chính xác công trình của mình thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép hay thuộc diện được miễn theo quy định mới nhất để tránh mất thời gian hoặc bị phạt oan.

1. Những trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép khi xây dựng

Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, các trường hợp dưới đây bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Xây dựng mới công trình nhà ở và công trình dân dụng: Bao gồm tất cả các công trình nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị (nhà phố, nhà ống, biệt thự, nhà cấp 4), công trình công cộng, công trình công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật…
• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trong khu vực quy hoạch: Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên, hoặc nhà ở dưới 07 tầng nhưng nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, hoặc xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
• Sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu thuộc các trường hợp:
  • Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực (đục phá sàn, cấy thêm cột, gia cố móng, nâng thêm tầng, đổ thêm sàn bê tông hoặc gác lửng), thay đổi công năng sử dụng, làm tăng diện tích sàn xây dựng;
  • Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài của công trình tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, hoặc làm ảnh hưởng đến an toàn công trình và môi trường xung quanh;
  • Sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ có diện tích sàn xây dựng từ 70m² trở lên có can thiệp vào kết cấu hoặc không gian kiến trúc;
  • Sửa chữa, cải tạo công trình thuộc danh mục do Thủ tướng Chính phủ quy định.
• Di dời công trình: Di dời toàn bộ hoặc một phần công trình từ vị trí cũ sang vị trí mới.
• Các trường hợp đặc thù khác: Xây dựng công trình sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; lắp đặt thiết bị, hệ thống kỹ thuật lớn có nguy cơ gây mất an toàn chịu lực và cháy nổ; xây dựng công trình có thời hạn (công trình tạm trong vùng quy hoạch).

2. Những trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng

Căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Điều 43) đồng bộ cùng Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đất đai mới, chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau:

Nhóm 1: Sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ, không đổi kết cấu

• Cải tạo, sửa chữa nội thất bên trong công trình (sơn bả lại tường, lát lại nền gạch, thay trần thạch cao, thay thiết bị vệ sinh, đóng tủ bếp…) hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
• Điều kiện tiên quyết: Việc sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến môi trường và an toàn công trình;
• Sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ có diện tích sàn xây dựng dưới 70m² (không làm thay đổi kết cấu chịu lực và kiến trúc mặt ngoài);
• Lắp đặt thiết bị, hệ thống kỹ thuật bên trong không có nguy cơ gây mất an toàn công trình và cháy nổ.

Nhóm 2: Nhà ở thuộc dự án quy hoạch 1/500 và nhà ở nông thôn chưa có quy hoạch

• Nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (tuy nhiên chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo thời điểm khởi công kèm hồ sơ thiết kế theo mẫu cho cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương trước khi thi công);
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, miền núi, hải đảo có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m² thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, chưa có quy hoạch xây dựng khu chức năng, chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc được duyệt (trừ khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa).

Nhóm 3: Xây dựng công trình phụ trợ và công trình tạm phục vụ thi công

• Xây dựng công trình tạm dùng để phục vụ trực tiếp cho việc thi công xây dựng công trình chính (lán trại công nhân, kho chứa vật tư tạm trên đất công trình);
• Xây dựng công trình nhà kính có diện tích sàn xây dựng dưới 10m²;
• Xây dựng công trình chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm có diện tích sàn xây dựng dưới 200m² (tại khu vực cho phép);
• Xây dựng nhà kho, nhà để xe phụ trợ có diện tích sàn xây dựng dưới 50m² (trong khuôn viên hợp pháp theo quy định địa phương);
• Xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật nội bộ đơn giản như cống, rãnh thoát nước sân vườn.

Lời khuyên từ Kỹ sư Hùng Anh Groups: Tại khu vực các phường nội thành và ven đô Hà Nội, hầu hết đất ở đều đã nằm trong quy hoạch phân khu đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc. Do đó, ngay cả khi bạn xây nhà cấp 4 hay sửa nhà nâng thêm 1 tum nhỏ, hãy kiểm tra kỹ với cán bộ địa chính hoặc liên hệ trực tiếp Hotline 091.15.44444 để tránh tâm lý chủ quan “nhà nhỏ không cần xin phép” dẫn đến bị phạt nặng.

Phân loại chi tiết các loại giấy phép xây dựng hiện hành

Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, quy mô và tình trạng quy hoạch của thửa đất, pháp luật phân chia giấy phép xây dựng thành các loại cụ thể sau đây. Việc xác định đúng loại giấy phép ngay từ đầu giúp hồ sơ của bạn được duyệt ngay từ “vòng 1”:

1. Giấy phép xây dựng mới

Là loại giấy phép cấp cho chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng mới hoàn toàn công trình trên nền đất trống hoặc sau khi đã phá dỡ nhà cũ. Giấy phép xây dựng mới bao gồm:

• Giấy phép xây dựng chính thức (Vĩnh viễn): Cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trên đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn (Giấy phép xây dựng tạm): Dành cho công trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước. Thời hạn tồn tại của công trình được ghi rõ trong giấy phép theo kế hoạch thực hiện quy hoạch, và chủ nhà phải có văn bản cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch.
• Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Dành cho từng phần của công trình (ví dụ: Giai đoạn 1 cấp phép thi công phần ngầm và móng; Giai đoạn 2 cấp phép thi công phần thân) hoặc từng công trình của dự án lớn, phức tạp khi thiết kế bản vẽ thi công của toàn bộ dự án chưa hoàn thiện đồng bộ.

2. Giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

Được cấp khi chủ nhà thực hiện các hoạt động sửa chữa cải tạo nhà ở làm thay đổi kết cấu chịu lực (nâng tầng, đục sàn, cơi nới diện tích, thêm thang máy), thay đổi công năng sử dụng hoặc thay đổi mặt đứng kiến trúc tiếp giáp đường phố. Thời hạn giải quyết tiêu chuẩn là 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 30 ngày đối với công trình khác.

3. Giấy phép di dời công trình

Áp dụng khi chủ đầu tư cần di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị, trung tâm cụm xã hoặc khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa sang vị trí mới.

• Điều kiện di dời: Vị trí nơi công trình di dời đến phải phù hợp với quy hoạch xây dựng; phương án di dời phải đảm bảo tuyệt đối an toàn kết cấu cho công trình, người lao động và các công trình lân cận.
• Trường hợp không được phép di dời: Công trình vi phạm quy hoạch xây dựng; kết cấu công trình đã xuống cấp nghiêm trọng không đảm bảo an toàn khi di chuyển; hoặc công trình có giá trị lịch sử, văn hóa đặc biệt bắt buộc phải bảo tồn nguyên trạng tại chỗ.

Tại sao nhiều chủ nhà tại Hà Nội trễ ngày động thổ vì Giấy phép xây dựng? (Lỗi thường gặp & Mức phạt)

Thực tế tư vấn cho hàng ngàn gia chủ tại Hà Nội cho thấy: Nhiều chủ nhà đã xem sẵn ngày lành tháng tốt để động thổ, hợp đồng nhân công vật tư đã sẵn sàng, nhưng đến sát ngày vẫn chưa cầm được tờ giấy phép trên tay vì hồ sơ bị trả đi trả lại.

1. 6 lỗi kỹ thuật và pháp lý phổ biến nhất khiến hồ sơ bị từ chối

• Lỗi 1 – Bản vẽ thiết kế vi phạm chỉ giới và mật độ xây dựng: Tự vẽ hoặc thuê thợ vẽ không nắm rõ quy chế quản lý kiến trúc từng phường tại Hà Nội. Vẽ sai chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (khoảng lùi), tính sai mật độ xây dựng tối đa cho phép trên diện tích lô đất, hoặc vẽ chiều cao tầng, cốt nền, độ vươn ban công/ô văng vượt quá quy định của lộ giới ngõ/phố.
• Lỗi 2 – Đơn vị thiết kế không đủ điều kiện năng lực hành nghề: Theo quy định, đối với nhà ở riêng lẻ từ 03 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 250m² trở lên, bộ bản vẽ xin phép bắt buộc phải do tổ chức/cá nhân có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng và chứng chỉ hành nghề thiết kế lập, ký tên và đóng dấu pháp nhân.
• Lỗi 3 – Thông tin không đồng bộ giữa Đơn, Bản vẽ và Sổ đỏ: Sai lệch tên chủ đầu tư, số tờ/số thửa, kích thước các cạnh thửa đất trên bản vẽ thực tế không khớp với trích lục trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Lỗi 4 – Thiếu giải pháp an toàn cho tầng hầm và nhà liền kề: Xây nhà phố liền kề hoặc đào tầng hầm nhưng trong hồ sơ thiếu bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề, thiếu thuyết minh biện pháp gia cố chống văng móng.
• Lỗi 5 – Thiếu hồ sơ kiểm định kết cấu khi xin phép nâng tầng, cải tạo: Nộp hồ sơ xin cải tạo nâng tầng nhưng thiếu bản vẽ hiện trạng, thiếu ảnh chụp hiện trạng (kích thước tối thiểu 10x15cm) và thiếu báo cáo khảo sát đánh giá chất lượng kết cấu móng cũ.
• Lỗi 6 – Cách khắc phục chậm trễ khi nhận thông báo bổ sung: Khi hồ sơ bị trả về, chủ nhà không hiểu rõ thuật ngữ chuyên ngành trong văn bản yêu cầu bổ sung của cơ quan chuyên môn về xây dựng, dẫn đến sửa sai nhiều lần và bị quá hạn giải quyết.

2. Mức phạt khi xây dựng không có giấy phép hoặc sai phép (Cập nhật mới)

Nếu vì sốt ruột ngày khởi công mà gia chủ cố tình thi công khi chưa có giấy phép, hoặc xin phép một đằng nhưng xây dựng thực tế một nẻo (xây vượt tầng, xây lấn khoảng lùi, cơi nới mật độ), công trình sẽ bị xử lý nghiêm theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (và các quy định xử phạt vi phạm hành chính về trật tự xây dựng hiện hành tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP):

• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
• Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng.

Hậu quả kèm theo ngoài tiền phạt:

• Đình chỉ thi công ngay lập tức: Lập biên bản dừng toàn bộ hoạt động xây dựng tại công trường, gây thiệt hại lớn về chi phí neo giữ nhân công và bảo quản vật tư.
• Thu hồi hoặc hủy giấy phép xây dựng (Điều 65 Nghị định 217/2026/NĐ-CP): Nếu chủ đầu tư xây dựng sai với giấy phép được cấp mà không khắc phục trong thời hạn yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi giấy phép xây dựng trong vòng 10 ngày làm việc và công bố công khai tại địa phương.
• Cưỡng chế tháo dỡ phần vi phạm: Buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm quy hoạch, không thể hợp thức hóa hoàn công sau này.

Dự toán chi phí Lệ phí & Thiết kế bản vẽ xin Giấy phép xây dựng tại Hà Nội (2026)

Theo quy định pháp luật, lệ phí cấp giấy phép xây dựng được thu theo mức niêm yết của Hội đồng nhân dân Thành phố, hoàn toàn tách biệt với chi phí thuê đơn vị có chứng chỉ năng lực lập bản vẽ thiết kế kỹ thuật. Để giúp các gia chủ tại Hà Nội chủ động ngân sách và tránh rủi ro từ “cò mồi” thiếu minh bạch, Hùng Anh Groups công khai bảng dự toán chi phí dưới đây:

Hạng mục chi phí (Dự toán)	Đơn giá tham khảo (VNĐ)	Ghi chú minh bạch từ Hùng Anh Groups
Lệ phí nộp ngân sách Nhà nước	75.000 VNĐ/Giấy phép	Thu theo biên lai quy định của Nhà nước (Áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ).
Phí thiết kế bản vẽ xin phép	15.000 – 25.000 VNĐ/m2 sàn	Bản vẽ kỹ thuật chuẩn quy hoạch (Gồm Mặt bằng, Mặt đứng, Cấp thoát nước, Móng…) có đóng dấu pháp nhân.
Hỗ trợ thủ tục pháp lý & hoàn thiện hồ sơ	Tư vấn miễn phí theo quy định	Kỹ sư khảo sát thực địa, kiểm tra chỉ giới quy hoạch và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ hợp lệ theo đúng quy định pháp luật.
Trạng thái khi chọn Gói Xây Nhà Trọn Gói tại Hùng Anh Groups	HỖ TRỢ A-Z	Khi ký HĐ thi công “Chìa khóa trao tay” (Từ 5.300.000 VNĐ/m2), chúng tôi bao trọn gói thiết kế 3D và hỗ trợ thủ tục xin phép từ A-Z, giúp gia chủ tiết kiệm tối đa thời gian và chi phí!

(Lưu ý: Lệ phí cấp phép thu đúng theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với hạng mục thiết kế bản vẽ kỹ thuật, kiểm định kết cấu hoặc thẩm tra thiết kế tùy theo quy mô thực tế, mọi chi phí đều được Hùng Anh Groups minh bạch rõ ràng trong hợp đồng).

Việc đầu tư bộ bản vẽ xin phép chuẩn xác ngay từ đầu là “tấm khiên” bảo vệ công trình của bạn suốt quá trình thi công. Đặc biệt, khi quý khách đăng ký dịch vụ xây nhà trọn gói tại Hà Nội của Hùng Anh Groups, toàn bộ chi phí thiết kế bản vẽ xin phép và hỗ trợ thủ tục pháp lý sẽ được HỖ TRỢ TỪ A-Z.

Gọi ngay Hotline Kỹ sư Cao Xuân Hùng: 091.15.44444 để nhận ngay bản dự toán chi tiết, cam kết bám sát thực tế thi công và hạn chế tối đa mọi chi phí phát sinh!

Các yếu tố kỹ thuật và quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí bản vẽ & thời gian ra giấy

Tại sao có những ngôi nhà chỉ mất đúng 15 ngày làm việc là nhận được giấy phép với hồ sơ rất gọn nhẹ, nhưng có những công trình lại kéo dài hơn và cần hồ sơ kỹ thuật phức tạp hơn? Dưới đây là 5 yếu tố quyết định:

• Quy mô, số tầng và diện tích sàn xây dựng: Nhà cấp 4 hoặc nhà 2-3 tầng dưới 250m² sàn có quy trình xét duyệt đơn giản hơn nhiều so với nhà phố 5-7 tầng, biệt thự lớn hoặc tòa nhà văn phòng kết hợp căn hộ dịch vụ vốn đòi hỏi thẩm tra thiết kế kết cấu và thẩm duyệt PCCC khắt khe.
• Vị trí thửa đất (Mặt phố chính vs. Ngõ hẻm nội đô): Các công trình nằm trên trục đường phố chính tại Hà Nội hoặc gần khu vực bảo tồn, hành lang an toàn giao thông, đê điều sẽ bị kiểm soát cực kỳ chặt chẽ về chiều cao tĩnh không, khoảng lùi, mật độ xây dựng và kiến trúc mặt đứng.
• Thi công tầng hầm và công trình xây chen: Nếu ngôi nhà của bạn thiết kế có tầng hầm (hoặc bán hầm) nằm xen kẹt giữa các nhà cao tầng liền kề, hồ sơ bắt buộc phải lập thêm phương án kỹ thuật thi công móng, tầng hầm (ép cừ Larsen, cọc vây bê tông, hệ văng chống) để chứng minh không gây sụt lún, nứt nghiêng nhà hàng xóm.
• Tính chất cải tạo nâng tầng trên kết cấu cũ: Khác với xây mới, khi xin phép cải tạo nâng tầng, gia chủ phải thuê đơn vị có chức năng độc lập khảo sát, khoan thăm dò và lập Báo cáo kiểm định chất lượng hiện trạng móng, cột, dầm xem có đủ khả năng chịu tải thêm tầng mới hay không.
• Tình trạng pháp lý của Sổ đỏ/Sổ hồng: Sổ đỏ đứng tên cá nhân/vợ chồng rõ ràng sẽ xử lý rất nhanh. Ngược lại, sổ đỏ đồng sở hữu nhiều người, đất thừa kế chưa phân chia, hoặc sổ cũ chưa cập nhật lại ranh giới đo đạc địa chính sẽ cần thêm thời gian hoàn thiện văn bản pháp lý.

Cần những giấy tờ gì để xin giấy phép xây dựng nhà ở? (Checklist chuẩn 2026)

Căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 175/2024/NĐ-CP và Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ phải được lập thành 02 bộ hoàn chỉnh, bao gồm 3 nhóm tài liệu sau:

1. Nhóm 1: Đơn đề nghị và Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Sử dụng đúng mẫu quy định hiện hành (Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Đơn phải kê khai chính xác thông tin chủ đầu tư, địa chỉ thửa đất, diện tích xây dựng tầng 1, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng và dự kiến thời gian khởi công. (Trường hợp xin giấy phép có thời hạn thì trong đơn phải có mục cam kết tự phá dỡ khi Nhà nước thực hiện quy hoạch).
  File tải mẫu đơn xin cấp phép xây nhà dân dụng chuẩn từ Hùng Anh Groups: Mau don de nghi cap giay phep xay dung (.doc)
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP): Bản sao có chứng thực (hoặc bản điện tử có ký số) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) theo quy định của Luật Đất đai mới. Trường hợp đất đang thế chấp ngân hàng cần có văn bản đồng ý cho xây dựng của ngân hàng kèm bản sao sổ có xác nhận.
• CCCD và Văn bản ủy quyền (nếu có): Bản sao Căn cước công dân của chủ đầu tư; văn bản đồng thuận của các đồng sở hữu (nếu sổ đứng tên chung) hoặc giấy ủy quyền nếu giao cho đơn vị tư vấn đại diện đi nộp hồ sơ.

2. Nhóm 2: Bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật xây dựng được phê duyệt

Đây là phần quan trọng nhất quyết định hồ sơ có được duyệt hay không. Nếu bạn đã có sẵn bản vẽ thiết kế kiến trúc thi công của Hùng Anh Groups, đội ngũ kỹ sư sẽ trích xuất và chuẩn hóa ngay thành 02 bộ bản vẽ xin phép xây dựng đúng quy chuẩn, mỗi bộ bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất (Tỷ lệ 1/100 – 1/500): Thể hiện rõ sơ đồ vị trí công trình, ranh giới thửa đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi và hướng Bắc.
• Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình (Tỷ lệ 1/50 – 1/200): Ghi rõ kích thước từng tầng, chiều cao từng tầng, cốt nền xây dựng so với cốt vỉa hè, độ vươn ban công, ô văng.
• Bản vẽ mặt bằng móng (Tỷ lệ 1/100 – 1/200) và mặt cắt móng chi tiết (Tỷ lệ 1/50): Thể hiện kết cấu móng (móng băng, móng cọc, móng bè) đảm bảo nằm gọn trong ranh giới đất hợp pháp, không lấn sang đất liền kề.
• Sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình (Tỷ lệ 1/50 – 1/200): Thể hiện rõ hệ thống cấp điện, cấp nước sạch, thoát nước mưa và xử lý thoát nước thải sinh hoạt đấu nối vào hệ thống chung của đô thị.
• Hồ sơ năng lực đơn vị thiết kế: Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế kèm bản sao chứng chỉ hành nghề của kiến trúc sư, kỹ sư chủ trì thiết kế.

3. Nhóm 3: Các giấy tờ kỹ thuật đặc thù (Tầng hầm, Nhà liền kề, Cải tạo)

• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề: Bắt buộc phải có Bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (cam kết bồi thường và khắc phục nếu quá trình thi công gây lún, nứt nhà bên cạnh).
• Đối với công trình xây chen có tầng hầm: Bắt buộc bổ sung văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng và tầng hầm của chủ đầu tư đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình và các công trình lân cận; kèm báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu thuộc diện ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng).
• Đối với công trình xin phép sửa chữa, cải tạo: Bắt buộc bổ sung Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa cải tạo (cùng tỷ lệ với bản vẽ xin phép) và Ảnh chụp hiện trạng (kích thước tối thiểu 10×15 cm) mặt đứng công trình cùng các công trình lân cận trước khi cải tạo, kèm hồ sơ khảo sát kiểm định chất lượng kết cấu hiện trạng.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà mất bao lâu? Quy trình thực hiện từ A-Z

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày làm việc (và không quá 20 – 30 ngày đối với các công trình cấp I, II, III, IV khác) kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

1. Trình tự 4 bước giải quyết thủ tục hành chính tiêu chuẩn

Bước 1: Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng

• Đối tượng nộp: Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp.
• Cơ quan tiếp nhận (Theo phân cấp thẩm quyền): Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính (Bộ phận Một cửa) hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công tại địa phương (UBND cấp Xã/Phường được phân cấp thẩm quyền theo Luật Xây dựng 2025, Nghị định 140/2025/NĐ-CP và Nghị định 217/2026/NĐ-CP).
• Lưu ý: Hồ sơ nộp trực tiếp được lập thành 02 bộ; các bản sao phải được chứng thực hoặc đối chiếu với bản gốc.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ

• Cán bộ tại Bộ phận Một cửa kiểm tra thành phần và tính hợp lệ của hồ sơ ngay khi tiếp nhận.
• Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định: Cán bộ ghi Giấy biên nhận và phiếu hẹn trả kết quả (lập thành 02 bản, 01 bản giao cho chủ đầu tư và 01 bản lưu hồ sơ).
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: Cán bộ hướng dẫn cụ thể bằng văn bản một lần các thành phần còn thiếu để chủ đầu tư hoàn thiện.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và lấy ý kiến cơ quan quản lý

• Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan cấp phép tổ chức thẩm định bản vẽ, đối chiếu quy hoạch và cử cán bộ kiểm tra thực địa tại lô đất (xác minh hiện trạng đất trống hay đã có công trình, kiểm tra mốc giới thực tế).
• Nếu phát hiện bản vẽ sai quy chuẩn hoặc không đúng thực tế, cơ quan cấp phép thông báo bằng văn bản 01 lần cho chủ đầu tư bổ sung, chỉnh sửa. (Nếu hồ sơ bổ sung vẫn chưa đạt yêu cầu, trong 05 ngày làm việc tiếp theo sẽ có hướng dẫn bổ sung lần cuối; nếu vẫn không đáp ứng thì trong 03 ngày làm việc sẽ có văn bản thông báo lý do từ chối cấp phép).
• Trường hợp cần làm rõ thông tin quy hoạch, PCCC, di sản…, cơ quan cấp phép gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan liên quan (các cơ quan này phải trả lời trong vòng 12 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ; quá hạn coi như đồng ý).

Bước 4: Phê duyệt, nộp lệ phí và trả kết quả Giấy phép xây dựng

• Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc (đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền ban hành Quyết định cấp giấy phép xây dựng kèm theo bộ bản vẽ thiết kế đã được đóng dấu xác nhận.
• Trường hợp đến thời hạn cấp phép nhưng cần xem xét thêm, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, nhưng thời gian gia hạn xem xét không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

2. Hướng dẫn 6 bước nộp hồ sơ xin phép xây dựng trực tuyến (Online) bằng VNeID

Hiện nay tại Hà Nội, chủ nhà có thể nộp hồ sơ điện tử trực tuyến mà không cần xếp hàng chờ đợi tại Bộ phận Một cửa thông qua 6 bước sau:

1. Bước 1: Truy cập Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính hoặc Cổng Dịch vụ công Quốc gia và chọn mục “Đăng nhập”.
2. Bước 2: Đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử VNeID (nhập số định danh cá nhân, mật khẩu và xác thực mã OTP/QR Code trên ứng dụng VNeID).
3. Bước 3: Tại ô tìm kiếm thủ tục, nhập từ khóa “Cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ” (hoặc mã thủ tục hành chính tương ứng) để chọn đúng thủ tục.
4. Bước 4: Chọn Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo đúng địa giới hành chính nơi có thửa đất tại Thành phố Hà Nội và nhấn “Nộp trực tuyến”.
5. Bước 5: Khai báo đầy đủ thông tin điện tử vào biểu mẫu trực tuyến; tải lên (upload) toàn bộ thành phần hồ sơ đã được scan rõ nét dưới định dạng file PDF (có chữ ký số theo yêu cầu).
6. Bước 6: Chọn hình thức nhận kết quả (trực tiếp hoặc qua bưu chính), thanh toán lệ phí trực tuyến và hoàn tất gửi hồ sơ. Gia chủ có thể theo dõi trạng thái hồ sơ (Đã đăng ký -> Đang xử lý -> Đã trả kết quả) ngay trên hệ thống.

3. Quy trình 5 bước Hùng Anh Groups hỗ trợ chủ nhà xin giấy phép trọn gói A-Z

Nếu bạn quá bận rộn hoặc không thông thạo việc lập bản vẽ CAD, xuất file PDF ký số và giải trình kỹ thuật với cán bộ thẩm định, quy trình 5 bước hỗ trợ pháp lý của Hùng Anh Groups sẽ đồng hành cùng bạn giải quyết tất cả:

1. Bước 1 – Khảo sát thực địa & Kiểm tra quy hoạch miễn phí: Kỹ sư Hùng Anh Groups trực tiếp xuống đo đạc hiện trạng lô đất, kiểm tra chỉ giới đường đỏ, lộ giới, mật độ xây dựng và chiều cao tối đa được phép xây tại khu vực đó.
2. Bước 2 – Lên phương án Bản vẽ xin phép tối ưu nhất: Kiến trúc sư có chứng chỉ hành nghề lập bộ bản vẽ xin phép chuẩn quy chuẩn kỹ thuật nhưng vẫn bám sát nhu cầu công năng thực tế của gia chủ, đóng dấu pháp nhân đầy đủ.
3. Bước 3 – Hoàn thiện hồ sơ pháp lý & Cam kết an toàn: Soạn thảo toàn bộ đơn từ, cam kết an toàn công trình liền kề, thuyết minh biện pháp thi công móng/hầm. Gia chủ chỉ cần kiểm tra và ký xác nhận.
4. Bước 4 – Hỗ trợ nộp hồ sơ, đón đoàn kiểm tra thực địa & giải trình kỹ thuật: Đội ngũ kỹ sư và pháp lý của Hùng Anh Groups hỗ trợ nộp hồ sơ theo ủy quyền hợp pháp, phối hợp làm việc với cán bộ thẩm định khi kiểm tra thực địa và xử lý ngay mọi yêu cầu kỹ thuật phát sinh.
5. Bước 5 – Bàn giao Giấy phép xây dựng đúng hạn & Lập thông báo khởi công: Kiểm tra kỹ lưỡng các thông số trên giấy phép (số tầng, diện tích, chiều cao, độ đua ban công) và hỗ trợ gia chủ hoàn thiện Thông báo khởi công đầy đủ trước ngày động thổ.

Quy định về Điều chỉnh và Gia hạn Giấy phép xây dựng chủ nhà cần biết

Trong thực tế thi công xây dựng nhà ở, có 2 tình huống pháp lý phát sinh sau khi đã được cấp phép mà gia chủ đặc biệt phải lưu ý để không bị phạt:

1. Thủ tục Điều chỉnh Giấy phép xây dựng

• Khi nào bắt buộc phải xin điều chỉnh? Khi trong quá trình thi công, gia chủ có nhu cầu thay đổi thiết kế khác với nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp về một trong các yếu tố: Vị trí xây dựng công trình, cốt nền xây dựng, chỉ giới đường đỏ/chỉ giới xây dựng, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng và kiến trúc mặt đứng chính. (Những thay đổi bố trí vách ngăn nội thất bên trong không ảnh hưởng kết cấu chịu lực thì không phải xin điều chỉnh).
• Hồ sơ xin điều chỉnh gồm: Đơn đề nghị điều chỉnh GPXD + Bản chính GPXD đã được cấp + Bộ bản vẽ thiết kế điều chỉnh.
• Thời gian giải quyết: Chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuyệt đối phải được duyệt điều chỉnh trước khi thi công phần thay đổi.

2. Thủ tục Gia hạn Giấy phép xây dựng

• Thời hạn hiệu lực của GPXD: Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong vòng 12 tháng kể từ ngày được cấp.
• Khi nào phải xin gia hạn? Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp phép mà công trình vẫn chưa thể khởi công (do chưa được tuổi làm nhà hoặc chưa thu xếp kịp tài chính), thì trước khi giấy phép hết hạn, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin gia hạn. Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng.
• Hồ sơ xin gia hạn gồm: Đơn đề nghị gia hạn GPXD + Bản chính GPXD đã được cấp.
• Thời gian giải quyết: Không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Cam kết vàng từ Hùng Anh Groups: Hỗ trợ pháp lý – An tâm xây dựng

Là nhà thầu uy tín hàng đầu tại thị trường Hà Nội trong lĩnh vực Thiết kế, Sửa chữa cải tạo, Phá dỡ và Xây nhà trọn gói, CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HÙNG ANH (Hùng Anh Groups) mang đến sự an tâm tuyệt đối cho mọi gia chủ bằng 4 cam kết thép được ghi rõ trong hợp đồng:

• ✅ Hỗ trợ giấy phép xây dựng từ A-Z: Thiết kế bản vẽ xin phép bám sát bản vẽ thi công thực tế, đảm bảo tối ưu diện tích sử dụng hợp pháp, không bị đình chỉ thi công và thuận lợi tuyệt đối cho thủ tục hoàn công về sau.
• ✅ Tuyệt đối KHÔNG bán thầu: Hùng Anh Groups trực tiếp khảo sát, thiết kế, lo thủ tục pháp lý và điều hành đội ngũ kỹ sư, tổ đội thợ lành nghề trực tiếp thi công tại công trường.
• ✅ Phạt 50 triệu đồng/lần nếu dùng hàng giả, hàng nhái: Minh bạch chủng loại, mã hiệu vật tư đầu vào; sẵn sàng chịu phạt ngay 50.000.000 VNĐ/lần nếu chủ đầu tư phát hiện vật tư kém chất lượng hoặc sai cam kết đưa vào công trình.
• ✅ Cam kết đúng hoặc vượt tiến độ: Đảm bảo hoàn thiện hồ sơ pháp lý đúng hẹn để gia chủ kịp ngày giờ đẹp động thổ, đồng thời cam kết tiến độ bàn giao công trình chuẩn xác từng ngày.

Gọi ngay Hotline Kỹ sư Cao Xuân Hùng: 091.15.44444 để nhận ngay bản dự toán chi tiết, cam kết bám sát thực tế thi công và hạn chế tối đa mọi chi phí phát sinh!

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về thủ tục xin giấy phép xây dựng

1. Xin phép xây nhà trọn gói tại Hà Nội mất bao lâu?

Theo quy định pháp luật, thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày làm việc (không tính Thứ Bảy, Chủ Nhật và ngày lễ) kể từ ngày cơ quan chức năng nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, nếu tự làm và bị yêu cầu chỉnh sửa bản vẽ nhiều lần, thời gian có thể kéo dài từ 1 – 2 tháng. Tại Hùng Anh Groups, nhờ bộ bản vẽ chuẩn quy hoạch ngay từ vòng đầu tiên, chúng tôi cam kết tiến độ hồ sơ chuẩn xác để gia chủ kịp ngày động thổ.

2. Xây nhà hoặc sửa nhà trong ngõ hẻm nhỏ tại Hà Nội có cần xin phép không?

Bắt buộc phải có. Mọi công trình xây dựng mới, hoặc sửa chữa cải tạo có làm thay đổi kết cấu chịu lực (nâng tầng, cơi nới, đổ thêm sàn), thay đổi mặt ngoài hay công năng sử dụng tại khu vực đô thị Hà Nội – dù nằm ngoài mặt phố hay trong ngõ hẻm sâu – đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

3. Bản vẽ thiết kế kỹ thuật xin phép do chủ nhà tự vẽ có được chấp nhận không?

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, đặc biệt là công trình từ 03 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 250m² trở lên, pháp luật quy định bản vẽ thiết kế bắt buộc phải do tổ chức hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực và chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng thực hiện. Bản vẽ tự vẽ tay hoặc không có dấu pháp nhân thiết kế sẽ bị Bộ phận Một cửa từ chối tiếp nhận.

4. Đất chưa có Sổ đỏ hoặc Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng có xin giấy phép xây dựng được không?

Để được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư bắt buộc phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Luật Đất đai mới. Trường hợp Sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, bạn vẫn hoàn toàn xin được giấy phép xây dựng nếu có bản sao công chứng Sổ đỏ kèm theo văn bản chấp thuận của ngân hàng đồng ý cho chủ tài sản được phép xây dựng, cải tạo công trình trên đất.

5. Đã có giấy phép xây dựng nhưng muốn xây thêm tầng hoặc đua thêm ban công có bị phạt không?

Tuyệt đối không được tự ý thi công sai nội dung giấy phép. Hành vi xây vượt tầng, vượt mật độ hoặc đua ban công sai giấy phép sẽ bị thanh tra xây dựng lập biên bản đình chỉ, xử phạt từ 60.000.000 đến 80.000.000 đồng (đối với nhà ở riêng lẻ) và buộc tháo dỡ phần vi phạm. Nếu muốn thay đổi, bạn cần làm thủ tục Xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công hạng mục đó.

Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở là bước khởi đầu pháp lý quan trọng nhất quyết định sự suôn sẻ và an toàn cho tổ ấm của bạn. Hãy liên hệ ngay với Hùng Anh Groups qua Hotline 091.15.44444 để được đội ngũ Kỹ sư và Kiến trúc sư giàu kinh nghiệm đồng hành hỗ trợ từ khâu pháp lý đến khi trao chìa khóa ngôi nhà mơ ước!