Xây nhà là khoản đầu tư lớn, đòi hỏi gia chủ phải kiểm soát đồng thời thiết kế, vật tư, nhân công, tiến độ và chi phí. Nếu thiếu kinh nghiệm hoặc không có thời gian giám sát thường xuyên, công trình rất dễ phát sinh ngân sách, chậm tiến độ hoặc không đạt chất lượng như mong muốn.
Vì vậy, xây nhà trọn gói đang trở thành giải pháp được nhiều gia chủ lựa chọn nhờ quy trình đồng bộ từ thiết kế, xin phép xây dựng, cung ứng vật tư đến thi công và hoàn thiện. Trong bài viết này, Hùng Anh Groups sẽ cập nhật bảng giá xây nhà trọn gói tháng 8/2026, quy trình thi công, cách tính chi phí, các hạng mục cần có trong hợp đồng và những lưu ý quan trọng giúp bạn hạn chế phát sinh khi xây nhà.
Dịch vụ xây nhà trọn gói là gi? Phân biệt 3 mô hình phổ biến hiện nay
Xây dựng nhà trọn gói là hình thức gia chủ giao cho một đơn vị tổng thầu thực hiện xuyên suốt các hạng mục chính của công trình, từ thiết kế, lập dự toán, cung ứng vật tư, tổ chức nhân công, thi công phần thô đến hoàn thiện và bàn giao nhà.
Trong thực tế, mô hình này có nhiều điểm tương đồng với phương thức EPC (Engineering – Procurement – Construction), tức thiết kế – cung ứng – thi công. Tuy nhiên, phạm vi công việc cụ thể vẫn phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng giữa gia chủ và nhà thầu.
Ưu điểm lớn nhất của dịch vụ xây nhà trọn gói là gia chủ chỉ cần làm việc với một đầu mối duy nhất. Chủng loại vật tư, tiến độ, chi phí, tiêu chuẩn thi công và trách nhiệm bảo hành được thống nhất ngay từ đầu, giúp quá trình xây dựng dễ kiểm soát hơn và hạn chế phát sinh ngoài dự toán.
Có thể hiểu đơn giản, xây nhà trọn gói giống như sử dụng một gói dịch vụ hoàn chỉnh: gia chủ xác định nhu cầu, phong cách và ngân sách; nhà thầu chịu trách nhiệm triển khai các công việc còn lại để hoàn thiện ngôi nhà theo phương án đã thống nhất.
Bảng so sánh 3 hình thức xây dựng phổ biến ở Hà Nội
Trước khi lựa chọn phương án thi công, gia chủ nên cân nhắc không chỉ đơn giá xây dựng mà còn cả thời gian quản lý, khả năng kiểm soát phát sinh, mức độ đồng bộ và trách nhiệm giữa các bên. Tại Hà Nội, ba hình thức phổ biến nhất hiện nay gồm xây nhà trọn gói, xây phần thô rồi tự hoàn thiện và tự thuê từng đội thầu riêng lẻ. Mỗi mô hình có ưu, nhược điểm khác nhau tùy ngân sách, kinh nghiệm và thời gian của gia chủ.
| Tiêu chí | Xây nhà trọn gói | Xây phần thô + tự hoàn thiện | Tự thuê thầu từng hạng mục |
| Kiểm soát chi phí | Cao, ngân sách và phạm vi công việc được thống nhất trong hợp đồng | Trung bình, phần hoàn thiện dễ thay đổi vật tư và phát sinh chi phí | Thấp hơn do phải quản lý nhiều báo giá và đội thi công |
| Thời gian quản lý | Ít, gia chủ chủ yếu nghiệm thu theo từng mốc | Nhiều, cần tự tìm vật tư và đội thợ hoàn thiện | Rất nhiều, phải điều phối công việc gần như hằng ngày |
| Rủi ro về thủ tục, hồ sơ | Thấp hơn nếu nhà thầu hỗ trợ đầy đủ hồ sơ xây dựng, nghiệm thu và hoàn công | Trung bình, gia chủ vẫn phải phối hợp nhiều hạng mục | Cao hơn nếu gia chủ thiếu kinh nghiệm quản lý hồ sơ và nhà thầu |
| Tính đồng bộ thiết kế | Cao vì thiết kế và thi công được kiểm soát theo một phương án thống nhất | Trung bình, có thể xảy ra sai lệch giữa bản vẽ và phần hoàn thiện | Thấp, mỗi đội thợ có thể triển khai theo cách khác nhau |
| Khả năng kiểm soát phát sinh | Tốt nếu hợp đồng quy định rõ vật tư, khối lượng và hạng mục | Phụ thuộc khả năng quản lý của gia chủ | Khó kiểm soát do phát sinh đến từ nhiều đầu việc khác nhau |
| Trách nhiệm khi có sự cố | Dễ xác định vì có một đơn vị chịu trách nhiệm chính | Có thể phải phân định giữa đội phần thô và đội hoàn thiện | Khó xác định trách nhiệm khi nhiều đội cùng tham gia |
| Đối tượng phù hợp | Gia chủ bận rộn, ít kinh nghiệm hoặc muốn kiểm soát tiến độ và ngân sách | Người có kinh nghiệm, muốn chủ động lựa chọn phần hoàn thiện | Người có nhiều thời gian, hiểu kỹ thuật và có khả năng quản lý công trình |
Xây nhà trọn gói tại Hà Nội phù hợp với gia chủ muốn giảm áp lực quản lý và cần một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt công trình. Trong khi đó, phương án xây phần thô hoặc tự thuê từng đội có thể mang lại tính chủ động cao hơn, nhưng đòi hỏi nhiều thời gian và kinh nghiệm thực tế. Vì vậy, thay vì chỉ so sánh giá ban đầu, gia chủ nên đánh giá tổng thể chi phí, tiến độ, chất lượng và mức độ rủi ro trước khi lựa chọn.
Xây nhà trọn gói gồm những gì? Hạng mục đầy đủ và những gì KHÔNG bao gồm
Một gói xây nhà trọn gói đầy đủ thường bao quát gần như toàn bộ quá trình từ chuẩn bị hồ sơ, tổ chức thi công đến hoàn thiện và bàn giao công trình. Tuy nhiên, phạm vi thực tế còn phụ thuộc vào báo giá và hợp đồng của từng nhà thầu. Với Hùng Anh Groups, các hạng mục cần được liệt kê rõ ngay từ đầu để gia chủ dễ kiểm soát chất lượng, tiến độ và ngân sách.
Các hạng mục thường bao gồm trong gói xây nhà trọn gói:
- Khảo sát và thiết kế: Khảo sát hiện trạng, đánh giá điều kiện nền đất khi cần, lên phương án kiến trúc, kết cấu, điện nước và hồ sơ kỹ thuật phục vụ thi công.
- Thi công phần thô: Bao gồm móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường xây, mái cùng các hạng mục kết cấu chính của ngôi nhà.
- Thi công hoàn thiện: Thực hiện trát tường, cán nền, chống thấm, ốp lát, sơn bả, lắp đặt cửa, thiết bị điện, cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh theo danh mục vật tư đã thống nhất.
- Kiểm tra và nghiệm thu: Nghiệm thu theo từng giai đoạn, xử lý các lỗi kỹ thuật phát sinh và kiểm tra chất lượng trước khi bàn giao.
- Hồ sơ bàn giao: Cung cấp các biên bản nghiệm thu, hồ sơ kỹ thuật và hỗ trợ hồ sơ hoàn công nếu nội dung này được quy định trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, một số hạng mục thường không mặc định nằm trong đơn giá xây nhà trọn gói và cần thỏa thuận riêng:
- Nội thất rời: Sofa, bàn ghế, giường, tủ rời, rèm cửa và các thiết bị trang trí.
- Thiết bị đặc thù: Điều hòa, thang máy gia đình, máy nước nóng trung tâm, máy phát điện hoặc thiết bị cao cấp ngoài danh mục tiêu chuẩn.
- Hạng mục ngoại thất: Cổng, hàng rào, sân vườn, tiểu cảnh, hồ cá, hồ bơi hoặc các công trình phụ trợ.
- Hệ thống công nghệ: Smart Home, camera, âm thanh đa vùng, kiểm soát ra vào và các hệ thống tự động hóa nâng cao.
Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ hạng mục bao gồm, hạng mục loại trừ, chủng loại vật tư và đơn giá phát sinh trong hợp đồng hoặc phụ lục đi kèm. Việc minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tranh chấp, tránh phát sinh ngoài dự kiến và kiểm soát tổng chi phí xây dựng chính xác hơn.
Tham khảo nhanh: Các hạng mục trong xây nhà mới chi tiết nhất
Bảng giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội năm 2026
Báo giá xây dựng nhà trọn gói được cấu trúc linh hoạt theo mức độ hoàn thiện và chủng loại vật tư. Trong bối cảnh thị trường năm 2026 chịu tác động từ chỉ số giá xây dựng BXD và yêu cầu mới về nhãn năng lượng vật liệu theo Quyết định 527/QĐ-TTg, đơn giá tham khảo tại Hà Nội đã có điều chỉnh đáng kể so với giai đoạn 2024-2025.
Tổng quan đơn giá theo 3 phân khúc vật tư
Đơn giá xây nhà trọn gói thường thay đổi theo chất lượng vật tư hoàn thiện, thương hiệu thiết bị, yêu cầu thiết kế và mức độ đầu tư của gia chủ. Để dễ dự toán ngân sách, Hùng Anh Groups chia báo giá thành 3 phân khúc phổ biến gồm gói tiêu chuẩn, gói khá và gói cao cấp. Mỗi gói phù hợp với một nhóm nhu cầu và mức ngân sách khác nhau.
| Phân khúc | Đơn giá trọn gói tham khảo (đ/m² sàn) | Đặc điểm vật tư | Phù hợp với |
| Gói Tiêu Chuẩn | 5.500.000 – 6.200.000 | Vật tư phổ thông từ các thương hiệu uy tín; có thể sử dụng gạch Viglacera, sơn Maxilite/Nippon, thiết bị điện Panasonic cơ bản | Nhà phố 2–3 tầng, gia chủ ưu tiên ngân sách hợp lý |
| Gói Khá | 6.500.000 – 7.500.000 | Vật tư tầm trung; gạch Đồng Tâm/Taicera, sơn Jotun/Dulux, thiết bị vệ sinh Inax/Caesar hoặc tương đương | Nhà phố 3–4 tầng, yêu cầu thẩm mỹ và độ bền tốt |
| Gói Cao Cấp | 8.000.000 – 9.500.000+ | Vật liệu hoàn thiện cao cấp, sản phẩm nhập khẩu, gạch cao cấp, sơn Jotun Majestic, thiết bị Toto/Kohler, có thể tích hợp Smart Home | Biệt thự, nhà phố diện tích lớn hoặc công trình yêu cầu hoàn thiện cao |
Lưu ý: Mức giá trên mang tính tham khảo và được tính theo diện tích xây dựng quy đổi hoặc phương pháp tính diện tích được thống nhất trong báo giá. Đơn giá thực tế có thể thay đổi tùy diện tích, số tầng, loại móng, vị trí công trình, điều kiện vận chuyển vật tư, kiến trúc và chủng loại thiết bị mà gia chủ lựa chọn.
Giá xây nhà phố trọn gói theo số tầng tại Hà Nội 2026
Đây là dữ liệu người dùng tìm kiếm nhiều nhất khi lập kế hoạch ngân sách. Bảng dưới tổng hợp chi phí xây nhà phố trọn gói tham khảo tại Hà Nội, tính theo diện tích sàn quy đổi đầy đủ (bao gồm móng, mái và ban công):
| Số tầng | Diện tích đất điển hình | Tổng diện tích quy đổi | Gói Tiêu Chuẩn | Gói Khá | Gói Cao Cấp |
| Nhà 2 tầng | 4×15m (60m²) | ~145m² | ~800 triệu | ~950 triệu | ~1,3 tỷ |
| Nhà 3 tầng | 4×15m (60m²) | ~230m² | ~1,27 tỷ | ~1,5 tỷ | ~2,1 tỷ |
| Nhà 4 tầng | 4×15m (60m²) | ~310m² | ~1,7 tỷ | ~2,1 tỷ | ~2,8 tỷ |
| Nhà 5 tầng | 4×15m (60m²) | ~390m² | ~2,1 tỷ | ~2,6 tỷ | ~3,5 tỷ |
Ví dụ tính chi phí thực tế: Nhà phố 4×15m, 3 tầng, mái bằng, móng băng
Để gia chủ dễ hình dung cách tính chi phí xây nhà trọn gói, Hùng Anh Groups minh họa bằng trường hợp nhà phố diện tích 4×15m, quy mô 3 tầng, sử dụng móng băng, mái bằng và lựa chọn gói vật tư khá với đơn giá tham khảo 7.000.000 đồng/m².
Công thức: Tổng chi phí = Diện tích quy đổi × Đơn giá
Bước 1: Tính diện tích quy đổi
3 sàn: 60m² × 3 = 180m²
Móng băng 50%: 60m² × 50% = 30m²
Mái bằng 50%: 60m² × 50% = 30m²
Tổng diện tích quy đổi:
180 + 30 + 30 = 240m²
Bước 2: Tính chi phí xây dựng
240m² × 7.000.000 đồng = 1.680.000.000 đồng
Chi phí dự kiến khoảng 1,68 tỷ đồng.
Bước 3: Dự phòng phát sinh
Nếu dự phòng thêm 7%:
1,68 tỷ × 7% = 117,6 triệu đồng
Tổng ngân sách nên chuẩn bị khoảng 1,8 tỷ đồng.
Bảng hệ số quy đổi diện tích xây dựng tham khảo:
| Hạng mục | Hệ số quy đổi tham khảo | Ví dụ với diện tích 60m² |
| Móng đơn | 20% – 30% | 12 – 18m² |
| Móng băng | 50% – 60% | 30 – 36m² |
| Móng cọc, phần đài móng | 40% – 50% | 24 – 30m² |
| Ban công / lô gia | Tùy thiết kế và phạm vi thi công | Tính theo diện tích thực tế |
| Mái bằng / sân thượng | Khoảng 50% | 30m² |
| Mái tôn có xà gồ | Khoảng 30% | 18m² |
| Mái bê tông dán ngói | Có thể lên tới khoảng 150% diện tích mái chiếu bằng | Khoảng 90m² |
| Tầng hầm sâu dưới 1,5m | Khoảng 150% | 90m² |
Đơn giá phần thô và hoàn thiện bóc tách chi tiết
Bên cạnh báo giá xây nhà trọn gói, gia chủ nên tham khảo đơn giá từng hạng mục để dễ đối chiếu và kiểm soát ngân sách. Chi phí thực tế sẽ phụ thuộc vào diện tích, vị trí công trình, điều kiện thi công và loại vật tư lựa chọn.
| Gói dịch vụ (Diện tích) | Đơn giá xây thô ($m^2$) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Gói 1: Tổng diện tích > 350m2 | 3.400.000 VNĐ | Áp dụng công trình quy mô lớn, đường xe tải vào được. |
| Gói 2: Từ 300m2 – 350m2 | 3.500.000 VNĐ | Nhà phố tiêu chuẩn 3-4 tầng. |
| Gói 3: Từ 250m2 – 300m2 | 3.600.000 VNĐ | Phù hợp nhà phố diện tích vừa. |
| Gói 4: Dưới 250m2 | 3.700.000 – 3.900.000 VNĐ | Công trình diện tích nhỏ hoặc trong hẻm sâu. |
Lưu ý: Mức giá trên mang tính tham khảo. Đơn giá thực tế sẽ được xác định sau khi khảo sát mặt bằng, quy mô và yêu cầu kỹ thuật của công trình. Mức giá trên mang tính tham khảo. Đơn giá thực tế sẽ được xác định sau khi khảo sát mặt bằng, quy mô và yêu cầu kỹ thuật của công trình.
Đơn giá thi công phần kết cấu
Phần kết cấu là hệ thống chịu lực chính của ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, mái và tầng hầm nếu có. Do mỗi công trình có thiết kế khác nhau, chi phí thường được tính dựa trên diện tích quy đổi.
Công thức tham khảo:
Chi phí = Diện tích sàn × Hệ số quy đổi × Đơn giá thi công
| Tên hạng mục | Hệ số quy đổi |
Ví dụ tính toán (Sàn 50m2)
|
| Móng đơn | 20% – 30% | 50×30%=15m2 |
| Móng băng | 50% – 60% | 50×50%=25m2 |
| Móng cọc (đài móng) | 40% – 50% | 50×40%=20m2 |
| Tầng hầm (Sâu < 1.5m) | 150% | 50×150%=75m2 |
| Tầng bán hầm | 120% – 130% | 50×120%=60m2 |
| Lô gia / Ban công | 100% | 50×100%=50m2 |
| Sàn tum (phần có mái) | 100% | 50×100%=50m2 |
| Mái bằng (Sân thượng) | 50% | 50×50%=25m2 |
| Mái tôn (bao gồm xà gồ) | 30% | 50×30%=15m2 |
| Mái chéo (bê tông dán ngói) | 150% |
50×150%=75m2 (Tính theo diện tích nghiêng)
|
| Mái Thái / Nhật (Lợp ngói) | 70% – 100% |
50×80%=40m2 (Nếu tính theo hình chiếu bằng)
|
Báo giá thi công hoàn thiện điện nước
Bảng giá nhân công lắp điện nước cho một số loại nhà tiêu chuẩn phổ biến tại Hà Nội.
| Hạng mục thi công | Gói Tiết kiệm (Nhà cấp 4/P.trọ) | Gói Tiêu chuẩn (Nhà phố/Liền kề) |
Gói Cao cấp (Biệt thự/Smart Home)
|
| Lắp đặt điện mới | 80.000 – 100.000 | 110.000 – 140.000 |
160.000 – 250.000
|
| Lắp đặt nước mới | 60.000 – 80.000 | 90.000 – 110.000 |
120.000 – 180.000
|
| Tổng điện nước | 140.000 – 180.000 | 200.000 – 250.000 |
280.000 – 430.000++
|
Bảng báo giá thi công điện nước trọn gói (Bao gồm vật tư và nhân công đầy đủ)
| Gói vật tư | Đơn giá (m2) |
Danh mục vật tư tiêu biểu
|
| Gói Cơ bản (Kinh tế) | 450.000 – 550.000 |
Dây điện Cadisun, ống nước Tiền Phong (loại C2), thiết bị điện Sino, TBVS Viglacera.
|
| Gói Tiêu chuẩn (Phổ biến) | 650.000 – 850.000 |
Dây điện Trần Phú, ống nước Tiền Phong (loại C3), thiết bị điện Panasonic, TBVS Inax.
|
| Gói Cao cấp (Lux) | 1.200.000++ |
Dây điện Cadivi/LS, ống PPR chịu nhiệt, thiết bị điện Schneider/Smart Home, TBVS Toto.
|
Lưu ý: Các loại vật tư tiêu biểu được liệt kê kể trên chỉ thể hiện về mức giá chênh lệch. Quý khách có thể lựa chọn các thương hiệu với chất lượng và mức giá tương tự để thay thế.
Đơn giá trát tường và ốp lát gạch
| STT | Hạng mục công việc | Đơn vị | Đơn giá nhân công (VNĐ) | Ghi chú |
| 1 | Trát tường trong nhà | m2 | 55.000 – 70.000 |
Độ dày 1.5 – 2cm
|
| 2 | Trát tường ngoài nhà | m2 | 75.000 – 95.000 |
Bao gồm giáo tiệp
|
| 3 | Lát nền gạch (khổ < 800×800) | m2 | 80.000 – 110.000 |
Chưa gồm cán nền
|
| 4 | Ốp gạch tường (khổ < 600×600) | m2 | 110.000 – 140.000 |
Tính theo diện tích thực
|
| 5 | Cán nền (tạo dốc hoặc phẳng) | m2 | 40.000 – 60.000 | Dày 3 – 5cm |
| 6 | Đắp phào chỉ/Gờ trang trí | md | 150.000 – 250.000 | Tuỳ độ phức tạp |
Xây dựng Hùng Anh đang áp dụng giá nhân công thi công trát tường, ốp lát gạch men… tốt nhất tại Hà Nội. Với thợ tay nghề cao và thi công đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng nhà ở hiện nay.
Giá trên chưa bao gồm vật tư. Do thị trường biến đổi bất thường trong giai đoạn hiện nay, tất các các loại vật liệu, vật tư đều được chúng tôi báo giá chi tiết theo từng giai đoạn của công trình. Mong quý khách hàng thông cảm vì yếu tố khách quan của thị trường toàn cầu.
Giá sơn nhà ở mới nhất
Giá sơn nhà ở bên dưới bao gồm công và sơn màu.
| Phân khúc | Thương hiệu/Dòng sơn tiêu biểu | Nội thất (Trong nhà) |
Ngoại thất (Ngoài trời)
|
| Kinh tế | Maxilite, Nippon Vatex, Jymec | 35.000 – 45.000 | 50.000 – 60.000 |
| Phổ thông | Jotun Essence, Dulux Inspire | 50.000 – 65.000 | 65.000 – 80.000 |
| Cao cấp | Jotun Majestic, Dulux 5in1 | 70.000 – 90.000 |
95.000 – 125.000
|
| Siêu cấp | Jotashield Sạch Vượt Trội, Dulux Weathershield | – |
130.000 – 160.000
|
