Chi phí xây nhà 2 tầng năm 2026 hết bao nhiêu tiền? Đây là câu hỏi được nhiều gia chủ quan tâm trước khi lên kế hoạch xây dựng. Trên thực tế, tổng ngân sách phụ thuộc vào diện tích xây dựng, loại móng, kiểu mái, mức độ hoàn thiện, vật liệu sử dụng và vị trí thi công. Với mặt bằng giá tham khảo hiện nay, đơn giá xây phần thô nhà 2 tầng khoảng 3,5–4 triệu đồng/m², trong khi xây nhà 2 tầng trọn gói dao động khoảng 5–8 triệu đồng/m².
Trong bài viết dưới đây, Hùng Anh Groups sẽ hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng, dự toán chi phí theo từng mức diện tích phổ biến từ 40m² đến 100m² và chỉ ra những khoản dễ phát sinh để gia chủ chủ động chuẩn bị ngân sách.
Xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền năm 2026?
Để gia chủ có thể hình dung ngân sách ngay từ đầu, dưới đây là bảng dự toán nhanh cho một số diện tích nhà phổ biến.
Bảng sử dụng cùng một giả định để tiện so sánh:
- Móng băng: 50% diện tích tầng trệt.
- Tầng 1: 100%.
- Tầng 2: 100%.
- Mái bê tông cốt thép: 50%.
- Tổng diện tích quy đổi tương đương khoảng 300% diện tích một sàn.
- Đơn giá trọn gói tham khảo: 5–8 triệu đồng/m².
| Diện tích một sàn | Tổng diện tích quy đổi | Chi phí phần thô 3,5–4 triệu/m² | Chi phí trọn gói 5–8 triệu/m² |
| 40m² | khoảng 120m² | 420–480 triệu | 600–960 triệu |
| 50m² | khoảng 150m² | 525–600 triệu | 750 triệu–1,20 tỷ |
| 60m² | khoảng 180m² | 630–720 triệu | 900 triệu–1,44 tỷ |
| 70m² | khoảng 210m² | 735–840 triệu | 1,05–1,68 tỷ |
| 80m² | khoảng 240m² | 840–960 triệu | 1,20–1,92 tỷ |
| 100m² | khoảng 300m² | 1,05–1,20 tỷ | 1,50–2,40 tỷ |
Lưu ý: Đây không phải bảng báo giá áp dụng cho mọi công trình. Nếu sử dụng mái tôn thay mái bê tông, diện tích quy đổi có thể thấp hơn. Ngược lại, nhà mái Thái, mái Nhật, nền đất yếu cần ép cọc hoặc sử dụng vật liệu cao cấp có thể có tổng chi phí lớn hơn.
Đơn giá xây nhà 2 tầng năm 2026
Đơn giá theo m² là phương pháp thường được sử dụng để dự toán nhanh trước khi bóc tách chi tiết khối lượng.
Tại Hùng Anh Groups, mức giá cần được xác định theo từng công trình và danh mục vật tư. Khung dưới đây chỉ nên dùng làm số liệu tham khảo ban đầu.
Đơn giá xây phần thô và nhân công hoàn thiện
Khoảng 3.500.000–4.000.000 đồng/m².
Gói phần thô thường bao gồm các công việc tạo nên kết cấu cơ bản của ngôi nhà như:
- móng;
- cột, dầm, sàn bê tông cốt thép;
- xây và tô tường;
- cầu thang;
- chống thấm cơ bản;
- hệ thống đường ống điện, nước âm;
- nhân công thực hiện một số công việc hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng.
Gia chủ thường tự lựa chọn và mua các vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, cửa và các sản phẩm trang trí.
Hình thức này phù hợp với người có kinh nghiệm quản lý công trình hoặc có thời gian trực tiếp kiểm soát việc mua vật tư.
Đơn giá xây nhà 2 tầng trọn gói
Khoảng 5.000.000–8.000.000 đồng/m², tùy phân khúc vật liệu và yêu cầu kiến trúc.
| Gói vật tư | Đơn giá tham khảo | Phù hợp |
| Phổ thông | 5–6 triệu/m² | Nhà ở cơ bản, nhà cho thuê, ngân sách cần tối ưu |
| Khá | 6,2–7,2 triệu/m² | Nhà ở gia đình, ưu tiên cân bằng chi phí và độ bền |
| Cao cấp | 7,5–8 triệu/m² trở lên | Nhà phố, biệt thự mini, yêu cầu vật liệu và hoàn thiện cao |
Mức giá chênh lệch chủ yếu nằm ở hệ cửa, gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, sơn, đá cầu thang, trần, lan can và các vật liệu hoàn thiện khác.
Khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu, không nên chỉ nhìn vào giá/m². Hai đơn vị cùng báo 6,5 triệu đồng/m² nhưng sử dụng danh mục vật tư khác nhau có thể tạo ra chất lượng và tổng chi phí thực tế hoàn toàn khác nhau.
Hướng dẫn công thức tính chi phí xây nhà 2 tầng sát thực tế
Để dự toán chi phí xây nhà 2 tầng, không nên chỉ lấy diện tích đất nhân với 2 tầng rồi nhân đơn giá xây dựng. Trong thực tế, nhà thầu thường quy đổi diện tích của từng hạng mục như móng, sàn, mái, ban công theo một tỷ lệ nhất định, sau đó cộng lại thành tổng diện tích xây dựng.
Công thức tổng quát:
Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng + diện tích các tầng + diện tích mái + ban công và các hạng mục phát sinh
Sau đó:
Chi phí xây dựng dự kiến = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng/m²
Cách tính diện tích móng
Móng nằm dưới công trình nhưng vẫn phát sinh đáng kể chi phí vật liệu, nhân công và máy móc. Vì vậy, diện tích móng thường được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm diện tích tầng trệt.
| Loại móng | Tỷ lệ diện tích tham khảo |
| Móng đơn | 30% – 40% |
| Móng băng | 40% – 60% |
| Móng bè | 50% – 70% |
| Móng cọc | Khoảng 30% – 50% hoặc tính riêng chi phí cọc |
Ví dụ: Nhà có diện tích tầng trệt 60 m², sử dụng móng băng và nhà thầu quy đổi 50%:
Diện tích móng = 60 × 50% = 30 m²
Tỷ lệ thực tế có thể thay đổi theo địa chất, tải trọng công trình, chiều sâu móng và phương án kết cấu được kỹ sư lựa chọn.
Cách tính diện tích sàn 2 tầng
Phần sàn có mái che thông thường được tính 100% diện tích.
Ví dụ nhà 5 × 12 m:
- Diện tích tầng 1: 60 m² × 100% = 60 m²
- Diện tích tầng 2: 60 m² × 100% = 60 m²
Tổng diện tích hai tầng là 120 m².
Nếu tầng 2 có khoảng thông tầng, sân thượng hoặc phần không xây kín toàn bộ diện tích thì cần bóc tách từng khu vực thay vì mặc định tính đủ 100%.
Cách tính diện tích mái
Loại mái ảnh hưởng khá lớn đến tổng diện tích quy đổi và chi phí xây nhà 2 tầng.
| Loại mái | Tỷ lệ tính phổ biến |
| Mái tôn | Khoảng 20% – 30% |
| Mái bê tông cốt thép/mái bằng | Khoảng 40% – 50% |
| Mái bê tông cốt thép lát gạch | Khoảng 50% – 60% |
| Mái Thái vì kèo, lợp ngói | Khoảng 50% – 70% |
| Mái Thái đổ bê tông rồi lợp ngói | Khoảng 70% – 100% |
Ví dụ nhà có diện tích mái 60 m²:
- Nếu làm mái tôn tính 30%: 60 × 30% = 18 m²
- Nếu làm mái bằng tính 50%: 60 × 50% = 30 m²
- Nếu làm mái Thái tính 70%: 60 × 70% = 42 m²
Với mái dốc như mái Thái, diện tích thực tế còn phụ thuộc độ dốc, độ vươn mái và kết cấu mái nên cần căn cứ bản vẽ thiết kế để dự toán chính xác hơn.
Cách tính diện tích ban công
Ban công cũng được tính vào diện tích xây dựng do phát sinh kết cấu bê tông cốt thép, chống thấm, lát nền và lan can.
Thông thường:
- Ban công có mái che: có thể tính khoảng 70% – 100% diện tích.
- Ban công không có mái che: thường tính khoảng 50% – 70% diện tích.
- Các phần trang trí, lan can kính, sắt mỹ thuật hoặc kết cấu đặc biệt có thể được bóc giá riêng.
Ví dụ ban công rộng 1,2 m, dài 5 m:
Diện tích thực = 1,2 × 5 = 6 m²
Nếu nhà thầu quy đổi 50%:
Diện tích tính chi phí = 6 × 50% = 3 m²
Ví dụ tính tổng diện tích xây dựng nhà 2 tầng
Giả sử xây nhà 2 tầng diện tích 5 × 12 m = 60 m²/tầng, sử dụng móng băng, mái bằng và có ban công 6 m²:
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
| Móng băng | 60 × 50% | 30 m² |
| Tầng 1 | 60 × 100% | 60 m² |
| Tầng 2 | 60 × 100% | 60 m² |
| Mái bằng | 60 × 50% | 30 m² |
| Ban công | 6 × 50% | 3 m² |
| Tổng cộng | 183 m² |
Như vậy, mặc dù diện tích sàn sử dụng của hai tầng chỉ khoảng 120 m², diện tích dùng để tính chi phí xây dựng có thể lên tới khoảng 183 m² sau khi cộng móng, mái và ban công.
Nếu đơn giá xây dựng là 6 triệu đồng/m², chi phí sơ bộ sẽ là:
183 × 6 triệu = khoảng 1,098 tỷ đồng
Con số trên chỉ dùng để dự toán ban đầu. Khi lập ngân sách thực tế, gia chủ cần thống nhất rõ với nhà thầu cách tính diện tích móng, mái, ban công, sân, cầu thang và các hạng mục đặc biệt vì mỗi đơn vị có thể áp dụng tỷ lệ quy đổi khác nhau.
Dự toán chi phí xây nhà 2 tầng theo từng diện tích
Các ví dụ dưới đây giúp người đọc hiểu cách tính. Để dễ so sánh, Hùng Anh Groups sử dụng cùng giả định móng băng 50% + mái BTCT 50%.
Chi phí xây nhà 2 tầng 40m²
Nhà 40m² thường gặp ở những khu đất đô thị có diện tích hạn chế, chẳng hạn 4×10m.
Diện tích quy đổi:
- Móng: 40 × 50% = 20m².
- Tầng 1: 40m².
- Tầng 2: 40m².
- Mái: 40 × 50% = 20m².
Tổng: khoảng 120m².
Dự toán:
- Phần thô: khoảng 420–480 triệu đồng.
- Trọn gói: khoảng 600–960 triệu đồng.
Nhà diện tích nhỏ không có nghĩa đơn giá/m² chắc chắn thấp hơn vì các khoản cố định như vận chuyển máy móc, tổ chức công trường, cầu thang, khu vệ sinh và hệ thống kỹ thuật vẫn phải thực hiện đầy đủ.
Chi phí xây nhà 2 tầng 60m² hoặc nhà 4×15m
Nhà 4×15m có diện tích 60m²/sàn và là kích thước tương đối phổ biến của nhà ống.
Diện tích quy đổi:
- Móng băng: 30m².
- Tầng 1: 60m².
- Tầng 2: 60m².
- Mái BTCT: 30m².
Tổng: khoảng 180m².
Dự toán:
- Phần thô: 630–720 triệu đồng.
- Trọn gói: 900 triệu–1,44 tỷ đồng.
Với nhà 4×15m, ngoài chi phí xây dựng cần chú ý giải pháp giếng trời, lấy sáng, thông gió và bố trí cầu thang vì chiều ngang khá hẹp.
Chi phí xây nhà 2 tầng 80m²
Nhà 80m² có thể bố trí 3–4 phòng ngủ và phù hợp với nhiều gia đình 4–6 thành viên.
Giả sử kích thước là 5×16m:
- Móng băng: 40m².
- Tầng 1: 80m².
- Tầng 2: 80m².
- Mái BTCT: 40m².
Tổng diện tích quy đổi: khoảng 240m².
Chi phí:
- Phần thô: 840–960 triệu đồng.
- Trọn gói: 1,20–1,92 tỷ đồng.
Nếu thay mái bằng bằng mái tôn, diện tích quy đổi sẽ giảm. Nếu sử dụng mái Nhật hoặc mái Thái, tổng diện tích và chi phí có thể tăng.
Chi phí xây nhà 2 tầng 100m²
Nhà 100m²/sàn thường có kích thước 5×20m, 10×10m hoặc các dạng đất tương đương.
