Xây dựng phần thô là giai đoạn đầu tiên nhưng lại đóng vai trò nền móng cho toàn bộ công trình. Đây là một trong những phần quan trọng trong xây nhà theo hạng mục. Dù là nhà phố, biệt thự hay nhà cấp 4, việc nắm rõ bảng giá thi công phần thô sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc quản lý tài chính và đưa ra những quyết định sáng suốt.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp thông tin chi tiết về cách tính giá thi công xây thô, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả, đồng thời chia sẻ bảng giá tham khảo theo từng loại công trình. Bên cạnh đó, bạn còn nhận được những bí quyết hữu ích để tiết kiệm chi phí hiệu quả.
Xây dựng phần thô là gì?
Xây dựng phần thô là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thi công một công trình. Giai đoạn này tập trung vào việc tạo dựng khung nhà, bao gồm:
- Móng: Nền tảng chịu lực cho toàn bộ công trình.
- Khung nhà: Bao gồm dầm, cột, sàn, tạo hình khối cho ngôi nhà.
- Tường bao: Xây dựng các bức tường bao quanh công trình.
- Mái nhà: Che chắn và bảo vệ công trình khỏi tác động của thời tiết.
- Hệ thống thoát nước: Thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt.
- Hệ thống điện âm tường: Lắp đặt hệ thống điện ngầm trong công trình.
Phần thô là tiền đề quan trọng cho công trình cũng như tất cả các quy trình thi công sau này. Phần thô càng tốt, càng chính xác thì những phần sau thi công như sơn, chống thấm, hoàn thiện nội thất càng thuận tiện, càng tiết kiệm chi phí và thời gian. Nếu tính toán kỹ, khi thi công phần thô thì các hạng mục sau thuận lợi chính xác.
Các hạng mục xây dựng phần thô
Xây dựng phần thô là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thi công một công trình. Giai đoạn này tập trung vào việc tạo dựng khung nhà, bao gồm các hạng mục chính sau:
- Móng và các hạng mục dưới nền là nền tảng chịu lực cho toàn bộ công trình. Có nhiều loại móng khác nhau như móng đơn, móng băng, móng cọc được lựa chọn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa chất, tải trọng công trình,…
- Khung nhà, kết cấu chịu lực bao gồm dầm, cột, sàn, tạo hình khối cho ngôi nhà. Cấu tạo khung nhà thường bằng bê tông cốt thép hoặc thép. Kích thước và độ dày của dầm, cột, sàn được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo khả năng chịu lực.
- Tường bao xây dựng các bức tường bao quanh công trình, vật liệu xây dựng tường bao phổ biến là gạch, đá, bê tông nhẹ. Tường bao có thể được tô trát hoặc ốp lát theo yêu cầu.
- Mái nhà giúp che chắn và bảo vệ công trình khỏi tác động của thời tiết. Có nhiều loại mái nhà khác nhau như mái bằng, mái dốc, kết cấu mái Thái, mái Nhật. Vật liệu lợp mái phổ biến là ngói, tôn, fibro xi măng,…
- Hệ thống thoát nước gồm thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt, bao gồm hệ thống ống thoát nước, bể phốt. Hệ thống thoát nước cần được thiết kế và thi công hợp lý để tránh tình trạng ngập úng.
- Hệ thống điện âm tường được lắp đặt ngầm trong công trình, bao gồm dây điện, ổ cắm, công tắc. Hệ thống điện âm tường cần được thi công đảm bảo an toàn và thẩm mỹ.
Bảng giá thi công xây thô theo từng hạng mục
Các báo giá xây thô dưới đây được đối chiếu từ thông tin công khai của Hùng Anh Groups năm 2026, dùng để tham khảo khi lập ngân sách. Giá áp dụng cho công trình cần được xác nhận theo địa điểm, thiết kế và thời điểm triển khai.
Giá chuẩn bị mặt bằng, đào đất và thi công móng
Chuẩn bị mặt bằng gồm dọn khu đất, che chắn, định vị và đưa thiết bị vào công trường. Nếu còn nhà cũ, phải tính thêm phá dỡ nhà cũ, thu gom và vận chuyển phế thải.
| Hạng mục | Điều kiện áp dụng | Đơn giá tham khảo |
| Đào đất bằng máy xúc | Ngõ rộng trên 2,5 m, công trình trên 40 m² | 120.000–160.000 đồng/m³ |
| Đào đất bằng máy xúc | Ngõ rộng dưới 2,5 m, công trình trên 40 m² | 250.000–300.000 đồng/m³ |
| Đào đất thủ công | Tùy diện tích, độ sâu và loại đất | 250.000–400.000 đồng/m³ |
Đơn giá tính theo khối lượng đất đào, không phải diện tích nhà. Vận chuyển đất ra ngoài, xử lý đất thải và san lấp cần kiểm tra riêng trong báo giá.
Thi công móng còn gồm bê tông lót, cốt thép, cốp pha, bê tông móng, giằng móng và đà kiềng. Ép cọc, gia cố nền hoặc chống đỡ hố đào phải tính theo thiết kế và hiện trạng. Vì vậy, không dùng giá đào đất để đại diện cho toàn bộ chi phí làm móng.
Giá thi công cột, dầm, sàn, cầu thang và mái
Chi phí khung nhà cần tính đủ thép, bê tông, cốp pha, hệ chống đỡ, nhân công và thiết bị. Giá bê tông theo m³ chỉ phản ánh một phần của hạng mục.
| Bộ phận | Phạm vi cần thể hiện trong dự toán |
| Cột, dầm, sàn | Cốt thép, cốp pha, bê tông, nhân công, thiết bị và bảo dưỡng |
| Cầu thang | Kết cấu bản thang, chiếu nghỉ và bậc xây theo thiết kế, các loại cầu thang theo phong cách chủ nhà lựa chọn |
| Mái bê tông | Kết cấu mái; xác định riêng tạo dốc, chống thấm và chống nóng |
| Mái tôn, mái ngói | Kết cấu đỡ mái, vật liệu lợp, phụ kiện và công lợp |
Giá nhân công phần thô nhà phố mái bằng, mái Thái từ 1.200.000–1.600.000 đồng/m². Mức này chưa gồm vật tư, VAT, ép cọc và gia cố nền ngoài phạm vi thông thường; không phải giá riêng của khung bê tông.
Giá xây tường, trát tường và cán nền
Diện tích trát là diện tích bề mặt thực tế. Xây tường cần báo theo loại gạch, chiều dày, chiều cao và vị trí thi công. Tường bao, tường ngăn và hộp kỹ thuật phải được đo bóc theo thiết kế.
Các công việc trát và cán nền có mức nhân công tham khảo sau:
| Hạng mục | Đơn giá nhân công |
| Trát tường trong nhà | 55.000–65.000 đồng/m² |
| Trát tường ngoài nhà | 75.000–95.000 đồng/m² |
| Trát xà, dầm, trần | 70.000–85.000 đồng/m² |
| Cán nền dày 3–5 cm | 35.000–50.000 đồng/m² |
Giá chưa gồm vật tư và VAT. Tường trát hai mặt phải tính hai bề mặt theo cách đo bóc đã thống nhất. Nền cần tạo dốc, nâng cốt hoặc xử lý lớp nền cũ phải xác định thêm khối lượng.
Giá điện nước âm và chống thấm
Điện nước âm gồm ống luồn dây, hộp âm, đường cấp thoát nước và đầu chờ theo bản vẽ. Báo giá cần ghi rõ có kéo dây, kiểm tra đường ống và đấu nối thiết bị hay không.
Giá nhân công điện nước nhà phố được Hùng Anh Groups công khai ở mức 120.000–150.000 đồng/m² sàn, với phạm vi từ phần âm đến đấu nối hoàn thiện. Vì thế, không lấy nguyên mức này làm giá riêng cho điện nước âm.
Chống thấm nhà cần báo theo vị trí, diện tích và hệ vật liệu. Nhà vệ sinh, ban công, sân thượng và mái phải xác định cả xử lý bề mặt, cổ ống, góc tiếp giáp và kiểm tra sau thi công.
Thời gian cũng cần gắn với quy mô cụ thể. Một tiến độ nhà thầu công bố cho công trình 200–400 m² có các mốc tham khảo:
| Giai đoạn | Thời gian |
| Chuẩn bị, định vị | 2–4 ngày |
| Đào đất, móng, đà kiềng và sàn tầng trệt | 10–12 ngày |
| Cột, dầm, sàn | 6–10 ngày/sàn |
| Xây tường | 10–15 ngày |
| Trát công trình | 10–15 ngày |
Cách tính tổng chi phí xây thô cho một ngôi nhà
Tổng chi phí có thể tính theo diện tích quy đổi hoặc khối lượng từng công việc. Dù chọn cách nào, dự toán vẫn cần thể hiện phạm vi nhận thầu, vật tư, thiết bị, thuế và khoản tính riêng để chủ nhà kiểm soát được ngân sách.
Tính diện tích xây dựng quy đổi khi khoán theo m²
Chi phí phần thô = Diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá gói đã thống nhất.
Diện tích quy đổi gồm các sàn và phần móng, mái, ban công hoặc tum theo báo giá. Hệ số phải ghi trong phụ lục, không mặc định áp dụng giống nhau cho mọi nhà.
Nhà 60 m² mỗi tầng, xây hai tầng có 120 m² sàn. Phần móng và mái vẫn cần tính theo thỏa thuận; chưa thể lấy 120 m² nhân đơn giá rồi coi là tổng tiền xây thô.
Tính khối lượng khi báo giá từng công việc
Chi phí hạng mục = Khối lượng thực tế × Đơn giá tương ứng.
Ví dụ, giả định đào 50 m³ đất trong điều kiện áp dụng mức 120.000–160.000 đồng/m³, riêng tiền đào là 6–8 triệu đồng.
Nếu trát 200 m² tường trong nhà với mức 55.000–65.000 đồng/m², tiền nhân công là 11–13 triệu đồng, chưa gồm vật tư và VAT.
Tách vật tư, nhân công và thiết bị thi công
Dự toán cần tách tiền vật tư, tiền công và thiết bị. Cốp pha, giàn giáo, bơm bê tông, vận chuyển và bốc xếp phải xác định bên cung cấp.
Khi tự mua vật tư, chủ nhà cần tính cả giao hàng và đưa vật liệu đến vị trí sử dụng. Giá mua tại cửa hàng chưa phản ánh đầy đủ khoản này.
Cộng các khoản ngoài gói và tránh tính trùng
Cộng VAT và công việc ngoài phạm vi nếu báo giá chưa bao gồm. Khoản chưa xác định phải ghi rõ điều kiện chốt sau khảo sát hoặc thiết kế.
Nếu trát tường, điện nước hay chống thấm đã nằm trong gói xây thô, không cộng lại đơn giá riêng. Hai báo giá chỉ có thể so sánh trực tiếp khi cùng công việc, vật tư và trách nhiệm thi công.
Ví dụ dự toán xây thô theo diện tích, số tầng và tiện ích
Các ví dụ dưới đây minh họa cách chuyển diện tích nhà thành ngân sách phần thô. Đơn giá tính toán được chọn là 3 triệu đồng/m² cho nhà cấp 4 và 3,8 triệu đồng/m² cho nhà phố, nằm trong khung giá tham khảo công khai của Hùng Anh Groups. Đây là đầu vào minh họa, chưa phải báo giá đã xác nhận cho một công trình.
Giả định gói nhận thầu có nhân công và vật tư phần thô; chưa tính VAT, phá dỡ, ép cọc, gia cố nền và tiện ích ngoài phạm vi. Hệ số móng, mái cũng là giả định để tính toán, phải được thay bằng cách quy đổi trong báo giá thực tế. Nếu mặt bằng cần phá dỡ nhà liền kề thì còn cần phải tính toán các phương án gia cố nhà liền kề 2 bên, thỏa thuận với hàng xóm.
Nhà cấp 4 diện tích 50 m², 80 m² và 100 m²
Giả định nhà một tầng, mái tôn, không có gác lửng; móng quy đổi bằng 30% và mái bằng 20% diện tích xây dựng. Khi đó, diện tích tính tiền bằng 150% diện tích một sàn.
| Diện tích nhà | Móng quy đổi | Mái quy đổi | Tổng diện tích tính tiền | Chi phí minh họa |
| 50 m² | 15 m² | 10 m² | 75 m² | 225 triệu đồng |
| 80 m² | 24 m² | 16 m² | 120 m² | 360 triệu đồng |
| 100 m² | 30 m² | 20 m² | 150 m² | 450 triệu đồng |
Về công năng, phương án 50 m² có thể nghiên cứu hai phòng ngủ gọn, phòng khách kết hợp gian thờ, bếp và một WC. Với 80–100 m², có thể mở rộng phòng hoặc nghiên cứu thêm phòng ngủ tùy nhu cầu.
Số phòng và vị trí khu ướt ảnh hưởng khối lượng tường, đường ống và chống thấm. Vì vậy, bảng trên chỉ so sánh diện tích dưới cùng giả định, chưa thay thế dự toán theo mặt bằng.
Nhà hai tầng diện tích 60 m² mỗi tầng
Giả định hai sàn đều rộng 60 m², móng và mái bê tông mỗi phần quy đổi 50% diện tích một sàn. Công năng có một WC mỗi tầng; cầu thang và điện nước cơ bản được xác định trong phạm vi gói.
| Phần công trình | Diện tích tính tiền |
| Móng | 30 m² |
| Tầng 1 | 60 m² |
| Tầng 2 | 60 m² |
| Mái | 30 m² |
| Tổng | 180 m² |
Chi phí minh họa: 180 × 3,8 triệu = 684 triệu đồng.
Con số này khác với phép tính chỉ lấy 120 m² sàn nhân đơn giá. Ban công, tum, sân hoặc công việc ngoài gói cần được xác định thêm nếu thiết kế có.
Nhà ba tầng diện tích 60 m² mỗi tầng
Nếu vẫn dùng giả định móng và mái mỗi phần bằng 50% diện tích một sàn, tổng diện tích tính tiền là:
30 + 60 × 3 + 30 = 240 m².
Chi phí minh họa: 240 × 3,8 triệu = 912 triệu đồng.
So với ví dụ hai tầng, phép tính tăng 228 triệu đồng. Tuy nhiên, đây là chênh lệch trong mô hình giả định. Khi xây thực tế, phương án ba tầng phải được tính lại móng, cột, dầm, sàn và cầu thang theo tải trọng; không giữ nguyên thiết kế hai tầng rồi chỉ cộng thêm một sàn.
Nhà ba tầng 80 m² mỗi tầng có tiện ích bổ sung
Với móng và mái mỗi phần quy đổi 50%, phương án cơ sở có 320 m² tính tiền, tương ứng 1,216 tỷ đồng theo đơn giá minh họa.
Các tiện ích bổ sung cần được tách như sau:
| Tiện ích | Phần công việc cần tính thêm |
| Tum giặt phơi | Sàn, tường, mái tum, cầu thang và điện nước liên quan |
| Ban công | Kết cấu, thoát nước, chống thấm; xác định riêng lan can |
| WC bổ sung | Tường, cấp thoát nước, chống thấm; thiết bị thuộc phạm vi hoàn thiện |
| Thang máy | Hố pit, hố thang, kết cấu và điện chờ; tách giá thiết bị, lắp đặt |
Chẳng hạn, nếu sau khi tính lại móng, sàn và mái, diện tích quy đổi tăng 15 m², phép tính tăng thêm 57 triệu đồng. Đây chưa phải giá làm một tum 15 m²: phải tránh tính trùng phần mái và kiểm tra các công việc ngoài đơn giá.
Nhận báo giá xây thô theo công trình tại Hùng Anh Groups
Báo giá phù hợp cần dựa trên địa điểm, thiết kế, hiện trạng và phạm vi giao thầu. Chủ nhà nên chuẩn bị diện tích từng tầng, số tầng, loại mái, tiện ích bổ sung và bản vẽ nếu có để chúng tôi đối chiếu, bóc tách công việc.
Bảng báo giá cần thể hiện khối lượng hoặc diện tích quy đổi, vật tư, nhân công, thiết bị, thuế, khoản loại trừ và tiến độ. Khi so sánh nhà thầu, hãy đặt các nội dung này về cùng phạm vi trước khi so đơn giá.
Để xác định giá thi công xây thô sát với nhu cầu, chủ nhà có thể gửi thông tin công trình cho Hùng Anh Groups hoặc liên hệ 091.15.44444 để trao đổi và lập dự toán phù hợp.
