Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026 và cách dùng

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026 được thực hiện theo hệ thống biểu mẫu tại Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Trong đó, người chuẩn bị xây nhà cần đặc biệt phân biệt giữa Mẫu số 01 là đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng và Mẫu số 03 là mẫu giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn sẽ liên quan đến Mẫu số 05.

Trong bài viết dưới đây, Hùng Anh Groups cập nhật mẫu giấy phép xây dựng nhà ở, cách phân biệt các biểu mẫu, trường hợp phải xin giấy phép, hồ sơ cần chuẩn bị và quy trình thực hiện theo quy định đang áp dụng năm 2026.

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới 2026 là mẫu nào?

Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hệ thống biểu mẫu mới trong quy trình cấp giấy phép xây dựng. Đối với gia đình và cá nhân chuẩn bị xây nhà, cần chú ý ba mẫu chính sau đây.

Biểu mẫu	Nội dung	Khi nào cần quan tâm?
Mẫu số 01	Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới	Chủ đầu tư sử dụng khi lập hồ sơ xin cấp phép
Mẫu số 02	Đơn đề nghị điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép	Sử dụng khi giấy phép đã cấp cần điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại
Mẫu số 03	Giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh hoặc gia hạn	Văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp, trong đó có nhà ở riêng lẻ
Mẫu số 05	Giấy phép xây dựng có thời hạn	Áp dụng với công trình thuộc trường hợp được cấp phép có thời hạn

Như vậy, nếu bạn đang tìm mẫu giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ để xem giấy phép sau khi được cấp có những thông tin gì, cần tham khảo Mẫu số 03.

Nếu bạn đang chuẩn bị hồ sơ và muốn tìm mẫu đơn xin giấy phép xây dựng nhà ở, tài liệu cần sử dụng lại là Mẫu số 01.

Đây là hai văn bản có mục đích hoàn toàn khác nhau và không nên sử dụng thay thế cho nhau.

Bạn có thể kiểm tra Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Phụ lục II được đăng tải trực tiếp trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ .Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Phụ lục II chính thức

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở gồm những nội dung gì?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không đơn thuần là văn bản xác nhận chủ nhà được phép thi công. Giấy phép còn xác định các giới hạn quan trọng mà công trình phải tuân thủ trong quá trình xây dựng.

Thông thường, giấy phép sẽ thể hiện thông tin về công trình, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, loại và cấp công trình, cốt xây dựng nếu có, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất khi các chỉ tiêu này được áp dụng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, giấy phép còn thể hiện tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích xây dựng tầng một, số tầng của công trình và chiều cao tối đa.

Số tầng được xác định không chỉ dựa trên các tầng sử dụng thông thường mà còn có thể liên quan đến tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật và tum.

Thời hạn khởi công cũng là nội dung chủ nhà cần đặc biệt chú ý. Theo quy định, thời hạn khởi công được ghi trên giấy phép và không quá 12 tháng kể từ ngày giấy phép được cấp hoặc gia hạn.

Mẫu trình bày giấy phép xây dựng nhà ở để tham khảo

Một giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ về cơ bản sẽ có cấu trúc gồm tên cơ quan cấp phép, số giấy phép, thông tin chủ đầu tư, thông tin công trình và các chỉ tiêu xây dựng được phê duyệt.

Phần thông tin chủ đầu tư thể hiện tên cá nhân hoặc tổ chức và địa chỉ liên hệ.

Phần thông tin công trình thể hiện địa điểm xây dựng, thông tin thiết kế và các thông số được phép thi công như diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao.

Cuối giấy phép là thời hạn khởi công cùng các yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ khi triển khai công trình.

Mẫu trình bày trên chỉ giúp người đọc hình dung cấu trúc giấy phép. Khi cần đối chiếu hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư nên sử dụng trực tiếp Mẫu số 03 trong Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay vì sử dụng mẫu tự soạn.

Mẫu giấy phép xây dựng và đơn xin giấy phép xây dựng khác nhau như thế nào?

Đây là điểm nhiều gia chủ dễ nhầm khi tìm biểu mẫu trên Internet.

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng là giấy tờ do chủ đầu tư chuẩn bị và nộp cho cơ quan nhà nước. Theo quy định hiện hành, đơn đề nghị cấp mới sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Ngược lại, giấy phép xây dựng là kết quả được cơ quan có thẩm quyền cấp sau khi xem xét hồ sơ và xác định công trình đáp ứng điều kiện.

Vì vậy, gia chủ không tự điền rồi sử dụng một “mẫu giấy phép xây dựng” để thay cho thủ tục xin phép. Khi chuẩn bị hồ sơ, tài liệu cần tìm trước tiên thường là Mẫu số 01.

Xây nhà năm 2026 có bắt buộc phải xin giấy phép không?

Không phải mọi công trình nhà ở đều bắt buộc xin giấy phép xây dựng.

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có thể thuộc trường hợp được miễn giấy phép nếu đồng thời không nằm trong các khu vực pháp luật quy định phải quản lý bằng giấy phép.

Các khu vực cần đặc biệt kiểm tra gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực xây dựng được xác định trong các đồ án quy hoạch có liên quan và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Do đó, không nên hiểu đơn giản rằng mọi ngôi nhà dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép. Ngay từ giai đoạn thiết kế nhà phố trọn gói, gia chủ nên kiểm tra thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu pháp lý tại địa phương để xác định công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay không.

Ví dụ, một căn nhà 3 tầng có diện tích sàn 250 m² vẫn có thể phải xin giấy phép nếu vị trí xây dựng nằm trong khu vực được quản lý theo quy hoạch hoặc quy chế kiến trúc.

Ngược lại, một nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và nằm ngoài những khu vực được Luật Xây dựng liệt kê có thể thuộc trường hợp miễn giấy phép.

Trước khi khởi công, gia chủ nên kiểm tra cụ thể thông tin quy hoạch tại địa phương thay vì chỉ dựa vào số tầng của công trình.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Để được cấp giấy phép xây dựng, công trình phải đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch và thiết kế.

Đối với nhà ở riêng lẻ, phương án xây dựng trước hết phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Công trình cũng phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc các căn cứ quy hoạch có liên quan tùy khu vực.

Thiết kế công trình phải đáp ứng yêu cầu về an toàn chịu lực, công trình lân cận, phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật theo trường hợp cụ thể.

Điều này lý giải vì sao hai thửa đất có diện tích tương tự nhưng số tầng, chiều cao, khoảng lùi hoặc mật độ xây dựng được phép có thể khác nhau.

Gia chủ nên kiểm tra chỉ tiêu quy hoạch và điều kiện xây dựng trước khi hoàn thiện thiết kế kiến trúc. Nếu thiết kế trước rồi mới kiểm tra pháp lý, phương án có thể phải sửa lại khi làm thủ tục xin phép.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở năm 2026 gồm những gì?

Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ.

Thành phần đầu tiên là đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II.

Tiếp theo là một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định. Trong một số trường hợp liên quan đến di sản văn hóa có thể cần thêm ý kiến của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền.

Phần quan trọng tiếp theo là hồ sơ thiết kế xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hoặc cá nhân, hồ sơ thường phải thể hiện mặt bằng công trình trên lô đất và sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng và mặt cắt móng.

Hồ sơ cũng cần thể hiện phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như cấp nước, thoát nước và cấp điện. Nếu công trình có nhà liền kề, cần lưu ý yêu cầu bảo đảm an toàn cho công trình bên cạnh.

Tùy quy mô và đặc điểm công trình, hồ sơ còn có thể liên quan đến thủ tục phòng cháy chữa cháy hoặc báo cáo thẩm tra thiết kế khi pháp luật yêu cầu.

Do mỗi công trình có điều kiện đất đai, quy hoạch và thiết kế khác nhau, gia chủ nên rà soát hồ sơ theo chính trường hợp của mình trước khi nộp.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu?

Từ ngày 01/07/2026, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thuộc phạm vi quản lý, trừ những trường hợp thuộc thẩm quyền khác theo quy định.

Quy định hiện hành cũng định hướng việc nộp hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Khi xảy ra sự cố khách quan khiến việc thực hiện trên môi trường điện tử không thể tiến hành, hồ sơ có thể được tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích theo quy định.

Gia chủ nên kiểm tra hướng dẫn cụ thể của xã hoặc phường nơi có công trình trước khi nộp để tránh chuẩn bị sai thành phần hồ sơ.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?

Đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành là 07 ngày làm việc.

Cần phân biệt thời gian giải quyết theo quy định với tổng thời gian thực tế từ lúc gia chủ bắt đầu chuẩn bị hồ sơ.

Nếu bản vẽ chưa phù hợp quy hoạch, giấy tờ đất cần bổ sung hoặc hồ sơ chưa đầy đủ, thời gian hoàn tất thủ tục thực tế sẽ kéo dài hơn.

Vì vậy, khâu khảo sát pháp lý và chuẩn bị thiết kế đúng ngay từ đầu thường có tác động lớn hơn nhiều so với việc chỉ quan tâm đến thời gian cơ quan nhà nước xử lý hồ sơ.

Khi nhận giấy phép xây dựng cần kiểm tra những thông tin nào?

Sau khi nhận giấy phép, gia chủ không nên chỉ kiểm tra tên và địa chỉ mà cần đối chiếu giấy phép với bản vẽ thiết kế chuẩn bị thi công.

Trước hết cần kiểm tra đúng vị trí và ranh giới xây dựng. Sau đó đối chiếu diện tích xây dựng tầng một, tổng diện tích sàn, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao công trình.

Các thông tin về tầng hầm, tầng áp mái, tum hoặc khoảng lùi cũng cần được kiểm tra nếu công trình có các hạng mục này.

Nếu công trình thi công khác với những nội dung quan trọng đã được cấp phép, chủ đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép trước khi tiếp tục triển khai.

Đây là lý do bản vẽ xin phép và bản vẽ sử dụng để thi công cần được kiểm soát thống nhất ngay từ giai đoạn chuẩn bị.

Thay đổi số tầng có phải điều chỉnh giấy phép xây dựng không?

Khi thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến những nội dung thuộc diện phải điều chỉnh theo quy định, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi triển khai phần thay đổi.

Số tầng, chiều cao, quy mô và các chỉ tiêu xây dựng quan trọng đều là những nội dung cần đặc biệt lưu ý.

Gia chủ không nên tự tăng thêm tầng hoặc thay đổi đáng kể quy mô công trình chỉ dựa trên điều kiện thực tế tại công trường mà chưa kiểm tra lại hồ sơ pháp lý.

Giấy phép xây dựng hết thời hạn khởi công phải làm gì?

Giấy phép xây dựng quy định thời hạn được phép khởi công. Theo quy định hiện hành, thời hạn này không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn.

Nếu sắp hết thời hạn mà công trình chưa thể khởi công, chủ đầu tư cần kiểm tra điều kiện và thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định thay vì tiếp tục sử dụng giấy phép đã hết hiệu lực khởi công.

Đối với nhu cầu điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép, Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP là biểu mẫu cần được tham khảo.

Một số lỗi thường gặp khi chuẩn bị hồ sơ xin phép xây nhà

Sai sót phổ biến nhất là thiết kế kiến trúc được triển khai trước khi kiểm tra đầy đủ thông tin quy hoạch. Khi đó, số tầng, mật độ, chiều cao hoặc khoảng lùi trong bản vẽ có thể không phù hợp và phải chỉnh sửa.

Lỗi thứ hai là nhầm giữa mẫu đơn đề nghị cấp phép và mẫu giấy phép xây dựng. Người chuẩn bị hồ sơ cần sử dụng đúng Mẫu số 01 thay vì tải một mẫu giấy phép về rồi tự điền.

Một vấn đề khác là bản vẽ xin phép và phương án dự kiến thi công không đồng nhất. Việc này có thể phát sinh thủ tục điều chỉnh sau khi giấy phép đã được cấp.

Với nhà xây chen hoặc có công trình liền kề, gia chủ cũng cần đặc biệt chú ý phương án móng, biện pháp bảo đảm an toàn và các nội dung liên quan đến công trình bên cạnh.

Có nên nhờ đơn vị xây dựng hỗ trợ hồ sơ xin giấy phép?

Gia chủ hoàn toàn có thể tự chuẩn bị và thực hiện thủ tục nếu đã xác định rõ tình trạng pháp lý của đất, quy hoạch và có bộ hồ sơ thiết kế phù hợp.

Tuy nhiên, với nhà phố xây chen, nhà có tầng hầm, công trình cần tối ưu mật độ hoặc những thửa đất có điều kiện quy hoạch phức tạp, việc phối hợp giữa người thiết kế và đơn vị thi công ngay từ đầu có thể hạn chế tình trạng bản vẽ xin phép khác xa phương án thi công thực tế.

Hùng Anh Groups hoạt động trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng nhà ở. Khi triển khai công trình, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý, thiết kế và phương án thi công cần được thực hiện đồng bộ để gia chủ kiểm soát tốt hơn các thay đổi trước khi khởi công.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà, gia chủ có thể tham khảo thêm dịch vụ xây nhà trọn gói của Hùng Anh Groups để hiểu đầy đủ các công việc từ thiết kế, hồ sơ chuẩn bị xây dựng đến thi công và hoàn thiện công trình.

Câu hỏi thường gặp về mẫu giấy phép xây dựng nhà ở

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2026 là mẫu nào?

Mẫu giấy phép xây dựng áp dụng cho nhà ở riêng lẻ hiện được quy định trong hệ thống biểu mẫu của Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Đối với giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh hoặc gia hạn có nhà ở riêng lẻ, cần tham khảo Mẫu số 03 Phụ lục II.

Đơn xin giấy phép xây dựng nhà ở là mẫu số mấy?

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nhà dưới 7 tầng có được miễn giấy phép xây dựng không?

Không phải mọi nhà dưới 7 tầng đều được miễn. Nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng điều kiện về tổng diện tích sàn dưới 500 m² và vị trí công trình không thuộc các khu vực pháp luật yêu cầu quản lý bằng giấy phép.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao nhiêu ngày?

Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian giải quyết hiện nay là 07 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nhà ở riêng lẻ xin giấy phép tại đâu?

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc phạm vi quy định, UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép từ ngày 01/07/2026.

Mẫu giấy phép xây dựng nhà ở năm 2026 đã có thay đổi quan trọng so với các biểu mẫu được sử dụng trong những năm trước. Gia chủ cần đặc biệt phân biệt Mẫu số 01 dùng để đề nghị cấp phép và Mẫu số 03 là mẫu giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Bên cạnh việc tải đúng mẫu, cần kiểm tra đồng thời quy hoạch, tình trạng pháp lý của đất, hồ sơ thiết kế, số tầng, diện tích và các chỉ tiêu xây dựng trước khi nộp hồ sơ. Việc chuẩn bị chính xác từ đầu giúp hạn chế tình trạng phải bổ sung hồ sơ hoặc điều chỉnh thiết kế khi công trình chuẩn bị thi công.

Nguồn pháp lý cập nhật: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và các quy định có liên quan đang có hiệu lực tại thời điểm cập nhật bài viết.