Đơn giá xây nhà 4 tầng mới nhất, chi tiết theo m²

Đơn giá xây nhà 4 tầng luôn là chủ đề được nhiều gia chủ quan tâm trước khi bắt tay vào xây dựng, đặc biệt trong bối cảnh giá vật liệu và nhân công biến động liên tục như hiện nay. Việc nắm rõ mức giá trung bình, các yếu tố ảnh hưởng và cách tính chi phí sẽ giúp bạn chủ động lên kế hoạch ngân sách, tránh phát sinh ngoài dự kiến.

Trong bài viết này, Hùng Anh sẽ cung cấp bảng báo giá chi tiết mới nhất năm 2025, kèm theo những lưu ý quan trọng để bạn vừa đảm bảo chất lượng công trình, vừa tối ưu được chi phí xây dựng cho ngôi nhà 4 tầng của mình.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng 4 tầng

Để dự trù chính xác chi phí xây nhà 4 tầng, việc hiểu rõ các yếu tố cấu thành chi phí là vô cùng quan trọng. Mức giá xây dựng không chỉ phụ thuộc vào quy mô mà còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác. Hãy cùng khám phá chi tiết các yếu tố này để có cái nhìn toàn diện và chuẩn bị tốt nhất cho ngôi nhà mơ ước của bạn.

Diện tích và quy mô

Diện tích và quy mô công trình là yếu tố tiên quyết khi xác định đơn giá xây nhà 4 tầng. Thông thường, diện tích càng lớn, số lượng phòng ốc càng nhiều thì khối lượng vật liệu, nhân công và thời gian thi công càng tăng, kéo theo chi phí tổng thể cao hơn.

Ví dụ, một ngôi nhà 4 tầng có diện tích 60m² mỗi sàn sẽ có tổng diện tích 240m², trong khi nhà 4 tầng diện tích 100m² mỗi sàn sẽ đạt 400m² – chênh lệch này có thể khiến chi phí tăng thêm hàng trăm triệu đồng. Ngoài ra, quy mô về chiều cao tầng, số tầng hầm, ban công hay sân thượng cũng góp phần quyết định mức giá cuối cùng.

Vật liệu xây dựng

Vật liệu là yếu tố trực tiếp tác động đến chất lượng và tuổi thọ công trình, đồng thời ảnh hưởng đáng kể đến giá thành. Sử dụng vật liệu cao cấp như thép Việt Nhật, xi măng Holcim, gạch đặc chất lượng cao, sơn ngoại thất chống thấm cao cấp… sẽ nâng mức đơn giá xây dựng nhà 4 tầng lên đáng kể.

Chẳng hạn, chỉ riêng phần thép và xi măng có thể chiếm tới 30–40% tổng chi phí phần thô. Nếu ngân sách hạn chế, gia chủ có thể lựa chọn vật liệu ở phân khúc trung bình nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật để tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo độ bền.

Kiểu thiết kế và kết cấu

Thiết kế và kết cấu của ngôi nhà là yếu tố khiến đơn giá có thể dao động rất lớn. Một ngôi nhà 4 tầng phong cách hiện đại, bố cục đơn giản, ít chi tiết trang trí thường có chi phí thấp hơn 10–20% so với kiểu nhà tân cổ điển hoặc cổ điển cầu kỳ, nhiều phào chỉ và hoa văn.

Kết cấu cũng đóng vai trò quan trọng: nhà có tầng hầm, kết cấu chịu lực phức tạp, hoặc hệ thống dầm sàn đặc biệt sẽ cần nhiều nhân công tay nghề cao, tăng thời gian và chi phí thi công. Vì vậy, lựa chọn thiết kế phù hợp với ngân sách là yếu tố quan trọng trong giai đoạn lên kế hoạch.

Địa điểm xây dựng

Địa điểm xây dựng không chỉ quyết định chi phí mua đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây nhà 4 tầng. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, giá nhân công và vật liệu thường cao hơn 10–15% so với các tỉnh thành khác.

Ngoài ra, vị trí khó tiếp cận như hẻm nhỏ, khu vực hạn chế tải trọng phương tiện sẽ khiến chi phí vận chuyển vật liệu và thi công tăng. Những yếu tố về điều kiện nền đất cũng ảnh hưởng: nền đất yếu cần gia cố móng bằng cọc hoặc cừ sẽ phát sinh thêm hàng chục triệu đến hàng trăm triệu đồng.

Thời điểm thi công

Thời điểm khởi công xây dựng có thể giúp tiết kiệm hoặc khiến chi phí đội lên đáng kể. Vào mùa cao điểm xây dựng (thường từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau), nhu cầu nhân công và vật liệu tăng mạnh, kéo theo giá cả cũng tăng.

Ngược lại, mùa thấp điểm (khoảng tháng 4 đến tháng 7) thường có mức giá tốt hơn, giúp tiết kiệm từ 5–10% chi phí. Ngoài ra, việc thi công trong mùa mưa bão có thể làm chậm tiến độ, phát sinh thêm chi phí bảo quản vật liệu và xử lý công trình bị ảnh hưởng thời tiết.

Đơn giá xây nhà 4 tầng theo m² năm 2025

Việc nắm rõ bảng báo giá theo m² sẽ giúp bạn dễ dàng dự toán ngân sách, lựa chọn gói xây dựng phù hợp và tránh phát sinh chi phí ngoài kế hoạch. Dưới đây là cập nhật đơn giá xây nhà 4 tầng theo m² năm 2025 chi tiết nhất để bạn tham khảo.

Đơn giá xây thô nhà 4 tầng

Trong năm 2025, đơn giá xây thô nhà 4 tầng tại Việt Nam dao động từ 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m² tùy thuộc vào vị trí, diện tích và yêu cầu kỹ thuật. Gói xây thô bao gồm các hạng mục chính như phần móng, khung cột, dầm sàn, tường bao, cầu thang, hệ thống mái và phần nhân công hoàn thiện cơ bản.

Đây là lựa chọn phù hợp cho những gia chủ muốn tự mua vật liệu hoàn thiện và chủ động lựa chọn thiết kế nội thất. Ví dụ, một căn nhà 4 tầng diện tích 70m² mỗi sàn (tổng 280m²) với đơn giá 3.500.000 VNĐ/m² sẽ có chi phí xây thô khoảng 980 triệu đồng.

Đơn giá xây trọn gói nhà 4 tầng

Nếu muốn tiết kiệm thời gian và công sức, gia chủ có thể chọn đơn giá xây trọn gói nhà 4 tầng, bao gồm toàn bộ chi phí vật liệu, nhân công và hoàn thiện nội thất cơ bản. Năm 2025, mức giá trọn gói thường dao động từ 5.300.000 – 7.000.000 VNĐ/m² tùy theo gói vật liệu tiêu chuẩn, trung cấp hoặc cao cấp.

Với diện tích 280m², gói tiêu chuẩn có thể tiêu tốn khoảng 1,48 – 1,96 tỷ đồng, trong khi gói cao cấp với vật liệu nhập khẩu và thiết kế cầu kỳ có thể vượt mốc 2,2 tỷ đồng.

Sự khác biệt giữa xây thô và trọn gói

Điểm khác biệt lớn nhất giữa xây thô và xây trọn gói nằm ở phạm vi công việc và mức độ hoàn thiện. Xây thô chỉ bao gồm phần khung và kết cấu chịu lực, không bao gồm các hạng mục hoàn thiện như lát gạch, sơn tường, lắp cửa, thiết bị vệ sinh hay hệ thống điện nước chi tiết.

Trong khi đó, xây trọn gói bàn giao nhà ở tình trạng hoàn thiện, gia chủ chỉ cần dọn vào ở mà không phải lo khâu mua sắm và giám sát từng hạng mục.

Tuy nhiên, xây thô thường có chi phí thấp hơn và phù hợp với những ai muốn tự thiết kế và lựa chọn nội thất theo ý thích, còn trọn gói phù hợp với người bận rộn, muốn đảm bảo tiến độ và đồng bộ chất lượng công trình.

Báo giá chi tiết theo hạng mục

Năm 2025, đơn giá xây nhà 4 tầng có nhiều biến động do giá vật liệu và nhân công thay đổi. Mỗi hạng mục như phần móng, phần thô, hoàn thiện nội – ngoại thất hay hệ thống điện nước, PCCC đều có mức chi phí riêng biệt, tùy thuộc vào quy mô công trình, chất lượng vật liệu và yêu cầu kỹ thuật.

Dưới đây là bảng báo giá tham khảo kèm phân tích chi tiết giúp bạn dễ dàng lập kế hoạch tài chính cho dự án xây dựng của mình.

Hạng mục	Đơn giá (VNĐ/m²)	Tỷ trọng (%)	Ghi chú
Phần móng và nền	1.200.000 – 2.500.000	15 – 20%	Tùy loại móng (đơn, băng, cọc ép, cọc khoan nhồi)
Phần thô (khung, tường, mái)	3.300.000 – 3.800.000	35 – 45%	Vật liệu thép, xi măng, gạch, nhân công
Hoàn thiện nội – ngoại thất	2.000.000 – 5.000.000	25 – 35%	Lát sàn, sơn, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh
Hệ thống điện, nước, PCCC	300.000 – 800.000	5 – 10%	Ống dẫn, dây điện, thiết bị chiếu sáng, máy bơm

Chi phí phần móng và nền

Phần móng và nền đóng vai trò chịu tải trọng toàn bộ công trình, vì vậy đây là hạng mục không thể tiết giảm quá nhiều. Tùy vào điều kiện địa chất, bạn có thể chọn móng đơn, móng băng hoặc móng cọc.

Nền đất yếu cần gia cố bằng cọc ép bê tông hoặc cọc khoan nhồi, khiến chi phí tăng từ 15–20% so với móng tiêu chuẩn. Ngoài ra, công tác san lấp mặt bằng, đổ bê tông nền và xử lý chống thấm cũng được tính trong chi phí này.

Chi phí phần thô (khung, tường, mái)

Phần thô chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng đơn giá xây nhà 4 tầng. Đây là giai đoạn tạo khung xương cho công trình, bao gồm hệ thống móng – cột – dầm – sàn, tường bao, cầu thang và mái.

Năm 2025, đơn giá xây thô dao động 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m² tùy chất lượng vật liệu và tay nghề nhân công.  Sử dụng thép Việt Nhật, xi măng Holcim, gạch đặc và mái bê tông dán ngói sẽ giúp công trình bền chắc hơn nhưng chi phí cũng cao hơn so với vật liệu trung bình.

Chi phí hoàn thiện nội – ngoại thất

Hoàn thiện là giai đoạn quyết định vẻ đẹp thẩm mỹ và sự tiện nghi của ngôi nhà. Các hạng mục bao gồm lát sàn (gạch, gỗ công nghiệp hoặc gỗ tự nhiên), sơn tường, lắp đặt cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, hệ thống trần và các chi tiết trang trí.

Gói hoàn thiện tiêu chuẩn năm 2025 có giá 2.000.000 – 3.000.000 VNĐ/m², gói cao cấp với vật liệu nhập khẩu và thiết kế tỉ mỉ có thể đạt 4.000.000 – 5.000.000 VNĐ/m².

Chi phí hệ thống điện, nước, PCCC

Hệ thống điện, nước và phòng cháy chữa cháy (PCCC) chiếm khoảng 5–10% tổng ngân sách xây dựng. Chi phí này bao gồm ống dẫn nước, dây điện, aptomat, thiết bị chiếu sáng, bồn chứa nước, máy bơm và các thiết bị PCCC.

Việc sử dụng ống nhựa chịu nhiệt, dây điện lõi đồng chống cháy và lắp đặt hệ thống PCCC đúng chuẩn không chỉ đảm bảo an toàn mà còn giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa, thay thế về sau.

Cách tính đơn giá xây nhà 4 tầng chính xác

Không ít gia chủ gặp tình trạng chi phí thực tế cao hơn nhiều so với dự toán ban đầu chỉ vì không nắm rõ phương pháp tính toán. Hiện nay, đơn giá xây nhà 4 tầng được các nhà thầu áp dụng chủ yếu dựa trên diện tích xây dựng tính theo m², nhưng mỗi hạng mục như móng, sàn, mái hay các phần phụ sẽ có quy tắc tính khác nhau.

Nếu không hiểu rõ, bạn rất dễ bỏ sót hoặc tính sai, dẫn đến báo giá thiếu chính xác. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính đơn giá xây nhà 4 tầng giúp bạn ước lượng ngân sách sát thực tế, tránh phát sinh chi phí và đảm bảo công trình hoàn thiện đúng kế hoạch.

Công thức tính đơn giá theo m²

Hiện nay, cách tính đơn giá xây nhà 4 tầng phổ biến nhất là lấy đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông nhân với tổng diện tích xây dựng. Công thức cụ thể như sau:

Tổng chi phí = Đơn giá xây dựng/m² × Tổng diện tích sàn xây dựng

Ví dụ: Nếu bạn chọn gói xây thô với đơn giá 3.500.000 VNĐ/m² và tổng diện tích sàn của nhà 4 tầng (bao gồm cả các phần phụ) là 320m², thì chi phí xây dựng phần thô sẽ là: 3.500.000 × 320 = 1,12 tỷ đồng. Phương pháp này giúp gia chủ dễ dàng ước lượng ngân sách và so sánh giữa các gói thầu khác nhau.

Cách tính diện tích sàn và các phần phụ

Khi tính diện tích để báo giá, không chỉ cộng các sàn chính của 4 tầng mà còn phải tính cả các phần phụ như ban công, sân thượng, tầng hầm… Mỗi phần lại có tỷ lệ quy đổi riêng. Thông thường, các nhà thầu áp dụng quy tắc tính như sau:

• Tầng trệt, tầng 1, tầng 2, tầng 3, tầng 4: tính 100% diện tích thực tế.
• Sân thượng có mái: tính 75% diện tích.
• Sân thượng không mái: tính 50% diện tích.
• Ban công, logia: tính 30–50% diện tích tùy vào thiết kế và kết cấu.
• Tầng hầm: tính 150–170% diện tích do chi phí đào móng, chống thấm và thông gió cao hơn.

Ví dụ: Một ngôi nhà 4 tầng có diện tích 80m² mỗi sàn, cộng thêm sân thượng không mái 40m² và ban công tổng cộng 12m², tổng diện tích quy đổi sẽ là:

• 4 tầng × 80m² = 320m²
• Sân thượng không mái: 40m² × 50% = 20m²
• Ban công: 12m² × 50% = 6m²
• Tổng diện tích tính giá: 320 + 20 + 6 = 346m²

Với tổng diện tích 346m² và đơn giá xây thô 3.500.000 VNĐ/m², chi phí dự kiến sẽ là 1,211 tỷ đồng.

Lưu ý khi tính giá để tránh phát sinh

Kinh nghiệm thực tế cho thấy, rất nhiều gia chủ bị đội chi phí từ 5–15% so với kế hoạch ban đầu chỉ vì tính sai hoặc bỏ sót các yếu tố quan trọng. Để tránh tình trạng này, bạn cần lưu ý:

• Thỏa thuận rõ hạng mục trong hợp đồng: Xác định rõ phần việc nào do nhà thầu thực hiện, phần nào gia chủ tự lo, tránh hiểu nhầm.
• Kiểm tra đơn giá đã bao gồm các khoản phí hay chưa: VAT, phí vận chuyển vật liệu, chi phí xử lý rác thải xây dựng.
• Cân nhắc thời điểm thi công: Mùa cao điểm (tháng 9 – tháng 2) giá nhân công và vật liệu thường tăng 5–10%.
• Dự phòng ngân sách: Luôn cộng thêm 5–10% so với dự toán để xử lý tình huống phát sinh như thay đổi thiết kế, nâng cấp vật liệu hoặc xử lý sự cố kỹ thuật.

Việc nắm chắc cách tính diện tích, công thức tính giá và các lưu ý quan trọng sẽ giúp bạn kiểm soát đơn giá xây nhà 4 tầng chặt chẽ hơn, đảm bảo công trình hoàn thiện đúng tiến độ và trong phạm vi ngân sách.

Lời khuyên để tiết kiệm chi phí xây nhà 4 tầng

Trong bối cảnh giá vật liệu và nhân công năm 2025 có nhiều biến động, việc tìm ra giải pháp tiết kiệm nhưng vẫn đảm bảo chất lượng là ưu tiên hàng đầu. Đơn giá xây nhà 4 tầng có thể chênh lệch hàng trăm triệu đồng giữa các phương án lựa chọn vật liệu, nhà thầu và cách quản lý thi công.

Nếu biết áp dụng các chiến lược hợp lý, bạn hoàn toàn có thể giảm chi phí từ 5–15% mà vẫn sở hữu một công trình bền đẹp, đúng tiến độ. Dưới đây là những lời khuyên thực tế giúp bạn tối ưu ngân sách xây dựng.

Lựa chọn vật liệu phù hợp ngân sách

Vật liệu là yếu tố chiếm tới 60–70% tổng đơn giá xây nhà 4 tầng. Để tiết kiệm, gia chủ nên phân loại hạng mục: với các phần kết cấu chịu lực như móng, cột, dầm, sàn.

Hãy chọn vật liệu chất lượng cao (thép Việt Nhật, xi măng Holcim, gạch đặc) để đảm bảo độ bền lâu dài; còn với hạng mục hoàn thiện như gạch lát, sơn tường, cửa, có thể lựa chọn sản phẩm ở phân khúc trung cấp, vừa đủ đáp ứng thẩm mỹ và công năng. Ngoài ra, ưu tiên vật liệu có sẵn ở địa phương sẽ giúp giảm đáng kể chi phí vận chuyển và thời gian chờ hàng.

So sánh báo giá từ nhiều nhà thầu

Một trong những bước quan trọng để tối ưu chi phí là khảo sát thị trường và so sánh báo giá từ nhiều nhà thầu. Không chỉ nhìn vào giá tổng thể, bạn cần xem chi tiết từng hạng mục, loại vật liệu sử dụng, khối lượng và điều kiện thi công.

Hãy yêu cầu ít nhất 3–5 bảng báo giá để có cơ sở đối chiếu. Một bảng báo giá thấp nhưng bỏ sót hạng mục hoặc sử dụng vật liệu kém chất lượng có thể khiến chi phí thực tế tăng cao khi phát sinh. Lựa chọn nhà thầu minh bạch, cam kết chất lượng và bảo hành rõ ràng sẽ giúp bạn yên tâm hơn.

Giám sát thi công chặt chẽ

Giám sát thi công là cách hữu hiệu để tránh lãng phí vật liệu, phát hiện kịp thời sai sót và hạn chế phát sinh chi phí. Nếu không thể tự giám sát hàng ngày, bạn có thể thuê giám sát độc lập hoặc giao cho một người có chuyên môn.

Việc này giúp đảm bảo tiến độ, kiểm soát chất lượng và ngăn chặn tình trạng phải làm lại hạng mục do thi công sai. Ngoài ra, giám sát chặt chẽ còn giúp bảo đảm mọi hạng mục đều được thực hiện đúng như hợp đồng, tránh việc nhà thầu cắt giảm vật liệu hoặc thay đổi phương pháp thi công để giảm chi phí của họ nhưng ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Tiết kiệm chi phí xây dựng nhà 4 tầng không đồng nghĩa với việc phải cắt giảm chất lượng. Ngược lại, nếu áp dụng đúng chiến lược – từ lựa chọn vật liệu hợp lý, so sánh báo giá kỹ lưỡng đến giám sát thi công chặt chẽ – bạn hoàn toàn có thể xây dựng một công trình vừa đẹp, vừa bền vững mà vẫn tối ưu ngân sách. Đặc biệt, lựa chọn một đơn vị thi công nhà 4 trọn gói uy tín sẽ giúp bạn giảm bớt áp lực quản lý và hạn chế tối đa chi phí phát sinh.

Nếu bạn đang tìm kiếm đối tác tin cậy,  Hùng Anh là lựa chọn đáng cân nhắc. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực xây dựng, đội ngũ kỹ sư – kiến trúc sư chuyên môn cao và quy trình làm việc minh bạch, Hùng Anh cam kết mang đến cho bạn giải pháp tối ưu chi phí, chất lượng công trình vượt trội và tiến độ thi công đúng hẹn.

Liên hệ ngay hôm nay để được tư vấn và nhận báo giá chi tiết, sát với nhu cầu và ngân sách của bạn.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI HÙNG ANH

• Website: https://hunganhgroups.vn/
• Hotline: 091.15.44444