Bạn đang có kế hoạch sửa chữa, nâng cấp nhà ở nhưng chưa biết đơn giá cải tạo nhà hiện nay bao nhiêu và cần dự trù ngân sách thế nào? Thực tế, chi phí cải tạo phụ thuộc vào hiện trạng công trình, diện tích và từng hạng mục thi công như tháo dỡ, xây trát, ốp lát, làm trần thạch cao, sơn nước, cải tạo điện nước, chống thấm hay sửa chữa phần mái.
Trong bài viết dưới đây, Hùng Anh Groups cập nhật bảng đơn giá cải tạo nhà 2026 chi tiết theo từng hạng mục, bao gồm chi phí nhân công và vật tư tham khảo. Qua đó, bạn có thể dễ dàng ước tính ngân sách, lựa chọn phương án thi công phù hợp và hạn chế các khoản phát sinh ngoài dự kiến trước khi bắt đầu cải tạo nhà.
Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá cải tạo nhà
Đơn giá cải tạo nhà không có một mức cố định cho mọi công trình. Chi phí thực tế sẽ thay đổi tùy theo hiện trạng ngôi nhà, phạm vi sửa chữa, loại vật tư sử dụng và điều kiện thi công. Một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến báo giá gồm:
- Mức độ và phạm vi cải tạo: Các hạng mục đơn giản như sơn lại tường, chống thấm hoặc thay gạch thường có chi phí thấp hơn so với cải tạo toàn diện, thay đổi công năng, xây thêm tường hoặc gia cố kết cấu.
- Loại hình nhà ở: Chi phí thay đổi theo đặc điểm kết cấu, diện tích, số tầng và yêu cầu thi công của từng loại công trình. Với nhà một tầng đã sử dụng lâu năm, bạn có thể xem riêng phương án cải tạo nhà cấp 4 để xác định phạm vi sửa chữa trước khi lập dự toán.
- Chất lượng vật tư hoàn thiện: Giá gạch ốp lát, sơn, thiết bị điện nước, trần thạch cao, cửa và các vật liệu hoàn thiện có nhiều phân khúc. Lựa chọn vật tư càng cao cấp thì tổng chi phí cải tạo nhà càng tăng.
- Vị trí và điều kiện thi công: Nhà nằm trong ngõ nhỏ, khu vực hạn chế xe vận chuyển, công trình đông dân cư hoặc ở vị trí khó tập kết vật liệu thường phát sinh thêm chi phí vận chuyển, nhân công và xử lý mặt bằng.
- Hiện trạng công trình: Nhà xuống cấp nặng, bị thấm dột lâu ngày, nứt tường, hư hỏng hệ thống điện nước hoặc kết cấu yếu thường cần thêm các hạng mục xử lý trước khi hoàn thiện, làm tăng tổng ngân sách.
- Đơn vị thi công: Báo giá giữa thợ tự do và nhà thầu chuyên nghiệp có thể khác nhau. Khi so sánh, gia chủ nên xem xét đồng thời phạm vi công việc, chất lượng vật tư, tiến độ, giám sát kỹ thuật, điều khoản phát sinh và chính sách bảo hành thay vì chỉ lựa chọn mức giá thấp nhất.
Vì vậy, để xác định đơn giá cải tạo nhà chính xác, công trình nên được khảo sát thực tế và bóc tách từng hạng mục trước khi lập dự toán. Cách này giúp gia chủ kiểm soát ngân sách tốt hơn và hạn chế chi phí phát sinh trong quá trình thi công.
Đơn giá cải tạo nhà của Hùng Anh Groups mới nhất
Đơn giá cải tạo nhà cần được bóc tách theo từng hạng mục thay vì áp dụng một mức giá chung cho mọi công trình. Dưới đây là bảng giá tham khảo cho các công việc phổ biến như tháo dỡ, xây trát, thạch cao, ốp lát, sơn, sửa mái và điện nước.
Mức giá thực tế có thể thay đổi theo khối lượng, hiện trạng, chủng loại vật tư và điều kiện thi công. Hùng Anh Groups sẽ khảo sát công trình trước khi lập báo giá chi tiết để gia chủ có cơ sở dự trù ngân sách.
Bảng chi phí cải tạo nhà theo từng loại nhà
Ngoài việc tham khảo đơn giá cải tạo nhà theo từng hạng mục, gia chủ cũng nên dự trù tổng ngân sách dựa trên loại hình và mức độ sửa chữa của công trình. Dưới đây là chi phí cải tạo nhà tham khảo năm 2026 tại Hà Nội và một số khu vực lân cận:
| Loại nhà | Mức độ cải tạo | Chi phí tham khảo |
| Nhà cấp 4 | Sửa chữa, nâng cấp tùy hiện trạng | Khoảng 80 – 400 triệu đồng |
| Nhà ống 2–3 tầng | Cải tạo nội thất, điện nước và hoàn thiện | 150 – 350 triệu đồng |
| Nhà ống 2–3 tầng | Cải tạo nhà ống toàn diện, có can thiệp kết cấu | 350 – 700 triệu đồng |
| Nhà phố, biệt thự | Cải tạo và nâng cấp tổng thể | 500 triệu – 1,5 tỷ đồng |
| Sửa nhà chung cư | Cải tạo, hoàn thiện lại không gian | 120 – 300 triệu đồng |
Riêng với nhà cấp 4, chi phí thực tế phụ thuộc nhiều vào tình trạng mái, nền, tường, hệ thống điện nước và phần kết cấu có thể giữ lại. Xem chi tiết phương án cải tạo nhà cấp 4 để xác định phạm vi sửa chữa phù hợp trước khi bóc tách chi phí.
Lưu ý: Bảng giá trên chỉ mang tính tham khảo, không phải báo giá cố định. Chi phí thực tế cần được xác định sau khi khảo sát hiện trạng, đo đạc khối lượng và thống nhất chủng loại vật tư, phạm vi thi công với gia chủ.
Đơn giá cải tạo tháo dỡ kết cấu nhà
Tháo dỡ kết cấu nhà là việc chúng ta tiến hành phá dỡ 1 phần kết cấu của ngôi nhà khi muốn thay đổi thiết kế mới cho ngôi nhà được hiện đại hơn. Dưới đây là chi tiết bảng báo giá cải tạo tháo dỡ kết cấu nhà:
| Cải tạo tháo dỡ kết cấu nhà | Đơn giá (đ/m2) |
| Dóc nền gạch cũ | 90.000 |
| Dóc gạch ốp tường | 90.000 |
| Phá dỡ trần thạch cao | 40.000 |
| Phá dỡ cột trang trí | 95.000 |
| Phá dỡ tường 110 (Đã bao gồm phá dỡ khuôn cửa) | 190.000 |
| Phá dỡ tường 220 (Đã bao gồm phá dỡ khuôn cửa) | 350.000 |
| Phá dỡ thang bộ (Đã bao gồm dỡ gỗ và lan can) | 350.000 |
| Phá dỡ lan can thang bộ | 100.000 |
| Cắt sàn bê tông (Đã bao gồm đục gạch) | 330.000 |
| Tháo dỡ chuồng cọp, mái tôn | 50.000 |
Giá cải tạo xây thêm tường
Cải tạo xây thêm tường là xây thêm tường để ngăn chia không gian chức năng tạo sự riêng tư cho các thành viên trong gia đình. Tùy từng loại gạch thì chi phí xây thêm tường sẽ có sự biến động nhất định. Dưới đây là báo giá chi tiết hạng mục xây thêm tường:
| Giá cải tạo nâng cấp xây thêm tường | Đơn giá (đ/m2) |
| Xây tường 110 gạch ống (Nhân công + vật tư) | 320.000 |
| Xây tường 220 gạch ống (Nhân công + vật tư) | 500.000 |
| Xây tường 110 gạch đặc (Nhân công + vật tư) | 350.000 |
| Xây tường 220 gạch đặc (Nhân công + vật tư) | 500.000 |
Đơn giá dóc, trát tường
Trong quá trình cải tạo nâng cấp nhà ở các bức tường bị bong tróc, nức vỡ,… Khi này nhiều gia đình sẽ dóc xi măng cũ đi và dóc, trát lại tường để có thể đảm bảo được không gian sống. Đơn giá cải tạo nhà dócm trát tường này có sự chênh lệch một chút giữa trát trong nhà và người nhà. Chi tiết đơn giá cải tạo nhà quá trình trát tường như sau:
| Trát tường – dóc tường | Đơn giá (đ/m2) |
| Trát tường trong nhà (Nhân công + vật tư) | 160.000 |
| Trát tường ngoài nhà (Nhân công + vật tư) | 175.000 |
Đó là đơn giá trát tương cơ bản nếu như bạn muốn xem chi tiết cho từng loại tường các bạn có thể tham khảo tại:
Giá cải tạo nâng cấp nhà phần thạch cao
Trần thạch cao là lớp thứ 2 được liên kết một cách vững chắc với trần gốc bằng khung xương. Với mẫu mã vô cùng đa dạng cùng với tính thẩm mỹ cao. Trần thạch cao hiện nay đang khá được ưa chuộng chính vì vậy cho nên nhiều nhà muốn cải tạo nâng cấp phần thạch cao này để giúp cho không gian sống được đẹp hơn. Dưới đây là chi tiết đơn giản cải tạo nhà phần thạch cao:
| Giá cải tạo nâng cấp nhà hạng mục thạch cao | Đơn giá (đ/m2) |
| Trần thả khung xương Hà Nội | 160.000 – 170.000 |
| Trần thả khung xương Vĩnh Tường | 280.000 – 290.000 |
| Trần tường khung xương Hà Nội tấm Thái Lan | 200.000 – 230.000 |
| Trần tường khung xương Vĩnh Tường tấm Thái Lan | 220.000 – 235.000 |
| Trần tường khung xương Hà Nội tấm chống ẩm | 230.000 – 240.000 |
| Trần tường khung xương Vĩnh Tường chống thấm ẩm | 260.000 – 270.000 |
| Vách thạch cao 1 mặt khung xương Hà Nội tấm Thái Lan | 210.000 – 220.000 |
| Vách thạch cao 1 mặt khung xương VĨnh Tường tấm Thái Lan | 230.000 – 245.000 |
| Vách thạch cao 2 mặt khung xương Hà Nội tấm Thái Lan | 275.000 – 280.000 |
| Vách thạch cao 2 mặt khung xương Vĩnh Tường tấm Thái Lan | 290.000 – 300.000 |
Báo giá hạng mục ốp lát
Giá thi công lát gạch sàn nhà
Giá thi công lát gạch sàn nhà là chi phí cho việc thi công hoàn thiện phần nền nhà bằng gạch. Chi phí này bao gồm giá vật liệu (gạch, keo dán gạch, ron gạch…) và giá nhân công thi công. Bảng giá chi tiết:
| Hạng mục thi công | Giá vật tư (vnđ/m2) | Giá nhân công (vnđ/m2) |
| 1. Công tác dục bỏ gạch cũ | 40.000 – 44.000 | |
| 2. Đục âm sàn 3 – 5cm & dọn xà bần | 45.000 – 60.000 | |
| 3. Đục âm 6 – 9cm & dọn xà bần | 60.000 – 70.000 | |
| 4. Cán nền dưới 5cm | 110.000 | 40.000 – 60.000 |
| 5. Cán nền từ 6 – 9cm | 120.000 | 45.000 – 50.000 |
| 6. Cán nền trên 10cm | 150.000 | 60.000 – 60.000 |
| 7. Lát gạch 600×1200 | 70.000 – 130.000 | 190.000 – 240.000 |
| 8. Lát gạch 700×1400 | 90.000 – 130.000 | 210.000 – 280.000 |
| 9. Lát gạch 800×1600 | 90.000 – 130.000 | 230.000 – 310.000 |
| 10. Lát gạch 1000×1000 | 90.000 – 130.000 | 230.000 – 310.000 |
| 11. Lát gạch 1200×1200 | 90.000 – 130.000 | 240.000 – 340.000 |
| 12. Lát gạch 1200×2400 | 90.000 – 130.000 | 450.000 – 700.000 |
| 12. Các loại gạch khác | Liên hệ | Liên hệ |
Báo giá hạng mục ốp lát gạch tường nhà
Báo giá hạng mục ốp lát gạch tường nhà là bảng báo giá chi tiết chi phí thi công ốp lát gạch cho các khu vực tường trong nhà. Bảng giá này bao gồm chi phí vật liệu, nhân công và các khoản chi phí liên quan khác.
| Hạng mục thi công | Giá vật tư | Giá nhân công |
| 1. Đục nền cũ | 55.000 vnđ/m2 | |
| 2. Cán vữa gạch trước khi lát | 30.000 – 34.000 vnđ/m2 | 30.000 – 40.000 vnđ/m2 |
| 3. Lát gạch | 100.000 – 130.000 vnđ/m2 | 80.000 – 90.000 vnđ/m2 |
| 4. Ốp len tường | 40.000 – 50.000 vnđ/m2 | 24.000 vnđ/m2 |
| 5. Ốp gạch vào tường | 150.000 – 180.000 vnđ/m2 | 100.000 – 110.000 vnđ/m2 |
| 6. Đào móng | 150.000 vnđ/m3 | |
| 7. Đổ bê tông | 1.500.000 vnđ/m3 | 240.000 vnđ/m3 |
| 8. Nâng nền | 250.000 – 280.000 vnđ/m3 | 50.000 – 60.000 vnđ/m3 |
| 9. Xây tường gạch ống 8 x 18 | 120.000 – 140.000 vnđ/m3 | 100.000 – 110.000 vnđ/m3 |
| 10. Xây tường gạch đinh 4 x 18 | 180.000 – 200.000 vnđ/m3 | 200.000 – 240.000 vnđ/m3 |
| 11. Tô tường 2 mặt | 120.000 vnđ/m3 | 150.000 – 190.000 vnđ/m3 |
Báo giá hạng mục sơn
Giá thi công hạng mục sơn bao gồm chi phí nhân công và vật liệu sơn. Thông thường mức giá của dịch vụ thi công sơn nước bao gồm vật tư sẽ đắt hơn so với các dịch vụ thông thường.
Cập nhật giá cải tạo nâng cấp phần mái
Phần mái là một trong những bộ phận quan trọng nhất của ngôi nhà, chịu trách nhiệm bảo vệ công trình khỏi tác động của thời tiết. Cải tạo, nâng cấp phần mái là việc thay thế, sửa chữa hoặc bổ sung các hạng mục mái để tăng độ bền, thẩm mỹ và khả năng chống chịu.
Dưới đây là bảng giá tham khảo cho một số hạng mục cải tạo, nâng cấp phần mái phổ biến:
| Hạng mục | Giá (VNĐ/m2) |
|---|---|
| Sửa chữa mái tôn | 50.000 – 100.000 |
| Thay thế tôn mới | 150.000 – 300.000 |
| Lợp ngói mới | 300.000 – 500.000 |
| Nâng cấp mái bê tông cốt thép | 500.000 – 1.000.000 |
Bảng báo giá hạng mục điện nước
Bảng báo giá hạng mục điện nước là tài liệu thống kê chi tiết giá thi công các hạng mục liên quan đến hệ thống điện và nước trong công trình xây dựng. Bảng giá này giúp chủ đầu tư dự trù kinh phí, so sánh giá cả giữa các đơn vị thi công và lựa chọn phương án phù hợp nhất.
| Thi công lắp đặt | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) |
| Lắp đặt sữa điện hoàn thiện (cũ sửa lại) | M2 | 70,000 |
| Thi công điện dán dây hoàn thiện (mới) | M2 | 80,000 |
| Lắp đặt điện rút dây hoàn thiện (mới) | M2 | 90,000 |
| Lắp đặt điện dán dây + nước hoàn thiện (mới) | M2 | 110,000 |
| Lắp đặt điện rút dây mềm + nước hoàn thiện (mới) Rút ống nhựa cứng + 10.000VNĐ | M2 | 140,000 |
| Lắp đặt sửa chữa nước (cũ sửa chữa) | Phòng | 1,400,000 |
| Lắp đặt nước hoàn thiện (làm mới S<20m2) | Phòng | 2,500,000 |
Quy trình khảo sát và lập báo giá cải tạo nhà
Để báo giá sát với thực tế, Hùng Anh Groups thực hiện khảo sát và bóc tách khối lượng trước khi chốt chi phí. Quy trình cơ bản gồm:
Bước 1: Khảo sát hiện trạng công trình
Kỹ sư kiểm tra hiện trạng kết cấu, tường, sàn, mái, hệ thống điện nước và các khu vực cần sửa chữa để xác định phạm vi công việc.
Bước 2: Xác định hạng mục và khối lượng
Các phần việc như tháo dỡ, xây trát, chống thấm, điện nước, ốp lát, trần thạch cao, sơn và hoàn thiện được bóc tách theo khối lượng thực tế.
Bước 3: Chốt chủng loại vật tư
Gia chủ lựa chọn hoặc thống nhất chủng loại, thương hiệu và quy cách vật tư. Đây là cơ sở quan trọng để xác định phần chi phí vật liệu trong báo giá.
Bước 4: Lập bảng dự toán và báo giá
Bảng dự toán thể hiện hạng mục, khối lượng, đơn giá nhân công, vật tư và thành tiền để khách hàng kiểm tra trước khi triển khai.
Bước 5: Thống nhất phạm vi và chi phí trước khi thi công
Hai bên thống nhất phạm vi công việc, đơn giá, tiến độ, phương thức thanh toán và các điều khoản liên quan trong hợp đồng. Những hạng mục phát sinh ngoài phạm vi ban đầu cần được xác nhận trước khi thực hiện.
Cam kết về báo giá và chi phí cải tạo nhà tại Hùng Anh Groups
Khi lập báo giá cải tạo nhà, Hùng Anh Groups tập trung vào việc làm rõ khối lượng, đơn giá nhân công, vật tư và phạm vi thi công để khách hàng dễ kiểm soát ngân sách.
- Báo giá chi tiết, minh bạch: Khối lượng, đơn giá nhân công và vật tư được bóc tách theo từng hạng mục trước khi thi công.
- Khảo sát trước khi chốt giá: Kỹ sư kiểm tra hiện trạng thực tế để hạn chế việc áp dụng đơn giá chung không phù hợp với công trình.
- Thống nhất vật tư trước khi thi công: Chủng loại, thương hiệu và quy cách vật liệu được xác định trước để dự toán có cơ sở rõ ràng.
- Kiểm soát phát sinh: Phạm vi công việc và các hạng mục ngoài dự toán được thống nhất trước khi triển khai.
- Tiến độ và bảo hành thể hiện trong thỏa thuận: Các nội dung về tiến độ, nghiệm thu và bảo hành được xác định theo phạm vi công việc và hợp đồng đã thống nhất.
Khi so sánh báo giá giữa các đơn vị, gia chủ nên đối chiếu cùng phạm vi công việc, khối lượng, chủng loại vật tư và điều kiện thi công thay vì chỉ so sánh con số tổng hoặc đơn giá thấp nhất.
Câu hỏi thường gặp về đơn giá cải tạo nhà
Đơn giá cải tạo nhà trọn gói bao nhiêu tiền 1m²?
Đơn giá cải tạo nhà trọn gói tham khảo khoảng 2.000.000 – 4.500.000 đồng/m², tùy hiện trạng công trình, phạm vi sửa chữa, vật tư và yêu cầu hoàn thiện.
- Cải tạo cơ bản: khoảng 2.000.000 – 3.000.000 đồng/m².
- Cải tạo toàn diện: khoảng 3.500.000 – 4.500.000 đồng/m² hoặc cao hơn tùy công trình.
Mức giá trên chỉ dùng để dự trù ngân sách. Muốn xác định đơn giá cải tạo nhà chính xác, cần khảo sát hiện trạng và bóc tách khối lượng từng hạng mục.
Báo giá cải tạo nhà thường gồm những chi phí nào?
Báo giá có thể gồm chi phí tháo dỡ, xây trát, ốp lát, thạch cao, sơn, sửa chữa mái, điện nước, nhân công và vật tư. Tùy hiện trạng công trình, một số hạng mục có thể không cần thực hiện hoặc cần bổ sung sau khi khảo sát.
Vì sao đơn giá cải tạo nhà giữa các công trình khác nhau?
Đơn giá thay đổi theo hiện trạng, phạm vi sửa chữa, loại hình nhà, chất lượng vật tư, vị trí thi công và khối lượng thực tế. Vì vậy, bảng giá theo m² chỉ nên dùng để tham khảo ban đầu; dự toán chính xác cần dựa trên khảo sát và bóc tách từng hạng mục.
Pingback: Cải tạo biệt thự cũ đẹp và tiện nghi với chi phí hợp lý 2026
Pingback: Cải tạo nhà ống 2 tầng trọn gói, thiết kế theo yêu cầu
Pingback: Phương pháp gia cố móng nâng tầng an toàn đúng kỹ thuật
Pingback: Cải tạo nhà cấp 4 theo từng hạng mục chi phí hợp lý 2026