Giá nhân công xây dựng 2026 theo m2 và từng hạng mục

Giá nhân công xây dựng không chỉ khác nhau giữa phần thô, hoàn thiện và sửa chữa mà còn thay đổi theo phạm vi công việc, loại công trình, điều kiện thi công và cách tính diện tích. Vì vậy, khi xem một mức giá theo m2, điều quan trọng là phải xác định rõ con số đó bao gồm những công việc nào và còn phát sinh khoản nào.

Bảng dưới đây giúp bạn tra cứu nhanh các mức giá nhân công đang được dùng để tham khảo trên bài viết, sau đó hướng dẫn cách tính tổng chi phí và cách so sánh báo giá trên cùng phạm vi.

Bảng giá nhân công xây dựng 2026 của Hùng Anh Groups

Các mức giá dưới đây dùng để ước tính ngân sách ban đầu, không thay thế báo giá áp dụng cho một công trình cụ thể. Đơn giá thực tế cần được xác định theo địa điểm, quy mô, phạm vi công việc và điều kiện thi công tại thời điểm triển khai.

Nhóm công việc	Mức giá tham khảo	Đơn vị
Nhân công phần thô nhà cấp 4	1.000.000 đ	m2
Nhân công phần thô nhà phố	1.200.000 – 1.600.000 đ	m2
Nhân công nhà phân lô, liền kề	1.700.000 – 2.200.000 đ	m2
Trát tường trong nhà	55.000 – 65.000 đ	m2
Lát gạch	85.000 đ	m2
Ốp gạch	95.000 đ	m2
Sơn trong nhà	20.000 đ	m2

Lưu ý: bảng trên chỉ dùng để xem nhanh. Phần hoàn thiện và sửa chữa có cách tính theo từng hạng mục riêng, được trình bày chi tiết ở các phần bên dưới.

Giá nhân công xây dựng gồm gì và chưa gồm gì?

Trước khi so sánh hai báo giá, cần xác định chúng có cùng phạm vi hay không. Giá nhân công trong bài này được dùng để thể hiện tiền công theo m2 hoặc theo từng hạng mục, không nên nhầm với giá xây nhà trọn gói.

Nội dung cần kiểm tra	Cách hiểu khi xem báo giá
Nhân công	Phải ghi rõ công việc nào thuộc phạm vi khoán: xây, trát, bê tông, ốp lát, sơn, thạch cao hoặc các công việc khác.
Vật tư	Không mặc định cộng vật tư vào đơn giá nhân công. Nếu báo giá có vật tư, cần tách rõ chủng loại và phần chi phí tương ứng.
VAT	Các bảng giá phần thô, hoàn thiện và sửa chữa đang trình bày trong bài chưa bao gồm thuế GTGT.
Ép cọc, cừ tràm, gia cố nền móng	Không nằm trong bảng giá nhân công phần thô nêu dưới đây.
Máy móc, cốp pha, giàn giáo	Cần ghi rõ bên nào cung cấp và khoản nào đã được tính trong báo giá.
Vận chuyển, thu gom phế thải	Đặc biệt quan trọng với công trình sửa chữa và cải tạo; cần làm rõ trước khi ký khoán.
Điều kiện phát sinh	Nên quy định trước cách xử lý khi thay đổi thiết kế, tăng khối lượng hoặc thi công trong điều kiện khó tiếp cận.

Chỉ nên so sánh giá/m2 sau khi các nội dung trên đã được đặt về cùng một phạm vi.

Phân biệt báo giá nhà thầu và đơn giá nhân công do cơ quan quản lý công bố

Báo giá nhân công của nhà thầu là mức giá thương mại dùng cho một phạm vi công việc và điều kiện thi công cụ thể. Trong khi đó, đơn giá nhân công do cơ quan quản lý công bố được sử dụng trong công tác xác định, quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp và quy định chuyên ngành.

Báo giá khoán nhân công	Đơn giá phục vụ quản lý chi phí
Dùng để thỏa thuận giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công.	Dùng trong xác định và quản lý chi phí xây dựng theo quy định.
Có thể tính theo m2 xây dựng hoặc từng hạng mục.	Được xác định theo phương pháp, nhóm nhân công và điều kiện công bố tương ứng.
Gắn với phạm vi công việc thực tế của từng công trình.	Không phải báo giá khoán trực tiếp cho một căn nhà cụ thể.

Vì mục đích sử dụng khác nhau, không nên lấy hai loại số liệu này đặt cạnh nhau rồi kết luận nhà thầu báo giá cao hay thấp.

Đơn giá nhân công xây dựng phần thô

Nhân công phần thô thường liên quan đến các công việc tạo kết cấu và hình thành công trình như xây tường, thi công bê tông và các công tác xây dựng phần khung theo phạm vi đã thống nhất.

Loại công trình	Đơn giá tham khảo
Nhân công xây dựng phần thô nhà cấp 4	1.000.000 đ/m2
Nhân công xây nhà phân lô, liền kề	1.700.000 – 2.200.000 đ/m2
Nhân công xây dựng phần thô nhà phố mái bằng, mái Thái	1.200.000 – 1.600.000 đ/m2

Điều kiện cần lưu ý:

• Đơn giá trên chưa bao gồm thuế GTGT.
• Chưa bao gồm chi phí ép cọc, cừ tràm và các biện pháp gia cố nền móng ngoài phạm vi thông thường.
• Bảng này áp dụng cho công trình xây mới; sửa chữa và nâng cấp được tính theo nhóm công việc riêng.
• Giá thực tế thay đổi khi vị trí công trình, mặt bằng thi công, tiến độ hoặc phạm vi công việc thay đổi.

Đơn giá nhân công hoàn thiện theo hạng mục

Phần hoàn thiện phù hợp hơn với cách tính theo từng công việc vì mỗi hạng mục sử dụng đơn vị và yêu cầu thi công khác nhau.

Nhân công trát và cán nền

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Tô trát tường trong	55.000 – 65.000 đ/m2
Tô trát tường ngoài	75.000 – 95.000 đ/m2
Tô trát xà, dầm, trần	70.000 – 85.000 đ/m2
Tô trát cạnh	15.000 – 20.000 đ
Tô trát cầu thang	85.000 – 110.000 đ
Cán nền dày 3–5 cm	35.000 – 50.000 đ/m2

Nhân công ốp lát

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Ốp gạch	95.000 đ/m2
Lát gạch	85.000 đ/m2
Dán len chân tường cao 12–15 cm	12.000 đ
Ốp lát đá granite	250.000 đ/m2
Ốp lát gạch trang trí	120.000 đ/m2

Nhân công sơn và thạch cao

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Sơn trong nhà	20.000 đ/m2
Sơn ngoài trời	25.000 đ/m2
Trần thả, trần nổi	35.000 đ/m2
Trần thạch cao phẳng	40.000 đ/m2
Trần thạch cao giật cấp 2	50.000 đ/m2
Trần thạch cao giật cấp 3	53.000 đ/m2
Vách thạch cao loại thường	30.000 đ/m2
Vách thạch cao kết hợp bông thủy tinh	40.000 đ/m2

Lưu ý: đơn giá nhân công hoàn thiện trên chưa bao gồm thuế GTGT và đang được dùng làm mức tham khảo cho công trình mới. Với công trình cải tạo, cần bóc riêng từng công việc vì thường phát sinh phá dỡ nhà cũ, vận chuyển và xử lý hiện trạng.

Đơn giá nhân công sửa chữa và cải tạo

Không nên áp đơn giá xây mới trực tiếp cho công trình sửa chữa. Cải tạo thường có thêm các bước tháo dỡ, xử lý nền hoặc tường cũ, vận chuyển phế thải và thi công trong không gian đã tồn tại công trình.

Nếu đang chuẩn bị sửa nhà, có thể tham khảo thêm dịch vụ cải tạo nhà trọn gói để xác định phạm vi cần bóc tách.

Nhân công phá dỡ tường

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Phá tường gạch 110, gạch rỗng tại chỗ	75.000 đ/m2
Phá tường gạch 220, gạch rỗng tại chỗ	110.000 đ/m2
Phá tường gạch 110, gạch đặc tại chỗ	85.000 đ/m2
Phá tường gạch 220, gạch đặc tại chỗ	130.000 đ/m2
Phá tường gạch 110, gạch rỗng, cần sàn thao tác	100.000 đ/m2
Phá tường gạch 220, gạch rỗng, cần sàn thao tác	135.000 đ/m2
Phá tường gạch 110, gạch đặc, cần sàn thao tác	110.000 đ/m2
Phá tường gạch 220, gạch đặc, cần sàn thao tác	160.000 đ/m2

Nhân công xây và trát tường cải tạo

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Xây tường 100 gạch ống	80.000 đ/m2
Xây tường 200 gạch ống	140.000 đ/m2
Xây tường 100 gạch đặc	90.000 đ/m2
Xây tường 200 gạch đặc	130.000 đ/m2
Trát tường trong nhà	80.000 đ/m2
Trát tường ngoài nhà	250.000 đ/m2
Trát cạnh cửa	50.000 đ
Trát dầm, tất cả các mặt dầm	100.000 đ
Trát má cầu thang	50.000 đ

Nhân công nền và ốp lát khi cải tạo

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Đục sàn cũ và dọn xà bần	65.000 – 80.000 đ/m2
Dọn sàn, vệ sinh và cán nền 5–10 cm	55.000 – 75.000 đ/m2
Dọn sàn, chống thấm và cán nền	75.000 – 90.000 đ/m2
Thi công lát gạch	165.000 – 255.000 đ/m2
Thay ron, chống thấm nền	165.000 – 255.000 đ/m2
Ốp gạch tường	100.000 – 145.000 đ/m2
Ốp gạch tường nhà vệ sinh	120.000 – 165.000 đ/m2
Ốp gạch len tường	70.000 – 100.000 đ/m2
Ốp gạch nền sân thượng	100.000 – 150.000 đ/m2
Ốp gạch thẻ trang trí	200.000 – 250.000 đ/m2

Nhân công sơn, bả khi cải tạo

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Sơn tường trong nhà, 1 lớp lót và 2 lớp phủ	18.000 đ/m2
Sơn tường ngoài nhà, 1 lớp lót và 2 lớp phủ	25.000 đ/m2
Sơn bả tường trong nhà 2 lớp	25.000 đ/m2
Sơn bả trần trong nhà 2 lớp	30.000 đ/m2
Sơn bả tường ngoài nhà 2 lớp	30.000 đ/m2
Bả và sơn tường trong nhà, 1 lớp lót và 2 lớp phủ	42.000 đ/m2
Bả và sơn trần, 1 lớp lót và 2 lớp phủ	55.000 đ/m2
Bả và sơn tường ngoài nhà, 1 lớp lót và 2 lớp phủ	55.000 đ/m2

Lưu ý: đơn giá sửa chữa và cải tạo trên chưa bao gồm VAT. Khối lượng thực tế cần được kiểm tra theo hiện trạng vì cùng một diện tích nhưng mức độ tháo dỡ, xử lý bề mặt và điều kiện vận chuyển phế thải có thể khác nhau.

Cách tính chi phí nhân công xây dựng theo m2

Khi áp dụng cách tính chi phí xây nhà theo diện tích, công thức cơ bản là:

Tổng chi phí nhân công = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá nhân công/m2

Trong đó, diện tích xây dựng quy đổi không nhất thiết bằng diện tích đất hoặc diện tích một sàn. Móng, tầng, mái, ban công và sân có cách quy đổi khác nhau theo phương án báo giá của từng công trình.

Diện tích xây dựng quy đổi = Diện tích các sàn + Diện tích các phần công trình sau quy đổi

Khi lập dự toán, nên thực hiện theo thứ tự:

1. Xác định diện tích thực tế của từng tầng và từng phần công trình.
2. Thống nhất hệ số quy đổi áp dụng cho móng, mái, ban công, sân, tầng hầm và các phần khác.
3. Tính tổng diện tích xây dựng quy đổi.
4. Nhân tổng diện tích với đơn giá nhân công đã thống nhất.
5. Cộng riêng VAT và các công việc ngoài phạm vi nếu báo giá chưa bao gồm.

Hệ số quy đổi phải được ghi trực tiếp trong báo giá hoặc phụ lục tính diện tích. Không nên lấy một bảng hệ số trên Internet rồi mặc định áp dụng cho mọi công trình.

Ví dụ cách dự toán chi phí nhân công

Giả sử sau khi đo đạc và thống nhất hệ số với nhà thầu, một công trình có 180 m2 diện tích xây dựng quy đổi. Nếu đơn giá nhân công được hai bên chốt ở mức 1.500.000 đ/m2, phép tính minh họa là:

180 × 1.500.000 = 270.000.000 đồng

Con số 270 triệu đồng trong ví dụ chỉ minh họa cách tính, không phải báo giá của Hùng Anh Groups cho một công trình cụ thể. Tổng tiền thực tế còn phải đối chiếu VAT, công việc ngoài phạm vi, điều kiện mặt bằng và các thay đổi thiết kế nếu phát sinh.

Những yếu tố làm thay đổi giá nhân công xây dựng

Yếu tố	Tác động đến chi phí	Trường hợp cần chú ý
Loại và độ phức tạp của công trình	Công việc nhiều chi tiết hoặc yêu cầu kỹ thuật cao làm tăng khối lượng và thời gian lao động.	Biệt thự, công trình nhiều chi tiết, nhà có hình khối phức tạp.
Tiến độ	Tiến độ gấp có thể cần tăng nhân lực, tổ chức nhiều mũi thi công hoặc làm ngoài khung giờ thông thường.	Công trình cần bàn giao trong thời gian ngắn.
Quy mô	Quy mô ảnh hưởng cách tổ chức nhân lực, thời gian huy động và năng suất thực tế.	Công trình quá nhỏ hoặc chia thành nhiều đợt thường khó áp cùng cách tính với công trình lớn liên tục.
Vị trí và khả năng tiếp cận	Hẻm nhỏ, khó tập kết hoặc phải vận chuyển thủ công làm tăng thời gian thực hiện.	Khu dân cư đông, đường nhỏ, công trình trong ngõ hoặc vị trí hạn chế xe vận chuyển.
Hiện trạng công trình	Cải tạo phải xử lý lớp cũ, tháo dỡ và bảo vệ phần đang sử dụng.	Nhà đang ở, công trình cũ xuống cấp hoặc nhiều hạng mục cần giữ lại.
Phạm vi khoán	Cùng một giá/m2 nhưng phạm vi bao gồm khác nhau sẽ dẫn đến tổng chi phí khác nhau.	Báo giá không ghi rõ giàn giáo, máy móc, vệ sinh, vận chuyển phế thải hoặc công việc phụ.

Cách so sánh hai báo giá nhân công để tránh chọn sai

Đơn giá thấp hơn chưa chắc tạo ra tổng chi phí thấp hơn. Trước khi lựa chọn, nên đối chiếu lần lượt:

• Cùng loại giá: nhân công thuần, nhân công kèm thiết bị hay gói có một phần vật tư.
• Cùng phạm vi công việc: phần thô, hoàn thiện hoặc từng hạng mục cụ thể.
• Cùng đơn vị tính: m2 xây dựng quy đổi, m2 bề mặt, mét dài hoặc khoán hạng mục.
• Cùng cách tính diện tích: đặc biệt với móng, mái, ban công, sân và tầng hầm.
• Cùng điều kiện VAT: giá đã gồm hay chưa gồm thuế.
• Cùng trách nhiệm về thiết bị và biện pháp thi công: giàn giáo, cốp pha, máy móc và dụng cụ.
• Cùng phạm vi vận chuyển và vệ sinh: nhất là công trình cải tạo có phế thải.
• Cùng nguyên tắc xử lý phát sinh: thay đổi thiết kế, tăng khối lượng hoặc điều kiện thi công khác ban đầu.

Khi các mục trên chưa giống nhau, việc chỉ lấy hai con số đ/m2 để so sánh sẽ dễ dẫn đến lựa chọn sai.

Phạm vi báo giá nhân công của Hùng Anh Groups

Hùng Anh Groups triển khai các nhóm công việc xây dựng nhà ở, xây theo hạng mục, hoàn thiện và sửa chữa. Để chuyển từ mức giá tham khảo sang báo giá thực tế, trước hết cần xác định đúng loại công trình và phạm vi nhân công cần thực hiện.

Quá trình lập báo giá ở mức cơ bản gồm:

1. Tiếp nhận thông tin về loại công trình, địa điểm và quy mô.
2. Xác định công việc thuộc phần thô, hoàn thiện hay cải tạo.
3. Kiểm tra cách tính khối lượng hoặc diện tích xây dựng quy đổi.
4. Làm rõ các khoản bao gồm, chưa bao gồm và điều kiện thi công.
5. Lập báo giá theo phạm vi thực tế thay vì chỉ áp một mức giá/m2 chung.

Khách hàng có thể liên hệ Hùng Anh Groups qua hotline 091.15.44444 để cung cấp thông tin công trình và đối chiếu mức giá phù hợp.

Văn phòng: Số 5B đường số 1 nhà vườn 2 KĐT Tổng cục 5 Bộ Công an, Yên Xá, Phường Thanh Liệt, Hà Nội.

Với bảng giá nhân công xây dựng, điều quan trọng không phải chỉ tìm được con số thấp nhất mà là xác định đúng phạm vi công việc, đơn vị tính, cách quy đổi diện tích và các khoản chưa bao gồm. Khi những yếu tố này được làm rõ, việc dự toán và so sánh giữa các nhà thầu sẽ chính xác hơn.