Chi phí xây nhà 3 tầng năm 2026 thường bắt đầu từ khoảng 1,1 tỷ đồng đối với nhà có diện tích nhỏ, kiến trúc đơn giản và có thể vượt 3–4 tỷ đồng với công trình diện tích lớn, sử dụng vật liệu cao cấp hoặc có thêm thang máy, tầng tum, mái phức tạp. Tuy nhiên, để biết xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền, gia chủ không nên lấy diện tích đất nhân đơn giá mà cần tính theo tổng diện tích xây dựng quy đổi gồm móng, ba tầng, mái, ban công và các hạng mục phụ.

Theo bảng giá tham khảo của Hùng Anh Groups tại Hà Nội năm 2026, đơn giá xây phần thô và nhân công hoàn thiện khoảng 3,4–3,9 triệu đồng/m². Xây nhà trọn gói phổ biến khoảng 5,5–6,2 triệu đồng/m² với gói tiêu chuẩn, 6,5–7,5 triệu đồng/m² với gói khá và có thể từ 8–9,5 triệu đồng/m² trở lên ở phân khúc cao cấp.

Bài viết dưới đây hướng dẫn cách tính diện tích, dự toán chi phí nhà 3 tầng từ 50–120m² và chỉ ra những khoản thường khiến ngân sách thực tế cao hơn báo giá ban đầu.

Nội dung bài viết

Xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền năm 2026?

Không có một mức chi phí cố định áp dụng cho mọi căn nhà 3 tầng. Tổng ngân sách phụ thuộc vào diện tích mỗi tầng, phương án móng, loại mái, vị trí xây dựng, phong cách kiến trúc và phân khúc vật tư.

Để gia chủ có con số tham khảo nhanh, giả sử công trình xây đủ 3 tầng, móng tính 50%, mái bằng bê tông cốt thép tính 50% và diện tích mỗi tầng bằng nhau. Khi đó tổng diện tích quy đổi tương đương khoảng 4 lần diện tích một sàn.

Diện tích một sàn	Diện tích quy đổi tham khảo	Gói tiêu chuẩn	Gói khá	Gói cao cấp
50m²	~200m²	1,10–1,24 tỷ	1,30–1,50 tỷ	1,60–1,90 tỷ+
60m²	~240m²	1,32–1,49 tỷ	1,56–1,80 tỷ	1,92–2,28 tỷ+
70m²	~280m²	1,54–1,74 tỷ	1,82–2,10 tỷ	2,24–2,66 tỷ+
80m²	~320m²	1,76–1,98 tỷ	2,08–2,40 tỷ	2,56–3,04 tỷ+
90m²	~360m²	1,98–2,23 tỷ	2,34–2,70 tỷ	2,88–3,42 tỷ+
100m²	~400m²	2,20–2,48 tỷ	2,60–3,00 tỷ	3,20–3,80 tỷ+
120m²	~480m²	2,64–2,98 tỷ	3,12–3,60 tỷ	3,84–4,56 tỷ+

Lưu ý: Đây là mức khái toán để chuẩn bị ngân sách. Chi phí cuối cùng phải được xác định sau khi có bản vẽ, phương án kết cấu, loại vật tư và khảo sát hiện trạng khu đất.

Bảng giá xây nhà 3 tầng tại Hà Nội năm 2026

Đơn giá xây phần thô nhà 3 tầng

Phần thô tạo nên kết cấu chính của công trình, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường xây, tô trát và hệ thống kỹ thuật âm tường theo phạm vi hợp đồng.

Đơn giá phần thô và nhân công hoàn thiện tại Hà Nội có thể tham khảo như sau:

Tổng diện tích xây dựng	Đơn giá phần thô tham khảo
Trên 350m²	Khoảng 3.400.000 đồng/m²
300–350m²	Khoảng 3.500.000 đồng/m²
250–300m²	Khoảng 3.600.000 đồng/m²
Dưới 250m²	Khoảng 3.700.000–3.900.000 đồng/m²

Công trình nhỏ hoặc nằm sâu trong ngõ thường có đơn giá/m² cao hơn do khó tối ưu nhân công, vận chuyển vật tư và tổ chức mặt bằng thi công.

Đơn giá xây nhà 3 tầng trọn gói

Xây nhà trọn gói bao gồm phần thô, nhân công và vật tư hoàn thiện theo danh mục đã thống nhất trong hợp đồng.

Gói xây dựng	Đơn giá tham khảo	Đặc điểm
Tiêu chuẩn	5.500.000–6.200.000 đồng/m²	Vật tư phổ thông từ các thương hiệu uy tín, phù hợp nhà phố cần tối ưu ngân sách
Khá	6.500.000–7.500.000 đồng/m²	Vật liệu hoàn thiện tầm trung, yêu cầu thẩm mỹ và độ bền tốt
Cao cấp	8.000.000–9.500.000 đồng/m² trở lên	Vật liệu cao cấp, thiết bị cao cấp hoặc nhập khẩu, nhiều hạng mục cá nhân hóa

Điều quan trọng khi so sánh hai báo giá không phải chỉ là con số “bao nhiêu tiền một mét vuông”. Gia chủ phải so sánh đồng thời cách tính diện tích, danh mục vật tư, phạm vi công việc và các khoản loại trừ khỏi hợp đồng.

Một báo giá 5,5 triệu đồng/m² chưa chắc rẻ hơn báo giá 6 triệu đồng/m² nếu báo giá đầu tiên loại trừ nhiều hạng mục hoặc sử dụng hệ số diện tích cao hơn.

Cách tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng

Công thức cơ bản:

Tổng diện tích xây dựng = diện tích móng quy đổi + diện tích các tầng + ban công/sân + diện tích mái quy đổi + các hạng mục phụ

Sau đó:

Chi phí xây nhà 3 tầng = tổng diện tích xây dựng × đơn giá

Hệ số phần móng

Loại móng được lựa chọn dựa trên tải trọng công trình, địa chất và phương án kết cấu.

Loại móng	Hệ số tham khảo
Móng đơn	Khoảng 20–30%
Móng băng	Khoảng 50–60%
Móng cọc – phần đài móng	Khoảng 40–50%

Riêng phần cọc và chi phí ép cọc có thể được bóc tách riêng tùy hồ sơ địa chất và chiều sâu ép thực tế.

Không nên tự chọn móng chỉ dựa trên mục tiêu tiết kiệm chi phí. Với nhà xây chen tại Hà Nội hoặc khu vực nền đất yếu, kỹ sư kết cấu cần đánh giá hiện trạng và tải trọng trước khi quyết định giải pháp.

Hệ số các tầng

Tầng trệt và các tầng phía trên có mái che thông thường được tính 100% diện tích xây dựng thực tế.

Ví dụ nhà 60m² xây đủ 3 tầng:

60 × 3 = 180m².

Nếu tầng trên có ban công, logia hoặc phần đua ra ngoài, phần diện tích này cần được tính bổ sung theo cách tính của nhà thầu và thiết kế thực tế.

Hệ số phần mái

Loại mái	Hệ số tham khảo
Mái tôn có xà gồ	Khoảng 30%
Mái bằng bê tông cốt thép	Khoảng 50%
Mái bê tông dán ngói	Có thể cao hơn đáng kể tùy diện tích mái và cấu tạo
Mái Thái/mái Nhật	Cần tính theo diện tích mái và phương án kết cấu thực tế

Đây là lý do hai căn nhà cùng diện tích sàn nhưng sử dụng hai kiểu mái khác nhau có thể chênh hàng trăm triệu đồng.

Ví dụ tính chi phí xây nhà 3 tầng 60m²

Giả sử gia chủ xây nhà phố kích thước 4×15m, diện tích một sàn 60m², quy mô 3 tầng, móng băng và mái bằng bê tông cốt thép.

Diện tích quy đổi:

3 tầng: 60 × 3 = 180m²
móng băng 50%: 60 × 50% = 30m²
mái bằng 50%: 60 × 50% = 30m²

Tổng:

180 + 30 + 30 = 240m²

Nếu lựa chọn gói khá với đơn giá 7.000.000 đồng/m²:

240 × 7.000.000 = 1.680.000.000 đồng

Như vậy ngân sách xây dựng khoảng 1,68 tỷ đồng.

Nếu chủ đầu tư dự phòng thêm khoảng 7% cho các thay đổi hoặc chi phí chưa xác định:

1,68 tỷ × 7% = 117,6 triệu đồng

Ngân sách nên chuẩn bị khoảng:

1,8 tỷ đồng.

Con số này chưa bao gồm những hạng mục được tách riêng khỏi hợp đồng nếu có như ép cọc, phá dỡ nhà cũ, thang máy, nội thất rời hoặc thiết bị đặc biệt.

Chi phí xây nhà 3 tầng 50m²

Với diện tích 50m²/sàn, móng và mái cùng quy đổi 50%, tổng diện tích tính giá khoảng:

50 × 3 + 25 + 25 = 200m²

Ngân sách tham khảo:

Gói tiêu chuẩn: khoảng 1,10–1,24 tỷ đồng
Gói khá: khoảng 1,30–1,50 tỷ đồng
Gói cao cấp: khoảng 1,60–1,90 tỷ đồng trở lên

Nhà diện tích nhỏ không có nghĩa đơn giá/m² luôn thấp. Tại Hà Nội, những công trình nhỏ nằm sâu trong ngõ thường khó tập kết vật tư, máy móc khó tiếp cận và năng suất tổ đội thấp hơn nên đơn giá có thể tăng.

Chi phí xây nhà 3 tầng 70m²

Với 70m²/sàn và giả định tổng diện tích quy đổi khoảng 280m²:

Gói tiêu chuẩn: 1,54–1,74 tỷ đồng
Gói khá: 1,82–2,10 tỷ đồng
Gói cao cấp: 2,24–2,66 tỷ đồng trở lên

Nếu có gara, sân trước, tum hoặc ban công lớn, diện tích tính giá cần được điều chỉnh theo bản vẽ.

Chi phí xây nhà 3 tầng 80m²

Nhà 80m²/sàn là quy mô tương đối phổ biến đối với gia đình cần nhiều phòng ngủ hoặc không gian sinh hoạt rộng.

Với diện tích quy đổi khoảng 320m²:

Gói tiêu chuẩn: 1,76–1,98 tỷ đồng
Gói khá: 2,08–2,40 tỷ đồng
Gói cao cấp: 2,56–3,04 tỷ đồng trở lên

Mức giá có thể tăng nếu công trình sử dụng mặt tiền tân cổ điển, nhiều đá ốp, cửa kích thước lớn, cầu thang vật liệu cao cấp hoặc hệ thống điện thông minh.

Chi phí xây nhà 3 tầng 100m²

Với diện tích 100m² mỗi tầng, tổng diện tích quy đổi theo giả định cơ bản khoảng 400m². Ở quy mô này, công trình có thể được phát triển theo dạng nhà phố rộng hoặc biệt thự ba tầng. Nếu lựa chọn loại hình biệt thự, gia chủ nên hoàn thiện phương án thiết kế biệt thự từ sớm để đồng bộ mặt bằng công năng, hình khối kiến trúc, kết cấu mái, nội thất và cảnh quan sân vườn trước khi lập dự toán.

Ngân sách tham khảo:

Gói tiêu chuẩn: 2,20–2,48 tỷ đồng
Gói khá: 2,60–3,00 tỷ đồng
Gói cao cấp: 3,20–3,80 tỷ đồng trở lên

Ở quy mô này, sai lệch chỉ 500.000 đồng/m² trong đơn giá đã tương đương khoảng 200 triệu đồng trên 400m² diện tích quy đổi. Vì vậy, gia chủ không nên ký hợp đồng chỉ dựa trên một con số tổng mà chưa kiểm tra phụ lục vật tư và cách tính diện tích.

Chi phí xây nhà 3 tầng gồm những khoản nào?

Một kế hoạch tài chính đầy đủ không chỉ có tiền xây phần thô.

Chi phí thiết kế

Hồ sơ thiết kế nhà 3 tầng ở hoàn chỉnh thường gồm:

kiến trúc;
kết cấu;
hệ thống điện;
cấp thoát nước;
chi tiết thi công;
phối cảnh khi có yêu cầu.

Chi phí thiết kế thay đổi theo quy mô, độ phức tạp của công trình và phạm vi hồ sơ. Với nhà 3 tầng, gia chủ nên xem thiết kế như một khoản đầu tư để kiểm soát khối lượng và giảm thay đổi trong quá trình thi công, thay vì cắt bỏ hoàn toàn để tiết kiệm.

Chi phí xin giấy phép xây dựng

Cần phân biệt ba loại chi phí:

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: khoản nộp cho cơ quan nhà nước theo quy định.

Chi phí lập bản vẽ/hồ sơ: chi phí chuẩn bị tài liệu phục vụ thủ tục.

Chi phí dịch vụ: chỉ phát sinh nếu chủ đầu tư thuê một đơn vị thực hiện hồ sơ và thủ tục thay mình.

Không nên gộp ba khoản này thành một “lệ phí xin phép” vài triệu đồng vì bản chất hoàn toàn khác nhau.

Chi phí phần thô

Phần thô thường gồm các nhóm công việc chính:

móng, kết cấu bê tông cốt thép, xây tường, tô trát, chống thấm cơ bản, đường điện nước âm và các hạng mục được quy định trong hợp đồng.

Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến độ ổn định và tuổi thọ của công trình.

Chi phí hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện nhà 3 tầng là nhóm tạo ra chênh lệch lớn giữa các gói xây dựng.

Các hạng mục phổ biến gồm:

gạch lát nền và ốp tường;
sơn;
cửa;
lan can;
thiết bị vệ sinh;
thiết bị điện;
trần;
đá cầu thang;
vật liệu mặt tiền.

Gia chủ cần yêu cầu báo giá ghi rõ thương hiệu, dòng sản phẩm, quy cách và đơn giá định mức thay vì chỉ ghi chung chung “gạch loại tốt” hoặc “thiết bị vệ sinh cao cấp”.

Những khoản thường không nằm trong đơn giá xây nhà trọn gói

Đây là phần cần kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

Tùy nhà thầu và gói dịch vụ, một số khoản có thể được bóc tách riêng như:

ép cọc, phá dỡ nhà cũ, vận chuyển phế thải, thang máy, tầng hầm, nội thất rời, điều hòa, thiết bị bếp, rèm, đồ điện tử, sân vườn, cổng hàng rào hoặc các vật liệu vượt định mức đã thỏa thuận.

Không có một quy chuẩn bắt buộc tất cả nhà thầu phải đưa đúng cùng một danh mục vào đơn giá/m². Vì vậy, so sánh phạm vi công việc quan trọng hơn so sánh giá/m².

6 yếu tố làm chi phí xây nhà 3 tầng tăng hoặc giảm

1. Diện tích và quy mô công trình

Diện tích càng nhỏ, chi phí cố định cho quản lý, vận chuyển và huy động tổ đội được phân bổ trên ít mét vuông hơn. Vì vậy nhà nhỏ đôi khi có đơn giá/m² cao hơn nhà lớn.

2. Nền đất và phương án móng

Địa chất ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp móng và cọc.

Nếu khu đất từng là ao hồ, đất san lấp hoặc có tải trọng công trình lân cận phức tạp, chi phí nền móng có thể cao hơn đáng kể so với dự toán sơ bộ.

3. Điều kiện thi công tại Hà Nội

Nhà nằm trong ngõ nhỏ, xe tải không tiếp cận được hoặc không có vị trí tập kết vật tư thường phải trung chuyển bằng phương tiện nhỏ và bốc xếp thủ công.

Nhà xây chen sát công trình bên cạnh cũng đòi hỏi khảo sát hiện trạng, che chắn và biện pháp thi công phù hợp để hạn chế rủi ro ảnh hưởng nhà liền kề.

4. Kiến trúc mặt tiền

Nhà hiện đại sử dụng hình khối đơn giản thường dễ kiểm soát chi phí hơn công trình tân cổ điển có nhiều phào chỉ, cột trang trí, mái phức tạp hoặc vật liệu ốp mặt tiền giá cao.

5. Vật liệu hoàn thiện

Cùng là gạch lát, thiết bị vệ sinh hoặc cửa nhưng mức giá giữa các phân khúc có thể chênh nhiều lần.

Do đó, “xây trọn gói 6 triệu/m²” sẽ không có ý nghĩa nếu không kèm bảng vật tư.

6. Thay đổi thiết kế trong quá trình xây

Đây là nguyên nhân phổ biến gây phát sinh.

Di chuyển cầu thang, thay đổi tường, đổi vị trí thiết bị vệ sinh hoặc thay vật liệu sau khi đã thi công có thể làm phát sinh đồng thời:

chi phí tháo dỡ;
vật tư mới;
nhân công;
thời gian;
chi phí quản lý.

Hồ sơ thiết kế càng rõ trước khi khởi công, nguy cơ này càng thấp.

Nên dự phòng bao nhiêu tiền khi xây nhà 3 tầng?

Ngay cả khi đã có báo giá, gia chủ vẫn nên có một khoản dự phòng.

Mức dự phòng cụ thể phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện hồ sơ và hợp đồng. Với công trình đã có thiết kế đầy đủ, khảo sát hiện trạng tốt và phụ lục vật tư rõ ràng, khả năng phát sinh có thể kiểm soát tốt hơn.

Ngược lại, nếu mới có bản vẽ sơ bộ hoặc chưa xác định chủng loại vật liệu, ngân sách dự phòng cần lớn hơn.

Điều quan trọng là xác định trước khoản nào là dự phòng kỹ thuật và khoản nào là ngân sách cho việc nâng cấp vật liệu theo sở thích, tránh gộp tất cả thành một con số.

Cách hạn chế phát sinh khi xây nhà 3 tầng

Gia chủ nên thực hiện 5 việc trước khi khởi công.

Thứ nhất, hoàn thiện hồ sơ thiết kế trước khi báo giá chốt. Khi chưa có bản vẽ, phần lớn báo giá chỉ là khái toán.
Thứ hai, yêu cầu bảng tính diện tích chi tiết. Móng bao nhiêu %, mái bao nhiêu %, ban công, sân và tum tính thế nào phải được thể hiện rõ.
Thứ ba, có phụ lục vật tư. Ghi rõ thương hiệu, model hoặc phân khúc, quy cách và định mức.
Thứ tư, quy định cách xử lý phát sinh trong hợp đồng. Không thực hiện hạng mục phát sinh khi chưa có xác nhận khối lượng và giá.
Thứ năm, nghiệm thu theo từng giai đoạn. Các phần kết cấu bị che khuất như thép, chống thấm và hệ thống kỹ thuật âm nên được kiểm tra trước khi chuyển sang bước tiếp theo.

Xây nhà 3 tầng phần thô hay trọn gói tốt hơn?

Không có phương án tốt cho mọi gia đình.

Thi công phần thô phù hợp khi gia chủ có thời gian, hiểu vật liệu hoàn thiện và muốn tự lựa chọn nhiều nhà cung cấp.

Xây nhà trọn gói phù hợp với chủ đầu tư muốn giao một đầu mối chịu trách nhiệm từ vật tư, nhân công đến tiến độ và bảo hành.

Nếu chọn trọn gói, yếu tố quan trọng nhất không phải giá thấp nhất mà là khả năng kiểm soát:

vật tư;
phạm vi công việc;
tiến độ;
chất lượng;
phát sinh;
trách nhiệm bảo hành.

Hùng Anh Groups nhận xây nhà 3 tầng trọn gói tại Hà Nội

Hùng Anh Groups cung cấp dịch vụ thiết kế và thi công nhà ở tại Hà Nội, từ khảo sát hiện trạng, thiết kế, lập dự toán đến thi công phần thô và hoàn thiện.

Đối với mỗi công trình nhà 3 tầng, báo giá chính xác cần dựa trên tối thiểu các thông tin:

địa chỉ xây dựng;
chiều rộng × chiều dài khu đất;
số tầng và tum nếu có;
kiểu mái;
nhu cầu thang máy;
phong cách kiến trúc;
phân khúc vật liệu;
điều kiện đường/ngõ vận chuyển;
hiện trạng công trình cũ và nhà liền kề.

Sau khi có đủ dữ liệu, nhà thầu mới có thể xác định diện tích quy đổi và lập khái toán sát với công trình thay vì áp dụng một đơn giá chung cho tất cả khách hàng.

Gia chủ đang chuẩn bị xây nhà 3 tầng trọn gói tại Hà Nội có thể liên hệ Hùng Anh Groups – Hotline 091.15.44444 để cung cấp diện tích đất và nhu cầu sử dụng, từ đó nhận phương án tính diện tích và báo giá phù hợp.

Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 3 tầng

Xây nhà 3 tầng 60m² hết bao nhiêu tiền?

Với giả định móng 50%, 3 tầng xây đủ diện tích và mái bằng 50%, nhà 60m² có khoảng 240m² diện tích quy đổi. Chi phí trọn gói tham khảo khoảng 1,32–1,49 tỷ đồng với gói tiêu chuẩn, 1,56–1,80 tỷ đồng với gói khá và cao hơn nếu sử dụng vật liệu cao cấp.

Xây nhà 3 tầng 100m² hết bao nhiêu tiền?

Theo cùng phương pháp tính, tổng diện tích quy đổi khoảng 400m². Ngân sách trọn gói tham khảo khoảng 2,2–2,48 tỷ đồng cho gói tiêu chuẩn và 2,6–3 tỷ đồng cho gói khá. Móng, mái, điều kiện thi công và vật tư thực tế có thể làm con số thay đổi.

Có 1 tỷ xây được nhà 3 tầng không?

Có thể trong một số trường hợp diện tích nhỏ, kiến trúc đơn giản và kiểm soát chặt mức hoàn thiện, nhưng với mặt bằng đơn giá xây dựng tại Hà Nội năm 2026, 1 tỷ đồng thường là ngân sách khá chặt cho một căn nhà 3 tầng hoàn thiện trọn gói. Cần xác định diện tích sàn và phạm vi hoàn thiện trước khi kết luận.

2 tỷ xây được nhà 3 tầng bao nhiêu m²?

Nếu sử dụng gói tiêu chuẩn khoảng 5,5–6,2 triệu đồng/m², 2 tỷ đồng tương ứng khoảng 322–364m² diện tích xây dựng quy đổi trước khi tính các khoản tách riêng. Với mô hình móng 50% + 3 tầng + mái 50%, diện tích một sàn tương ứng khoảng 80–90m² trong điều kiện lý tưởng.

Xây nhà 3 tầng mất bao lâu?

Thời gian phụ thuộc diện tích, điều kiện thi công, kiểu kiến trúc, thời tiết và mức độ hoàn thiện. Nhà phố tiêu chuẩn thường cần nhiều tháng từ khởi công đến bàn giao. Tiến độ cụ thể nên được lập theo từng mốc móng, kết cấu, xây tô, MEP và hoàn thiện trong hợp đồng.

Mái Thái có tốn hơn mái bằng không?

Thông thường có. Mái dốc có kết cấu và diện tích bề mặt lớn hơn, đồng thời phát sinh hệ khung, ngói, chống thấm và nhân công hoàn thiện. Mức chênh chính xác phải tính từ bản vẽ mái thay vì áp dụng một số tiền cố định.

Chi phí xây nhà 3 tầng không thể xác định chính xác chỉ bằng diện tích đất. Ba dữ liệu quan trọng nhất là tổng diện tích xây dựng quy đổi, đơn giá đúng với gói vật tư và những hạng mục nằm ngoài đơn giá.

Với mặt bằng báo giá tham khảo năm 2026 của Hùng Anh Groups, xây nhà 3 tầng trọn gói tại Hà Nội có thể tham khảo khoảng 5,5–6,2 triệu đồng/m² cho gói tiêu chuẩn, 6,5–7,5 triệu đồng/m² cho gói khá và từ 8 triệu đồng/m² trở lên với phân khúc cao cấp.

Để dự toán sát thực tế, gia chủ nên hoàn thiện thiết kế, khảo sát hiện trạng, lựa chọn phương án móng – mái và xác định danh mục vật tư trước khi ký hợp đồng thi công.

Đánh giá chất lượng