Báo giá hoàn thiện nhà xây thô tại Hà Nội theo từng hạng mục

Báo giá hoàn thiện nhà xây thô năm 2026 tại Hùng Anh Groups hiện được tham khảo trong khoảng 1.500.000 – 4.500.000 đồng/m². Khoảng giá này phù hợp để gia chủ dự trù ngân sách ban đầu; chi phí thực tế còn thay đổi theo hiện trạng phần thô, cấp vật tư, số lượng phòng vệ sinh, hệ cửa, điện nước, trần, đá và mức độ hoàn thiện của từng công trình.

Khi chuẩn bị ký hợp đồng, không nên chỉ so sánh con số đồng/m². Báo giá cần được bóc tách theo phạm vi công việc, khối lượng, đơn vị tính và vật tư để biết chính xác khoản tiền được phân bổ cho hạng mục nào và phần nào có nguy cơ phát sinh.

Báo giá hoàn thiện nhà xây thô 2026

Chi phí hoàn thiện không nên được đánh giá bằng một mức giá/m² duy nhất. Hai căn nhà có cùng diện tích vẫn có tổng ngân sách khác nhau nếu khác về vật tư, hệ cửa, số phòng vệ sinh, gạch ốp lát, đá cầu thang, thiết bị và mức độ phức tạp khi thi công.

Đơn giá hoàn thiện theo 3 mức đầu tư

Lưu ý: Các mức trên dùng để lập ngân sách sơ bộ. Giá hợp đồng cần được xác định lại dựa trên diện tích thực tế, hiện trạng phần thô, danh mục vật tư và phạm vi công việc đã thống nhất.

Đơn giá nhân công và vật tư theo từng hạng mục

Bóc giá theo hạng mục giúp gia chủ nhìn rõ cấu phần ngân sách và đối chiếu các báo giá trên cùng đơn vị tính.

Không cộng cơ học toàn bộ các mức giá trên theo diện tích sàn. Sơn, ốp lát, cửa, đá, thiết bị vệ sinh và nhiều hạng mục khác sử dụng các đơn vị tính khác nhau. Đây là lý do bảng khối lượng chi tiết quan trọng hơn một phép nhân giá/m² khi chuẩn bị ký hợp đồng.

Báo giá cần làm rõ những gì trước khi chốt?

Khung giá theo m² giúp xác định mức đầu tư, nhưng một báo giá dùng để ra quyết định cần thể hiện rõ các nội dung sau:

• Phạm vi công việc: hạng mục nào được nhà thầu thực hiện và khối lượng tương ứng.
• Vật tư: tên vật liệu xây dựng, dòng sản phẩm, quy cách hoặc cấp vật tư được sử dụng.
• Đơn vị tính: m² sàn, m² tường, m² cửa, mét dài, bộ hoặc đơn vị phù hợp với từng hạng mục.
• Các khoản tính riêng: phải được nhận diện trước khi ký thay vì chỉ xử lý sau khi thi công.
• Thuế và chi phí liên quan: báo giá cần ghi rõ cách xử lý để hai bên so sánh trên cùng cơ sở.
• Điều kiện thi công: vị trí công trình, vận chuyển, hiện trạng phần thô và các hạn chế tại công trường có thể ảnh hưởng đến chi phí.

Nếu các thông tin trên chưa rõ, hai báo giá có cùng mức 2,5 triệu đồng/m² vẫn chưa chắc có cùng phạm vi.

Những yếu tố làm chi phí hoàn thiện tăng hoặc giảm

Vì vậy, câu hỏi quan trọng khi nhận một mức giá thấp không chỉ là “bao nhiêu tiền một mét vuông?” mà còn là “với mức giá đó, phạm vi công việc và cấp vật tư cụ thể là gì?”.

Cách tính chi phí hoàn thiện nhà xây thô

Dự toán nhanh bằng đơn giá/m²

Cách tính đơn giản ở giai đoạn lập ngân sách là:

Chi phí dự kiến = Diện tích áp dụng × Đơn giá hoàn thiện/m²

Ví dụ một căn nhà có tổng diện tích cần hoàn thiện là 270m². Với cùng diện tích này, ngân sách sơ bộ thay đổi đáng kể theo mức đầu tư:

Đây là kịch bản dự toán dựa trên đơn giá tham khảo, không phải báo giá hợp đồng cho một công trình cụ thể.

Từ dự toán 270 m² đến BOQ thực tế cần bóc những gì?

Với căn nhà 270 m² trong ví dụ trên, phép tính 270 × 2.500.000 đồng cho kết quả dự toán khoảng 675.000.000 đồng. Con số này đủ để gia chủ xác định quy mô ngân sách ban đầu, nhưng chưa phải giá trị nên dùng để ký hợp đồng. Lý do là diện tích sàn không phản ánh trực tiếp số lượng phòng vệ sinh, diện tích cửa, khối lượng ốp lát, đá cầu thang, số điểm điện nước hay cấp vật tư thực tế.

Khi phương án thiết kế và mức hoàn thiện đã rõ, bước tiếp theo nên là bóc BOQ theo từng nhóm công việc. BOQ giúp chuyển câu hỏi từ “nhà 270 m² hết khoảng bao nhiêu tiền?” sang “675 triệu đồng đang được phân bổ cho những hạng mục nào, khối lượng bao nhiêu và sử dụng vật tư gì?”. Đây mới là cơ sở phù hợp để kiểm soát ngân sách trước khi ký hợp đồng.

Một BOQ hoàn thiện cần thể hiện những dữ liệu nào?

Một bảng dự toán có giá trị sử dụng thực tế không nên chỉ ghi tổng tiền. Gia chủ cần kiểm tra tối thiểu các thông tin sau:

• Phạm vi công việc: xác định rõ hạng mục nhà thầu thực hiện và phần việc không nằm trong báo giá.
• Khối lượng: ghi cụ thể số m², mét dài, bộ, điểm hoặc đơn vị tương ứng với từng công việc.
• Đơn giá: thể hiện đơn giá nhân công, vật tư hoặc đơn giá trọn gói theo cách hai bên đã thống nhất.
• Vật tư: ghi rõ thương hiệu, dòng sản phẩm, quy cách hoặc giới hạn đơn giá thay vì chỉ mô tả chung là vật tư tiêu chuẩn hay cao cấp.
• Thành tiền: tính theo khối lượng thực tế của từng hạng mục để xác định cấu phần của tổng ngân sách.
• Hạng mục tính riêng: nhận diện ngay từ đầu các phần chưa nằm trong tổng giá để tránh nhầm là đã bao gồm.
• Điều kiện phát sinh: quy định cách tính khi chủ nhà thay đổi vật tư, bổ sung công việc hoặc khối lượng thực tế khác hồ sơ ban đầu.

Các hạng mục cần bóc riêng thay vì nhân toàn bộ theo diện tích sàn

Không nên lấy diện tích sàn 270 m² rồi nhân cùng một tỷ lệ cho mọi công việc. Các nhóm hoàn thiện sử dụng cơ sở tính khác nhau và cần được bóc riêng:

• Điện nước: phụ thuộc hệ thống kỹ thuật, số điểm sử dụng, thiết bị và đường cấp thoát thực tế.
• Sơn bả: tính theo diện tích bề mặt tường và trần cần xử lý, không phải toàn bộ diện tích sàn.
• Ốp lát: phụ thuộc diện tích sàn, tường cần ốp, kích thước gạch và phạm vi từng phòng.
• Trần thạch cao: được xác định theo diện tích trần và cấu tạo trần thực tế.
• Chống thấm: tập trung tại mái, ban công, khu vệ sinh và các vị trí thiết kế yêu cầu xử lý.
• Cửa: tính theo diện tích hoặc cấu hình từng bộ cửa, hệ nhôm, kính và phụ kiện.
• Đá cầu thang: phụ thuộc diện tích, loại đá, số bậc và chi tiết gia công.
• Thiết bị vệ sinh: phụ thuộc số lượng phòng vệ sinh và model thiết bị được lựa chọn.

Vì vậy, mức 675.000.000 đồng cho 270 m² nên được hiểu là mốc chuẩn bị tài chính ở giai đoạn đầu. Khi đã có bản vẽ, hiện trạng phần thô và danh mục vật tư, gia chủ nên chuyển sang BOQ để biết tổng ngân sách được hình thành từ đâu và khoản nào có khả năng thay đổi trong quá trình thi công.

Khi nào nên dùng giá/m² và khi nào phải bóc BOQ?

Có thể hiểu ngắn gọn: giá/m² dùng để chuẩn bị ngân sách; BOQ dùng để kiểm soát ngân sách khi chốt hợp đồng.

Cách đọc và so sánh hai bảng báo giá để hạn chế phát sinh

Không nên chọn nhà thầu chỉ vì tổng giá thấp hơn. Trước khi so sánh, hãy đưa các báo giá xây dựng về cùng một cơ sở:

• So cùng phạm vi: hai báo giá có thực hiện cùng số lượng hạng mục hay không.
• So cùng cấp vật tư: tên thương hiệu chưa đủ; cần xem dòng sản phẩm và quy cách nếu báo giá có ghi.
• Kiểm tra đơn vị tính: phân biệt m² sàn với m² tường, m² cửa, mét dài và bộ thiết bị.
• Kiểm tra khoản tính riêng: xác định phần việc nào chưa nằm trong tổng tiền.
• Kiểm tra cách xử lý thuế và chi phí liên quan: tránh so một báo giá đã tính với một báo giá chưa tính.
• Kiểm tra BOQ: khối lượng càng rõ thì việc cộng, trừ khi thay đổi vật tư càng dễ kiểm soát.
• Kiểm tra điều kiện thay đổi giá: cần biết trường hợp nào làm giá trị hợp đồng thay đổi trong quá trình triển khai.

Một báo giá tốt không chỉ trả lời “tổng tiền bao nhiêu” mà còn cho biết “tổng tiền đó được hình thành từ những hạng mục nào”.

Quy trình hoàn thiện và các điểm cần kiểm tra trước nghiệm thu

Quy trình cụ thể thay đổi theo hiện trạng và thiết kế, nhưng về mặt tổ chức công việc, gia chủ nên kiểm soát theo trình tự chính sau:

Kiểm tra hiện trạng phần thô: rà soát tường, sàn, đầu chờ kỹ thuật, vị trí cửa và các khu vực cần xử lý trước khi hoàn thiện.

1. Triển khai hệ thống kỹ thuật: bố trí điện, nước, điều hòa, internet và các đường kỹ thuật theo bản vẽ.
2. Hoàn thiện bề mặt: xử lý tường, cán nền, chống thấm và chuẩn bị bề mặt cho công tác tiếp theo.
3. Ốp lát, trần và sơn: triển khai theo thiết kế và yêu cầu vật liệu đã thống nhất.
4. Lắp đặt thiết bị: hoàn thiện thiết bị điện, nước, vệ sinh, chiếu sáng và các hạng mục liên quan.
5. Nghiệm thu và bàn giao: kiểm tra khối lượng, bề mặt hoàn thiện, thiết bị và các tồn tại cần xử lý trước khi nhận nhà.

Thông tin cần chuẩn bị để nhận báo giá sát thực tế

Đơn giá/m² chỉ là bước đầu. Khi cần bóc giá cụ thể hơn, gia chủ nên chuẩn bị càng đầy đủ các thông tin sau càng tốt:

• Diện tích và số tầng của công trình.
• Bản vẽ kiến trúc, điện nước và nội thất cố định nếu đã có.
• Ảnh hoặc thông tin về hiện trạng phần thô.
• Số lượng phòng vệ sinh.
• Quy mô hệ cửa và cầu thang.
• Mức vật tư mong muốn.
• Các hạng mục đặc biệt như gạch khổ lớn, đá tự nhiên, hệ kỹ thuật phức tạp hoặc yêu cầu trang trí riêng.
• Vị trí công trình và điều kiện vận chuyển vật tư.

Với các dữ liệu trên, phạm vi công việc được xác định rõ hơn và việc bóc BOQ cũng sát với công trình thực tế hơn.

Nếu đang ở giai đoạn chuẩn bị ngân sách, gia chủ có thể dùng khung 1.500.000 – 4.500.000 đồng/m² để ước lượng ban đầu. Trước khi ký hợp đồng, nên chuyển sang báo giá có khối lượng, đơn vị tính và vật tư cụ thể để kiểm soát chi phí tốt hơn.

Hùng Anh Groups tiếp nhận thông tin công trình qua số 091.15.44444 để trao đổi phạm vi và dữ liệu cần thiết cho bước lập báo giá.