Đơn giá xây nhà liền kề luôn là yếu tố được các gia chủ đặc biệt quan tâm khi bắt tay vào kế hoạch xây dựng tổ ấm. Việc nắm rõ chi phí dự kiến không chỉ giúp bạn chủ động nguồn vốn, mà còn tối ưu được phương án thiết kế, lựa chọn vật liệu và tiến độ thi công.

Khi mà thị trường xây dựng ngày càng biến động, hiểu đúng và cập nhật kịp thời đơn giá sẽ giúp bạn tránh được phát sinh ngoài ý muốn, đồng thời đảm bảo công trình đạt chất lượng và thẩm mỹ như mong muốn. Xây dựng Hùng Anh sẽ cung cấp cho bạn bảng giá chi tiết, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí và những lưu ý quan trọng khi xây nhà liền kề để đưa ra quyết định thông minh nhất.

Nội dung bài viết

Đơn giá xây nhà liền kề 2025

Dưới đây là chi tiết về đơn giá xây nhà liền kề 2025 theo từng gói dịch vụ, so sánh chi phí giữa các phong cách kiến trúc, cũng như phân tích các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để bạn đưa ra quyết định xây dựng thông minh, tránh các khoản phát sinh không đáng có.

Đơn giá xây thô nhà liền kề

Trong năm 2025, đơn giá xây thô nhà liền kề dao động trung bình từ 3,2 – 3,8 triệu VNĐ/m² tùy theo vị trí địa lý và yêu cầu kỹ thuật. Cụ thể:

Khu vực	Đơn giá trung bình (VNĐ/m²)
Hà Nội	3.500.000 – 3.800.000
TP.HCM	3.400.000 – 3.700.000
Đà Nẵng & Miền Trung	3.200.000 – 3.500.000

Gói xây thô bao gồm các công việc:

Thi công móng (móng đơn, móng băng, móng cọc tùy địa chất).
Dựng khung kết cấu bê tông cốt thép: cột, dầm, sàn, cầu thang.
Xây tường bao, tường ngăn chia phòng.
Lợp mái (mái tôn, mái ngói hoặc mái bằng).
Đổ bê tông nền, sân thượng và các hạng mục kết cấu khác.

Lưu ý: Gói xây thô chưa bao gồm phần hoàn thiện như sơn, lát nền, lắp cửa, thiết bị vệ sinh hay trang trí nội thất. Ưu điểm của gói này là chi phí thấp, gia chủ linh hoạt lựa chọn vật liệu và đơn vị hoàn thiện sau này. Tuy nhiên, bạn cần có kinh nghiệm giám sát để đảm bảo chất lượng công trình.

Đơn giá xây nhà liền kề hoàn thiện

Khi lựa chọn gói hoàn thiện, đơn giá xây nhà liền kề 2025 sẽ được tính tùy theo mức độ đầu tư vật liệu:

Hạng mục hoàn thiện	Đơn giá (VNĐ/m²)	Đặc điểm
Hoàn thiện cơ bản	5.000.000 – 5.500.000	Gạch Ceramic, sơn tiêu chuẩn, cửa nhôm kính, thiết bị vệ sinh trung cấp
Hoàn thiện cao cấp	6.000.000 – 7.500.000	Gạch Granite, sơn chống bám bẩn, cửa gỗ tự nhiên hoặc nhôm Xingfa, thiết bị vệ sinh cao cấp

Chênh lệch giá giữa gói cơ bản và cao cấp thường dao động từ 1 – 2 triệu VNĐ/m². Nguyên nhân chủ yếu đến từ chất lượng vật liệu, thương hiệu và độ bền của sản phẩm. Ví dụ, sử dụng gạch Granite thay vì Ceramic có thể tăng chi phí 200.000 – 400.000 VNĐ/m² sàn, trong khi thay đổi loại cửa từ nhôm kính sang gỗ tự nhiên có thể đội chi phí thêm 500.000 – 1.000.000 VNĐ/m².

Đơn giá theo phong cách và kiến trúc

Phong cách thiết kế và số tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến đơn giá xây nhà liền kề. Càng nhiều tầng, khối lượng thi công và yêu cầu kết cấu càng phức tạp, dẫn đến chi phí cao hơn. Cụ thể:

Quy mô nhà	Đơn giá (VNĐ/m²)
Nhà 3 tầng	5.000.000 – 6.000.000
Nhà 4 tầng	5.300.000 – 6.600.000
Nhà 5 tầng	5.500.000 – 6.900.000

Về phong cách kiến trúc:

Phong cách	Đơn giá (VNĐ/m²)	Đặc điểm
Hiện đại	5.000.000 – 6.200.000	Thiết kế tối giản, chi phí hợp lý, thời gian thi công nhanh
Tân cổ điển	6.200.000 – 7.000.000	Có phào chỉ nhẹ, mặt tiền sang trọng, kết hợp yếu tố hiện đại và cổ điển
Cổ điển	7.000.000 – 8.000.000	Nhiều chi tiết hoa văn, yêu cầu tay nghề cao, tốn thời gian và chi phí

Đơn giá xây nhà liền kề trọn gói

Đơn giá xây nhà liền kề trọn gói bao gồm toàn bộ các hạng mục từ xây thô, hoàn thiện cho đến lắp đặt nội thất cơ bản. Đây là lựa chọn phù hợp cho những gia chủ muốn tiết kiệm thời gian, không phải tự tìm nhà cung cấp vật liệu hay giám sát từng công đoạn.

Gói trọn gói	Đơn giá (VNĐ/m²)	Phạm vi công việc
Trọn gói tiêu chuẩn	6.500.000 – 7.200.000	Xây thô, hoàn thiện cơ bản, nội thất cơ bản (bếp, vệ sinh, cửa, sơn, lát nền)
Trọn gói cao cấp	7.500.000 – 9.000.000	Xây thô, hoàn thiện cao cấp, nội thất chất lượng cao, thiết bị hiện đại, vật liệu nhập khẩu

Cách tính chi phí xây nhà liền kề

Để ước tính đơn giá xây nhà liền kề chính xác, bạn cần áp dụng công thức tính dựa trên diện tích xây dựng, đơn giá thi công và các chi phí phụ phát sinh. Phương pháp này giúp gia chủ chủ động hơn về ngân sách, hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thi công.

Công thức tính chi phí xây dựng nhà liền kề thường được áp dụng như sau:

Hạng mục	Mô tả	Cách tính
Tổng diện tích sàn	Gồm tầng trệt, các tầng lầu, mái, ban công	Chiều dài x Chiều rộng x Hệ số từng hạng mục
Đơn giá thi công	Theo gói xây thô hoặc hoàn thiện (VNĐ/m²)	Trung bình 3.200.000 – 6.500.000 VNĐ/m²
Chi phí phát sinh	Thiết kế, xin phép, cải tạo, trang trí nội thất	Thường chiếm 5 – 15% tổng giá trị

Ví dụ minh họa

Giả sử bạn xây một căn nhà liền kề diện tích 80m²/sàn, cao 4 tầng, hoàn thiện cơ bản:

Tổng diện tích: 80m² x 4 tầng = 320m²
Đơn giá cơ bản: 5.000.000 VNĐ/m²
Tổng chi phí = 320m² x 5.000.000 VNĐ = 1.600.000.000 VNĐ
Chi phí phát sinh dự phòng (10%): 160.000.000 VNĐ
Tổng cộng: 1.760.000.000 VNĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà liền kề

Đơn giá xây nhà liền kề không chỉ phụ thuộc vào bảng báo giá của nhà thầu, mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố như diện tích, chất lượng vật liệu, địa điểm thi công hay thời điểm xây dựng. Hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp gia chủ chủ động trong việc lập kế hoạch, tối ưu ngân sách và lựa chọn giải pháp phù hợp với nhu cầu thực tế.

Diện tích và quy mô công trình

Diện tích xây dựng và quy mô (số tầng, tổng diện tích sàn) là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây nhà liền kề. Khi diện tích tăng, chi phí tính trên mỗi mét vuông thường có xu hướng giảm nhờ tận dụng hiệu quả nhân công và thiết bị thi công. Tuy nhiên, tổng ngân sách vẫn sẽ cao hơn vì khối lượng công việc nhiều hơn.

Ví dụ: Một công trình nhà liền kề 3 tầng, diện tích 200m² sàn, có thể được báo giá 5,3 triệu VNĐ/m², trong khi nhà 100m² sàn có thể ở mức 5,6 triệu VNĐ/m². Mặc dù giá/m² thấp hơn, tổng chi phí xây dựng nhà lớn vẫn cao hơn đáng kể.

Nhà nhỏ (dưới 120m² sàn): Giá/m² cao hơn do khó tối ưu nguồn lực.
Nhà lớn (trên 200m² sàn): Giá/m² thấp hơn, nhưng cần ngân sách tổng lớn hơn.

Chất lượng và chủng loại vật liệu

Vật liệu xây dựng chiếm khoảng 60–70% tổng chi phí thi công. Lựa chọn vật liệu không chỉ quyết định độ bền, tính thẩm mỹ của ngôi nhà mà còn tác động mạnh đến ngân sách.

Nếu dùng vật liệu phổ thông (gạch Ceramic, sơn nước cơ bản, cửa nhôm kính thường), chi phí có thể giảm 1–2 triệu VNĐ/m² so với vật liệu cao cấp (gạch Granite, sơn chống bám bẩn, cửa gỗ lim, thiết bị vệ sinh nhập khẩu). Ngoài ra, nguồn gốc vật liệu (nội địa hay nhập khẩu) và thương hiệu cũng góp phần tạo ra sự chênh lệch giá đáng kể.

Địa điểm xây dựng

Địa điểm ảnh hưởng đến chi phí qua các yếu tố như giá thuê nhân công, phí vận chuyển vật liệu, và điều kiện mặt bằng. Ở đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, giá nhân công thường cao hơn từ 5–15% so với ngoại ô hoặc tỉnh lẻ, do chi phí sinh hoạt và mặt bằng cao hơn. Bên cạnh đó, các khu phố nhỏ, hẻm sâu còn phát sinh chi phí vận chuyển vật liệu bằng xe nhỏ hoặc thủ công.

Ở ngoại ô, chi phí nhân công thấp hơn nhưng đôi khi cần trả thêm phí vận chuyển vật liệu từ trung tâm hoặc thuê thiết bị đặc thù do đường sá hạn chế.

Yêu cầu thiết kế và phong cách kiến trúc

Phong cách kiến trúc là yếu tố thẩm mỹ nhưng lại tác động mạnh đến giá thành. Nhà liền kề hiện đại, tối giản thường có giá xây dựng thấp hơn do ít chi tiết phức tạp, thời gian thi công nhanh. Ngược lại, phong cách tân cổ điển hoặc cổ điển đòi hỏi nhiều chi tiết phào chỉ, hoa văn, cột giả… dẫn đến chi phí nhân công và vật liệu tăng 10–20%.

Ví dụ: Nhà liền kề 4 tầng hiện đại có thể ở mức 5,5 triệu VNĐ/m², nhưng nếu cùng diện tích mà thiết kế tân cổ điển, giá có thể tăng lên 6,3–6,5 triệu VNĐ/m².

Thời điểm thi công

Thời điểm xây dựng có ảnh hưởng lớn đến cả tiến độ và chi phí. Mùa mưa dễ làm chậm tiến độ, phát sinh hạng mục chống ẩm, chống thấm; trong khi mùa khô thuận lợi hơn nhưng giá vật liệu và nhân công thường tăng do nhu cầu cao.

Ngoài ra, biến động giá vật liệu theo thị trường (như thép, xi măng) cũng tác động trực tiếp đến báo giá. Do đó, nhiều gia chủ chọn ký hợp đồng trọn gói sớm để “khóa” giá và tránh rủi ro tăng chi phí.

Bảng báo giá tham khảo xây nhà liền kề theo diện tích

Giá xây nhà liền kề thường được tính dựa trên diện tích sàn và số tầng của công trình. Tuy nhiên, mỗi mức diện tích và cấu trúc nhà sẽ có sự chênh lệch về chi phí do khác nhau ở khối lượng vật liệu, nhân công, thời gian thi công và độ phức tạp trong thiết kế.

Dưới đây là bảng báo giá tham khảo theo m² và số tầng để gia chủ dễ dàng hình dung và lập kế hoạch ngân sách phù hợp.

Bảng báo giá theo m²

Giá xây dựng tính theo mét vuông là cách phổ biến nhất mà các nhà thầu áp dụng. Với cùng chất lượng vật liệu và gói xây dựng, diện tích càng lớn thì đơn giá trên mỗi m² có thể thấp hơn nhờ tối ưu nguồn lực. Dưới đây là bảng giá tham khảo năm 2025:

Diện tích sàn (m²)	Đơn giá thi công hoàn thiện (VNĐ/m²)	Ghi chú
60m²	5.700.000 – 6.000.000	Nhà nhỏ, khó tối ưu nhân công nên đơn giá cao hơn
80m²	5.500.000 – 5.800.000	Phù hợp gia đình 4–5 người, tối ưu chi phí tốt
100m²	5.300.000 – 5.600.000	Không gian rộng, nhiều lựa chọn thiết kế
120m²	5.100.000 – 5.400.000	Tận dụng tối đa nhân công, tiết kiệm đơn giá

Báo giá theo số tầng

Ngoài diện tích, số tầng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí. Nhà nhiều tầng đòi hỏi hệ móng chắc hơn, khối lượng bê tông – cốt thép lớn hơn và thời gian thi công dài hơn. Bảng dưới đây minh họa đơn giá xây dựng nhà liền kề theo số tầng, áp dụng cho diện tích sàn trung bình 80–100m²:

Số tầng	Đơn giá trung bình (VNĐ/m²)	Ghi chú
3 tầng	5.400.000 – 5.700.000	Thiết kế phổ biến, phù hợp nhu cầu gia đình nhỏ
4 tầng	5.500.000 – 5.800.000	Thêm tầng sinh hoạt hoặc không gian kinh doanh
5 tầng	5.700.000 – 6.000.000	Yêu cầu kết cấu móng, cột, dầm vững chắc hơn

Tổng chi phí dự kiến

Để giúp bạn dễ hình dung, dưới đây là ví dụ tính toán tổng chi phí xây dựng trọn gói một căn nhà liền kề 4 tầng diện tích 80m² sàn, áp dụng đơn giá trung bình 5.650.000 VNĐ/m²:

Diện tích sàn mỗi tầng: 80m²
Số tầng: 4
Tổng diện tích sàn: 80m² × 4 = 320m²
Đơn giá trung bình: 5.650.000 VNĐ/m²

Tổng chi phí: 320 × 5.650.000 = 1.808.000.000 VNĐ

Con số trên chưa bao gồm chi phí xin phép xây dựng, thiết kế kiến trúc hoặc các hạng mục đặc biệt (nội thất cao cấp, hệ thống thông minh). Tuy nhiên, đây là mức ngân sách khá sát thực tế để gia chủ dự trù khi làm việc với nhà thầu.

Lưu ý: Báo giá trên chỉ mang tính tham khảo, có thể thay đổi tùy thời điểm thi công, khu vực xây dựng và yêu cầu thiết kế cụ thể.

Những sai lầm khi tính giá xây nhà liền kề cần tránh

Trong quá trình dự toán chi phí xây nhà liền kề, rất nhiều gia chủ mắc phải những sai lầm khiến ngân sách đội lên cao hoặc công trình không đạt chất lượng như mong muốn. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc thiếu kinh nghiệm, không nắm rõ quy trình xây dựng hoặc bỏ qua những bước quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị.

Không lập kế hoạch chi tiết trước khi xây dựng

Việc lên kế hoạch bao gồm lựa chọn phong cách kiến trúc, công năng từng phòng, kiểu dáng, diện tích và số tầng dựa trên nhu cầu thực tế của gia đình. Nếu bỏ qua bước này, bạn sẽ khó xác định chính xác mức ngân sách cần thiết, dễ dẫn đến phát sinh chi phí ngoài dự kiến khi hoàn thiện nhà liền kề.

Chọn nhà thầu một cách qua loa

Không tìm hiểu kỹ lưỡng nhà thầu có thể dẫn đến hàng loạt rủi ro: tiến độ chậm, chất lượng thi công kém, hoặc phát sinh nhiều chi phí sửa chữa sau này. Đây là nguyên nhân khiến tổng giá trị hoàn thiện vượt xa dự toán ban đầu, đồng thời làm giảm tuổi thọ công trình.

Thiếu giám sát tiến độ thi công

Nếu không theo sát từng giai đoạn xây dựng, bạn sẽ khó đảm bảo ngôi nhà được hoàn thiện đúng thời hạn, đúng chất lượng và đúng thiết kế đã thống nhất. Điều này cũng dễ khiến phát sinh chi phí chỉnh sửa hoặc bổ sung hạng mục không cần thiết.

Bỏ qua yếu tố không gian và quy định pháp luật

Khi xây dựng, nếu không tuân thủ các tiêu chuẩn về diện tích, khoảng lùi, ban công, chiều cao hoặc quy hoạch của địa phương, bạn có thể đối mặt với việc bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ một phần công trình, gây thiệt hại lớn về tài chính.

Hùng Anh – Đơn vị thi công nhà liền kề trọn gói uy tín

Hùng Anh là thương hiệu thi công nhà liền kề trọn gói uy tín được nhiều khách hàng tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành khác tin tưởng. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng, Hùng Anh đã hoàn thiện hàng trăm công trình liền kề có chất lượng cao, thẩm mỹ đẹp và bền vững theo thời gian.

Điểm mạnh nổi bật của Hùng Anh

Thiết kế – thi công trọn gói: Đảm nhận toàn bộ quy trình từ tư vấn thiết kế, xin phép xây dựng, thi công phần thô – hoàn thiện đến bàn giao công trình.
Đội ngũ chuyên môn cao: Kiến trúc sư, kỹ sư và thợ lành nghề được đào tạo bài bản, giàu kinh nghiệm thực tế.
Báo giá minh bạch: Cung cấp bảng giá rõ ràng, không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
Chất lượng đảm bảo: Sử dụng vật liệu chính hãng, đạt tiêu chuẩn kỹ thuật và thẩm mỹ.
Bảo hành dài hạn: Chính sách bảo hành – bảo trì rõ ràng, nhanh chóng.

Với phương châm Xây chất lượng – Dựng niềm tin, Hùng Anh luôn đồng hành cùng khách hàng từ bản vẽ đến khi bàn giao chìa khóa. Liên hệ ngay với Hùng Anh để nhận báo giá thi công nhà liền kề trọn gói chi tiết và ưu đãi hấp dẫn.

Liên hệ ngay hôm nay để được tư vấn và nhận báo giá chi tiết, sát với nhu cầu và ngân sách của bạn.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI HÙNG ANH

Website: https://hunganhgroups.vn/
Hotline: 091.15.44444

Hùng Anh

Xin chào, tôi là Hùng Anh – kỹ sư xây dựng với gần 20 năm kinh nghiệm trong nghề. Chuyên thi công các công trình nhà dân dụng, văn phòng, cơ quan, nhà biệt thự, nhà vườn…. Thực hiện sửa chữa – nâng cấp – cải tạo nhà cũ, xây dựng các công trình mới theo bản thiết kế hiện đại cho mọi không gian đều tối ưu, tiện dụng nhưng vẫn đảm bảo được vẻ đẹp riêng của chúng. Với hi vọng góp phần mang đến cái nhìn mới cho ngành xây dựng. Những chia sẻ của tôi dựa trên kinh nghiệm lâu năm và thực tế nhất. Với hi vọng giúp mọi người hiểu nhiều thông tin về ngành nghề này hơn