Đơn Giá Xây Nhà Ống Chuẩn – Cam Kết Không Phát Sinh

Đơn giá xây dựng nhà ống là thông tin mà hầu hết các gia đình đều quan tâm khi có kế hoạch thi công tổ ấm. Nhà ống vốn là kiểu kiến trúc phổ biến tại Việt Nam nhờ khả năng tận dụng tối đa diện tích đất hẹp ngang, phù hợp cả cho mục đích ở và kinh doanh. Tuy nhiên, để tránh phát sinh ngoài dự kiến và tối ưu ngân sách, việc nắm rõ đơn giá xây dựng là điều vô cùng quan trọng.

Trong nội dung bài viết này, chúng ta sẽ cùng phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá, tham khảo bảng báo giá mới nhất, đồng thời chia sẻ những kinh nghiệm từ thực tế để giúp bạn vừa đảm bảo chất lượng công trình vừa tối ưu chi phí. Đây sẽ là những thông tin hữu ích giúp bạn tự tin hơn trên hành trình xây dựng ngôi nhà mơ ước của mình.

Các hình thức tính đơn giá xây dựng nhà ống phổ biến

Việc lựa chọn hình thức tính đơn giá xây dựng nhà ống ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí, tiến độ và chất lượng công trình. Mỗi phương thức sẽ có cách bóc tách khối lượng, phạm vi công việc và cơ chế thanh toán khác nhau, phù hợp với nhu cầu lẫn ngân sách của từng chủ đầu tư.

Dưới đây là 4 cách tính phổ biến nhất trên thị trường hiện nay, kèm ưu nhược điểm và gợi ý áp dụng thực tế để bạn ra quyết định chính xác.

Đơn giá xây dựng theo m²

Tính theo m² là phương thức thông dụng cho nhà ống nhờ tính đơn giản, dễ dự trù. Nhà thầu sẽ báo giá trên mỗi mét vuông xây dựng (đã bao gồm diện tích sàn, ban công, mái, ô trống tính theo hệ số) và nhân với tổng diện tích quy đổi của công trình. Mức giá biến động theo quy mô, số tầng, phong cách kiến trúc và thời điểm thi công.

• Phạm vi: Tùy gói (thô, hoàn thiện cơ bản hoặc hoàn thiện nâng cao).
• Ưu điểm: Dự toán nhanh, dễ so sánh giữa các nhà thầu, phù hợp giai đoạn chuẩn bị ngân sách.
• Nhược điểm: Độ chính xác phụ thuộc vào hệ số quy đổi; dễ phát sinh nếu bản vẽ thay đổi.
• Phù hợp: Chủ nhà cần khung chi phí tổng quát, công trình quy mô nhỏ – trung bình, thiết kế không quá phức tạp.

Đơn giá xây dựng trọn gói

Gói trọn gói (thiết kế – thi công – vật tư – nhân công) giúp chủ đầu tư “khoán” toàn bộ cho một đầu mối duy nhất. Giá trị hợp đồng được xác lập trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chủng loại vật tư và phạm vi công việc đã thống nhất.

• Phạm vi: Từ thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEP đến thi công hoàn thiện, lắp đặt thiết bị theo danh mục.
• Ưu điểm: Quản trị rủi ro tốt, hạn chế phát sinh, tối ưu tiến độ nhờ đồng bộ quy trình.
• Nhược điểm: Giá ban đầu có thể cao hơn hình thức tách lẻ; cần kiểm soát chất lượng vật tư theo cam kết.
• Phù hợp: Gia chủ bận rộn, mong muốn một mức chi phí gần như “chốt” ngay từ đầu, công trình yêu cầu đồng bộ thẩm mỹ.

Đơn giá xây dựng phần thô

Khoán phần thô nghĩa là nhà thầu thi công kết cấu và các hạng mục cơ bản (móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, hệ thống điện nước âm tường cơ bản), còn chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện và tự tổ chức đội hoàn thiện (hoặc thuê nhà thầu khác).

• Phạm vi: Nhân công + vật tư thô chính (xi măng, cát đá, thép, gạch xây, bê tông, ống cấp thoát cơ bản…).
• Ưu điểm: Kiểm soát được thẩm mỹ hoàn thiện theo gu; linh hoạt lựa chọn vật tư theo ngân sách.
• Nhược điểm: Tăng khối lượng việc cho chủ nhà; rủi ro chênh lệch tiến độ giữa đội thô và đội hoàn thiện.
• Phù hợp: Gia chủ có thời gian theo sát, có kinh nghiệm chọn vật tư/thiết bị hoặc muốn tối ưu chi phí hoàn thiện.

Đơn giá xây dựng hoàn thiện

Ở hình thức này, chủ nhà có thể đã thi công xong phần thô (tự làm hoặc khoán thô), nhà thầu sẽ nhận thi công các hạng mục hoàn thiện: trát, ốp lát, sơn bả, trần – vách, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, chiếu sáng, bếp, tủ nội thất cơ bản… Đơn giá thường tính theo m² sàn hoàn thiện hoặc theo danh mục khối lượng.

• Phạm vi: Nhân công hoàn thiện + (có thể) vật tư hoàn thiện theo thỏa thuận.
• Ưu điểm: Rút ngắn thời gian vào ở; đảm bảo đồng bộ thẩm mỹ và chất lượng bề mặt.
• Nhược điểm: Dễ phát sinh nếu thay đổi mẫu mã/khối lượng trong quá trình thi công; cần mẫu mockup để thống nhất tiêu chuẩn hoàn thiện.
• Phù hợp: Công trình đã có phần thô chuẩn, gia chủ muốn đẩy nhanh tiến độ và đảm bảo tay nghề hoàn thiện cao.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà ống

Trong quá trình lập kế hoạch thi công, việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng nhà ống sẽ giúp gia chủ dự trù ngân sách sát thực tế, tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Thực tế cho thấy, giá xây dựng không phải là một con số cố định mà bị chi phối bởi nhiều khía cạnh như quy mô công trình, phong cách thiết kế, loại vật liệu, thời điểm thi công và tay nghề nhà thầu. Mỗi yếu tố đều tác động trực tiếp đến chi phí tổng thể và chất lượng cuối cùng của ngôi nhà.

Việc nắm bắt và phân tích từng yếu tố sẽ giúp bạn tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để thương thảo, lựa chọn gói thầu phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính. Dưới đây là phân tích chi tiết từng yếu tố quan trọng mà bạn không nên bỏ qua.

• 1. Diện tích và quy mô công trình

Diện tích xây dựng và số tầng là yếu tố đầu tiên quyết định đơn giá. Tổng diện tích càng lớn, chi phí thi công càng tăng, nhưng đơn giá trên mỗi mét vuông có thể giảm do được hưởng lợi từ quy mô. Ngoài ra, công trình cao tầng đòi hỏi hệ kết cấu chắc chắn hơn, thời gian thi công dài hơn, dẫn đến chi phí nhân công và vật liệu tăng theo.

• 2. Phong cách thiết kế kiến trúc

Nhà ống có thể được thiết kế theo nhiều phong cách như hiện đại, tân cổ điển hay cổ điển. Mỗi phong cách sẽ yêu cầu mức độ chi tiết, loại vật liệu và kỹ thuật thi công khác nhau. Ví dụ, tân cổ điển thường đắt hơn hiện đại do nhiều chi tiết phào chỉ, hoa văn, yêu cầu tay nghề thợ cao hơn và thời gian thi công lâu hơn.

• 3. Chủng loại và chất lượng vật liệu

Vật liệu là thành phần chiếm tỷ trọng lớn trong đơn giá xây dựng. Lựa chọn gạch, xi măng, sắt thép, đá ốp, sơn… ở mức cao cấp sẽ nâng giá thành nhưng cũng nâng độ bền và thẩm mỹ công trình. Ngược lại, sử dụng vật liệu phổ thông giúp tiết kiệm chi phí nhưng cần cân nhắc đến tuổi thọ và chi phí bảo trì về sau.

• 4. Thời điểm thi công

Thị trường xây dựng biến động theo mùa và giá vật liệu. Thường vào mùa cao điểm (tháng 3–6 và 9–12), giá vật liệu và nhân công tăng do nhu cầu lớn. Ngược lại, mùa thấp điểm có thể giúp tiết kiệm chi phí nhưng cần lưu ý yếu tố thời tiết, đặc biệt là mùa mưa dễ ảnh hưởng tiến độ và chất lượng thi công.

• 5. Năng lực và uy tín của nhà thầu

Nhà thầu uy tín, nhiều kinh nghiệm thường báo giá cao hơn mặt bằng chung nhưng đổi lại chất lượng công trình và tiến độ thi công được đảm bảo. Ngược lại, chọn nhà thầu giá rẻ nhưng thiếu kinh nghiệm có thể dẫn đến rủi ro phát sinh, đội giá, hoặc chất lượng kém phải sửa chữa về sau.

• 6. Yêu cầu về kỹ thuật và công năng đặc biệt

Một số công trình nhà ống cần thêm các yêu cầu đặc biệt như hầm để xe, thang máy, hệ thống chống thấm cao cấp, cách âm, chống cháy… Những yếu tố này sẽ làm tăng đáng kể chi phí do cần kỹ thuật chuyên biệt và vật liệu chuyên dụng.

Bảng giá xây dựng nhà ống mới nhất

Tham khảo bảng giá xây dựng nhà ống là cách hữu hiệu để ước lượng chi phí và lập kế hoạch tài chính. Giá xây dựng phản ánh rõ xu hướng giá vật liệu, nhân công và các tiêu chuẩn hoàn thiện trên thị trường.

Dưới đây là thông tin chi tiết về đơn giá phần thô, trọn gói và hoàn thiện theo từng phân khúc vật liệu để bạn dễ dàng đối chiếu, lựa chọn phương án phù hợp với nhu cầu và ngân sách của mình.

Hạng mục	Phân khúc	Đơn giá (tham khảo)	Ghi chú
Phần thô (nhà ống)	—	3.200.000 – 3.800.000 VNĐ/m²	Kết cấu, tường, sàn, điện-nước cơ bản
Trọn gói (nhà ống)	—	5.500.000 – 7.500.000 VNĐ/m²	Bao gồm thiết kế, vật tư, hoàn thiện, bàn giao
Hoàn thiện – Trung bình	Trung bình	2.000.000 – 2.500.000 VNĐ/m²	Gạch ceramic, sơn thường, thiết bị tiêu chuẩn
Hoàn thiện – Khá	Khá	2.800.000 – 3.500.000 VNĐ/m²	Gạch granite, sơn cao cấp, thiết bị tầm trung
Hoàn thiện – Cao cấp	Cao cấp	≥ 4.000.000 VNĐ/m²	Đá nhân tạo/đá tự nhiên, thiết bị nhập khẩu
Tủ bếp (mét dài)	—	2.500.000 – 6.000.000 VNĐ/m	Tùy vật liệu: gỗ công nghiệp – gỗ tự nhiên
Mặt đá bếp (m²)	—	700.000 – 2.500.000 VNĐ/m²	Từ đá nhân tạo đến đá tự nhiên cao cấp
Thiết bị bếp (lẻ)	—	Từ 3.000.000 VNĐ/bộ	Bếp từ + hút mùi cơ bản; model cao cấp giá cao hơn
Ước tính tổng cho bếp (4 m²)	Ví dụ	Từ 25.000.000 – 120.000.000 VNĐ	Tùy lựa chọn vật liệu, thiết bị và gói hoàn thiện

Cách tính chi phí xây dựng nhà ống chi tiết

Phương pháp tính chi phí thường dựa trên diện tích, đơn giá, phạm vi công việc, cùng các yếu tố như phong cách thiết kế, chất lượng vật liệu và thời điểm thi công.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về công thức tính, ví dụ minh họa cụ thể cho từng loại nhà ống, cùng những khoản chi phí phát sinh thường gặp và giải pháp dự phòng ngân sách hiệu quả.

Công thức tính chi phí xây dựng nhà ống

Hiện nay, cách tính phổ biến nhất là dựa trên diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá theo m². Công thức chung:

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá xây dựng/m²
  

Trong đó:

• Tổng diện tích xây dựng quy đổi: Bao gồm diện tích sàn, ban công, sân thượng, mái, ô trống… được nhân với hệ số quy đổi tùy vị trí và kết cấu.
• Đơn giá xây dựng/m²: Thay đổi theo gói thầu (thô, hoàn thiện, trọn gói), chất lượng vật liệu và mức độ phức tạp của thiết kế.

Lưu ý: Trước khi áp dụng công thức, cần thống nhất với nhà thầu về cách tính diện tích quy đổi để tránh chênh lệch khi thanh toán.

Ví dụ tính chi phí cho nhà ống 2 tầng, 3 tầng

Giả sử bạn muốn xây nhà ống hiện đại, diện tích đất 4×15 m (60 m²/sàn), không có tầng hầm, có sân thượng và ban công nhỏ. Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là 3.500.000 VNĐ/m².

• Nhà ống 2 tầng:
  • Tổng diện tích: Tầng 1 (60 m²) + Tầng 2 (60 m²) + Mái (60 × 0,3) = 60 + 60 + 18 = 138 m².
  • Chi phí = 138 × 3.500.000 = 483.000.000 VNĐ.
• Nhà ống 3 tầng:
  • Tổng diện tích: Tầng 1 (60 m²) + Tầng 2 (60 m²) + Tầng 3 (60 m²) + Mái (60 × 0,3) = 60 + 60 + 60 + 18 = 198 m².
  • Chi phí = 198 × 3.500.000 = 693.000.000 VNĐ.

Chi phí phát sinh thường gặp và cách dự phòng ngân sách

Trong thực tế, hầu hết các công trình đều có chi phí phát sinh so với dự toán ban đầu. Nguyên nhân có thể đến từ:

• Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công (thêm phòng, thay vật liệu, thay kết cấu).
• Giá vật liệu tăng so với thời điểm ký hợp đồng.
• Phát sinh hạng mục kỹ thuật mới (chống thấm, gia cố móng, lắp đặt hệ thống điện nước phụ).
• Chi phí xin giấy phép, phí kết nối điện nước, vệ sinh công trình.

Giải pháp dự phòng:

• Dành 5–10% tổng ngân sách để xử lý các khoản phát sinh.
• Ký hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu, quy định rõ phạm vi công việc và điều kiện phát sinh.
• Lập bảng dự toán chi tiết và bám sát kế hoạch đã thống nhất.

Việc dự phòng ngân sách và kiểm soát phát sinh là chìa khóa giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, đảm bảo công trình hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng mong muốn.

Những sai lầm thường gặp khi dự toán chi phí xây nhà ống

Nhiều chủ đầu tư mắc phải những sai lầm khi dự toán chi phí xây nhà ống, dẫn đến việc “đội giá” nghiêm trọng hoặc chất lượng công trình không đạt yêu cầu. Những sai lầm này thường xuất phát từ sự chủ quan, thiếu kinh nghiệm hoặc không có kế hoạch tài chính chi tiết ngay từ đầu.

Dưới đây là bốn sai lầm thường gặp nhất cùng phân tích nguyên nhân, hệ quả và giải pháp khắc phục, giúp bạn tránh rủi ro và đảm bảo công trình được triển khai trọn vẹn theo đúng kế hoạch.

Dự toán thiếu sót, không tính đến chi phí phát sinh

Đây là lỗi xảy ra rất thường xuyên, đặc biệt ở những gia chủ lần đầu xây nhà. Họ thường chỉ tính đến chi phí thi công chính (móng, khung, mái, hoàn thiện cơ bản) mà bỏ qua hàng loạt khoản phụ như xin giấy phép xây dựng, phí đấu nối điện nước, chi phí xử lý nền móng yếu, hệ thống chống thấm, lắp đặt thiết bị vệ sinh, hay thậm chí là chi phí vệ sinh và hoàn công công trình.

Khi phát sinh các khoản này, ngân sách dễ vượt quá khả năng tài chính. Hậu quả có thể là công trình phải tạm dừng để xoay xở tiền; hoặc phải cắt giảm hạng mục, ảnh hưởng đến công năng và thẩm mỹ.

Quá tập trung vào giá rẻ mà bỏ qua chất lượng

Nhiều chủ nhà bị cuốn hút bởi báo giá thấp nhưng không kiểm tra kỹ về vật liệu, quy trình thi công và tay nghề nhân công. Một số nhà thầu giá rẻ thường cắt giảm chất lượng vật tư hoặc sử dụng thợ thiếu kinh nghiệm để giảm chi phí, dẫn đến công trình nhanh xuống cấp, thấm dột, nứt tường chỉ sau vài năm.

Hậu quả: Mất nhiều tiền hơn cho việc sửa chữa, bảo trì; mất giá trị thẩm mỹ; ảnh hưởng an toàn sử dụng.

Không có hợp đồng rõ ràng với nhà thầu

Một số trường hợp chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc hợp đồng sơ sài, không ghi rõ phạm vi công việc, tiến độ, điều kiện phát sinh chi phí và tiêu chuẩn nghiệm thu. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp và khó kiểm soát chi phí khi phát sinh vấn đề.

Phát sinh chi phí không kiểm soát; thi công chậm trễ; chất lượng không đạt yêu cầu nhưng khó yêu cầu nhà thầu chịu trách nhiệm nếu bạn mắc phải sai lầm này.

Thiếu sự giám sát, kiểm tra vật tư

Ngay cả khi đã có hợp đồng rõ ràng, nếu chủ đầu tư không thường xuyên giám sát và kiểm tra chất lượng vật tư, nhà thầu có thể sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc thay đổi chủng loại mà không báo trước. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến độ bền mà còn khiến chi phí bảo trì, sửa chữa tăng cao.

Tránh được những sai lầm trên không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo chất lượng và tuổi thọ của ngôi nhà ống. Một kế hoạch dự toán khoa học, hợp đồng chặt chẽ và sự giám sát sát sao sẽ là nền tảng cho một công trình bền vững, an toàn và tối ưu ngân sách.

Xây nhà ống trọn gói Hùng Anh là một trong những lựa chọn uy tín giúp bạn loại bỏ hoàn toàn những rủi ro này. Với kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình nhà ống, Hùng Anh cung cấp dịch vụ trọn gói từ thiết kế, xin phép xây dựng, thi công phần thô, hoàn thiện,.. đảm bảo công trình hoàn thành đúng tiến độ, không phát sinh chi phí và đạt chất lượng như cam kết.

Nếu bạn đang có nhu cầu xây nhà ống, hãy liên hệ với công ty Hùng Anh để được tư vấn và báo giá chi tiết.

• Website: https://hunganhgroups.vn/
• Hotline: 091.15.44444