Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở Chi Tiết Chính Xác Nhất

Nắm rõ mật độ xây dựng, cách tính mật độ trong xây dựng nhà ở có vai trò quan trọng, giúp thi công các dự án, công trình nhà ở chính xác, nhanh chóng, đảm bảo pháp luật.

Bài viết dưới đây cung cấp các thông tin chi tiết về khái niệm, quy định, cách tính cụ thể nhất.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất.

Hiện nay, khái niệm về mật độ xây dựng đã được quy định rõ tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008. Theo quy định này, chủ đầu tư có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng trước khi thi công công trình.

Phân loại mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Cụ thể như sau:

+ Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Diện tích này không tính phần diện tích của một số hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hay công viên…

+ Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.

Bên cạnh đó, căn cứ vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại thành các loại như sau:

+ Mật độ xây dựng nhà phố

+ Mật độ xây dựng chung cư

+ Mật độ xây dựng biệt thự

+ Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Tham khảo: Xây nhà trọn gói uy tín tại Hà Nội

Cách tính mật độ xây dựng chi tiết

Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, thẩm định, các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.

Trong đó:

+ Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu của công trình, ngoại trừ nhà phố, liền kế nếu có sân vườn).

+ Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: Các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…(ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…)

Tham khảo: Giấy phép xây dựng nhà ở

Quy định về mật độ xây dựng

Quy định mật độ xây dựng đối với nhà ở thành thị

Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.

• Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới

Chiều rộng lộ giới L (m)	Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1	Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m)
		Tầng 3	Tầng 4	Tầng 5	Tầng 6	Tầng 7	Tầng 8
L ≥ 25	7	–	–	21.6	25	28.4	31.8
L ≥ 20	7	–	–	21.6	25	28.4	31.8
12 ≤ L < 20	5.8	–	17	20.4	23.8	27.2	–
12 ≤ L < 20	5.8	–	17	20.4	23.8	–	–
3.5 ≤ L < 7	5.8	13.6	17	–	–	–	–
L < 3.5	5.8	11.6	–	–	–	–

• Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới

Chiều rộng lộ giới L (m)	Độ vươn tối đa
L < 6	0
6 ≤ L < 12	0.9
12 ≤ L < 20	1.2
L ≥ 20	1.4

Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:

• Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
• Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
• Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
• Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.

Quy định mật độ xây dựng đối với nông thôn

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng nông thôn ban hành kèm theo Thông tư 42/2014/TT-BXD, quy định mật độ xây dựng đối với nông thôn bao gồm hai khía cạnh chính: mật độ xây dựng nhà ở và mật độ xây dựng chiều cao tối đa.

Về quy định mật độ xây dựng nhà ở

• Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
• Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
• Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
• Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
• Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
• Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
• Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%

Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)

• Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
• Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng

Với những thông tin trên hi vọng giúp bạn hiểu hơn về mật độ xây dựng và cách tính mật độ xây dựng chuẩn nhất, giúp việc xây nhà tuân thủ đúng quy định diễn ra thuận lợi hơn.