Cập Nhật Đơn Giá Xây Nhà 2 Tầng Mới Nhất & Chi Tiết Nhất

Đơn giá xây nhà 2 tầng luôn là yếu tố được nhiều gia chủ quan tâm hàng đầu khi bắt tay vào kế hoạch xây dựng tổ ấm. Việc tìm hiểu kỹ giá thành ngay từ đầu giúp bạn hạn chế phát sinh, tối ưu nguồn lực và đảm bảo công trình hoàn thiện đúng kế hoạch.

Xây dựng Hùng Anh sẽ mang đến những thông tin giá mới nhất, các yếu tố tác động đến chi phí, cùng mẹo hữu ích để xây nhà 2 tầng đẹp – bền – tiết kiệm.

Đơn giá xây nhà 2 tầng mới nhất

Việc tìm hiểu kỹ lưỡng đơn giá ngay từ ban đầu là cực kỳ quan trọng, giúp gia chủ lập kế hoạch tài chính một cách chuẩn xác, tránh tình trạng thiếu hụt ngân sách giữa chừng. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để so sánh và lựa chọn gói thầu, nhà thầu xây dựng phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng tài chính của gia đình.

Đơn giá xây dựng phần thô

Đơn giá xây dựng phần thô cho nhà 2 tầng thường dao động từ 3,2 – 3,8 triệu đồng/m² (năm 2025). Gói này bao gồm các hạng mục cơ bản như móng, khung, tường, mái, hệ thống điện – nước âm tường nhưng chưa bao gồm hoàn thiện nội thất.

Chi phí có thể thay đổi tùy theo điều kiện địa chất, địa điểm thi công và chất lượng vật liệu sử dụng. Đây là lựa chọn phù hợp cho những gia chủ muốn tự mua vật liệu hoàn thiện hoặc có đội thi công riêng cho phần nội thất.

Đơn giá xây dựng trọn gói

Gói trọn gói bao gồm toàn bộ từ khảo sát, móng, phần thô, hoàn thiện đến bàn giao nội thất cơ bản nếu có thỏa thuận. Đơn giá trọn gói phổ biến cho nhà 2 tầng hiện nay nằm trong khoảng 6.000.000 đến 10.000.000 đồng/m², phụ thuộc mức hoàn thiện, thương hiệu vật tư và quy cách thi công. Đối với phong cách tân cổ điển hoặc yêu cầu hoàn thiện cao cấp, đơn giá có thể vượt trên 10.000.000 đồng/m².

Gói trọn gói thuận tiện cho chủ nhà vì cố định tổng chi phí trong hợp đồng, giảm rủi ro phát sinh nếu hồ sơ thiết kế và dự toán rõ ràng. Tuy nhiên, chủ nhà cần kiểm tra kỹ danh mục vật tư kèm theo hợp đồng, quy định bảo hành, và điều kiện thay đổi khối lượng để tránh tranh chấp. Lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm và minh bạch bảng dự toán giúp tối ưu chi phí và tiến độ thi công.

Đơn giá tham khảo cho các mẫu nhà phổ biến

Mỗi mẫu nhà có hệ số kỹ thuật khác nhau khiến đơn giá biến đổi: nhà mái thái tốn vật liệu lợp và công lắp đặt nhiều hơn nhà mái bằng; nhà tân cổ điển yêu cầu phào chỉ và vật liệu trang trí cao cấp. Ví dụ, nhà 2 tầng diện tích 100 m² tổng (50 m²/sàn) với hoàn thiện trung bình có thể có tổng chi phí trọn gói khoảng 700–900 triệu đồng, trong khi mẫu cùng diện tích nhưng hoàn thiện khá hoặc kiểu dáng phức tạp có thể lên 1,2–1,5 tỷ đồng.

Để so sánh nhanh, chủ nhà nên yêu cầu bảng dự toán cho ít nhất ba mẫu: tối giản, trung bình, và cao cấp. Bảng này cần nêu rõ chủng loại vật tư (thép, xi măng, đá ốp, thiết bị vệ sinh), nguồn cung, và thời gian bảo hành. Việc đối chiếu giúp bạn chọn phương án cân đối giữa thẩm mỹ, công năng và ngân sách.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà 2 tầng

Chi phí xây dựng một ngôi nhà 2 tầng không chỉ đơn thuần là tổng của vật liệu và nhân công, mà còn chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác. Việc nắm rõ các yếu tố này sẽ giúp gia chủ hiểu rõ hơn về cách các con số được hình thành và có thể đưa ra những lựa chọn tối ưu để kiểm soát ngân sách hiệu quả.

Diện tích và quy mô xây dựng

Đây là yếu tố cơ bản và ảnh hưởng trực tiếp nhất đến tổng chi phí. Nhà có diện tích càng lớn, số lượng phòng càng nhiều và tổng diện tích sàn sử dụng càng cao thì chi phí xây dựng càng lớn.

Để tính toán chính xác hơn, các nhà thầu thường áp dụng công thức tính diện tích xây dựng dựa trên tỷ lệ phần trăm của từng hạng mục như móng (30-50% diện tích sàn), tầng trệt và các tầng lầu (100% diện tích sàn mỗi tầng), sân thượng (50% diện tích sàn) và mái (30-100% tùy loại mái như mái tôn, mái thái, mái bằng).

Vị trí địa lý và điều kiện thi công

Vị trí xây dựng có tác động đáng kể đến đơn giá. Chi phí nhân công và vận chuyển vật tư tại các khu vực đô thị lớn thường cao hơn so với vùng nông thôn.

Ngoài ra, điều kiện địa chất cũng là một yếu tố quan trọng; nếu đất nền yếu, cần phải gia cố móng bằng cọc ép, cọc khoan nhồi hoặc các biện pháp xử lý đặc biệt khác, điều này sẽ làm tăng thêm chi phí đáng kể cho hạng mục móng.

Phong cách kiến trúc và thiết kế

Sự lựa chọn về phong cách kiến trúc ảnh hưởng trực tiếp đến độ phức tạp của bản vẽ và chi phí vật liệu, nhân công. Các phong cách hiện đại, tối giản với đường nét thẳng, ít chi tiết thường có chi phí thấp hơn.

Ngược lại, những phong cách cổ điển, tân cổ điển với nhiều hoa văn, phào chỉ, cột kèo phức tạp, hoặc các thiết kế đòi hỏi kỹ thuật cao, vật liệu đặc biệt sẽ đẩy đơn giá lên đáng kể. Số lượng và công năng của các phòng cũng tác động đến chi phí thiết kế và thi công.

Chất lượng vật tư hoàn thiện

Vật tư được chia làm hai loại chính: vật tư thô (sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch xây…) và vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, hệ thống cửa, thiết bị điện…). Mức giá của vật tư có sự chênh lệch lớn tùy thuộc vào thương hiệu, xuất xứ và phân khúc (trung bình, khá, cao cấp). Việc lựa chọn vật tư chất lượng cao sẽ đảm bảo độ bền và tính thẩm mỹ cho ngôi nhà nhưng đồng thời cũng làm tăng tổng chi phí.

Phương thức thi công/Loại hình hợp đồng

Thị trường xây dựng hiện nay phổ biến với ba phương thức chính:

• Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: Gia chủ sẽ chịu trách nhiệm mua sắm toàn bộ vật tư hoàn thiện, nhà thầu cung cấp vật tư thô và nhân công. Phương án này đòi hỏi gia chủ có thời gian và kinh nghiệm để chọn mua vật liệu.
• Xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay): Đây là phương án phổ biến và tiện lợi nhất, nhà thầu sẽ lo từ A-Z (thiết kế, vật tư, nhân công, thi công…). Gia chủ chỉ cần nhận chìa khóa và vào ở. Mặc dù đơn giá/m2 có vẻ cao hơn, nhưng thường giúp tiết kiệm thời gian, công sức và hạn chế phát sinh.
• Thuê nhân công (gia chủ tự mua vật tư): Gia chủ sẽ mua toàn bộ vật tư thô và hoàn thiện, chỉ thuê nhân công thi công. Phương án này chỉ phù hợp với những gia chủ có kiến thức sâu rộng về xây dựng và có khả năng quản lý vật tư, nhân công tốt để tránh thất thoát và sai sót.

Thời điểm xây dựng

Giá vật tư xây dựng có thể biến động theo thời gian do yếu tố thị trường hoặc các chính sách kinh tế. Ngoài ra, việc thi công vào mùa mưa có thể làm chậm tiến độ, phát sinh chi phí bảo vệ công trình, hoặc yêu cầu các biện pháp chống thấm, ẩm mốc đặc biệt, từ đó làm tăng tổng chi phí.

Chi phí phát sinh và dự phòng

Trong quá trình xây dựng, không thể tránh khỏi những chi phí phát sinh ngoài dự kiến như thay đổi thiết kế đột xuất, điều chỉnh vật tư, hoặc các vấn đề kỹ thuật không lường trước. Vì vậy, việc luôn có một khoản chi phí dự phòng (thường là 5-10% tổng dự toán) là cực kỳ cần thiết để đảm bảo công trình diễn ra suôn sẻ và tránh tình trạng đình trệ.

Phân tích chi phí xây nhà 2 tầng chi tiết theo hạng mục

Để có cái nhìn rõ ràng nhất về đơn giá xây nhà 2 tầng, việc phân tích chi phí theo từng hạng mục là điều cần thiết. Mỗi hạng mục đều có những đặc điểm và yếu tố riêng ảnh hưởng đến tổng ngân sách.

Chi phí thiết kế

Đây là khoản chi phí ban đầu nhưng vô cùng quan trọng, quyết định đến hình dáng, công năng và sự bền vững của ngôi nhà. Chi phí thiết kế bao gồm:

• Thiết kế kiến trúc: Bản vẽ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh 3D.
• Thiết kế kết cấu: Bản vẽ móng, cột, dầm, sàn, đảm bảo khả năng chịu lực của công trình.
• Thiết kế hệ thống điện, nước: Sơ đồ đi dây điện, cấp thoát nước.
• Thiết kế nội thất (nếu có): Bản vẽ bố trí nội thất, lựa chọn vật liệu, màu sắc.

Chi phí xin phép xây dựng

Chi phí xin phép xây dựng gồm lệ phí hồ sơ, chi phí đo đạc và nếu cần thì chi phí thuê luật sư hoặc tư vấn hành chính. Mức lệ phí hành chính tùy từng địa phương; phí đo vẽ hiện trạng và thẩm tra bản vẽ thường nằm trong khoảng 2–8 triệu đồng cho nhà ở dân dụng.

Quy trình đầy đủ giúp chủ nhà tránh phạt hành chính và gián đoạn thi công. Nếu công trình cần giải phóng mặt bằng, phá dỡ công trình cũ hoặc xử lý tranh chấp, chi phí này có thể tăng đáng kể và cần được dự trù riêng trong ngân sách.

Chi phí xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Đây là phần chi phí lớn nhất, quyết định đến khung sườn và độ vững chắc của ngôi nhà. Nó bao gồm:

• Móng: Chi phí phụ thuộc vào loại móng phù hợp với địa chất công trình như móng đơn, móng băng, móng cọc (cọc ép, cọc khoan nhồi). Móng cọc thường có chi phí cao hơn đáng kể do yêu cầu kỹ thuật và máy móc chuyên dụng.
• Khung nhà: Bao gồm các hạng mục chính như sắt thép, xi măng, cát, đá để đổ bê tông cho cột, dầm, sàn. Chi phí nhân công cho việc xây tường bằng gạch, trát vữa cũng nằm trong mục này.
• Mái: Tùy thuộc vào loại mái bạn chọn (mái tôn, mái ngói, mái bằng bê tông), chi phí vật liệu và nhân công sẽ khác nhau. Mái thái hoặc mái bê tông thường tốn kém hơn mái tôn.

Chi phí vật tư hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện bao gồm gạch ốp, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, dây điện, ống nước và vật liệu trang trí. Chi phí hoàn thiện trung bình chiếm 30–40% tổng ngân sách, ví dụ, vật tư trung bình cho nhà 2 tầng 100 m² có thể từ 200–400 triệu đồng tùy thương hiệu và mức độ cao cấp.

Lựa chọn vật liệu có thương hiệu rõ ràng giúp giảm rủi ro bảo hành. Sử dụng vật liệu tái chế cho một số hạng mục ít chịu lực có thể giảm chi phí 5–15% và tăng tính bền vững. Chủ nhà cần yêu cầu nhà thầu cung cấp danh mục chủng loại, nguồn gốc và mẫu thực tế trước khi chốt hợp đồng.

Chi phí nội thất

Chi phí nội thất thay đổi lớn theo sở thích và thương hiệu: nội thất cơ bản (tủ bếp đơn giản, tủ quần áo tiêu chuẩn, thiết bị vệ sinh phổ thông) có thể chiếm 10–20% tổng chi phí; nội thất cao cấp (đồ gỗ, bếp âm, thiết bị nhập khẩu) dễ chiếm 25–40% hoặc hơn. Dự toán nội thất nên tách riêng để chủ nhà điều chỉnh theo ngân sách thực tế.

Đặt mua nội thất theo gói hoặc thiết kế sẵn giúp tiết kiệm thời gian và chi phí lắp đặt. Yêu cầu nhà thầu cung cấp mẫu vật liệu và bảng báo giá chi tiết cho từng bộ phận để so sánh. Với ngân sách hạn chế, ưu tiên đầu tư cho các hạng mục sử dụng nhiều và khó thay thế như bếp, hệ thống điện nước, và cửa chính.

Chi phí phát sinh/dự phòng

Chi phí phát sinh xuất hiện do thay đổi thiết kế, sai sót khảo sát, biến động giá vật liệu, hoặc yêu cầu mở rộng quy mô. Thực tế cho thấy, khoản dự phòng hợp lý nên là 5–15% tổng ngân sách; với công trình có nhiều yếu tố rủi ro (đất yếu, khu vực thi công khó) nên nâng lên 15–25%.

Để kiểm soát phát sinh, chủ nhà cần yêu cầu bảng khối lượng chi tiết, tiến hành nghiệm thu từng giai đoạn, và giữ liên lạc thường xuyên với nhà thầu. Việc ký hợp đồng rõ ràng về phạm vi, đơn giá và điều kiện thay đổi khối lượng sẽ giảm tranh chấp và giúp dự toán thực tế sát hơn với kế hoạch tài chính.

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng chính xác

Trong xây dựng nhà ở hiện nay, có hai phương pháp phổ biến để tính toán chi phí thi công:

• Cách thứ nhất: Dựa trên diện tích mét vuông (m²) xây dựng.
• Cách thứ hai: Dựa trên khối lượng bóc tách chi tiết từng hạng mục.

Trong đó, cách tính theo m² được xem là phương án nhanh chóng và dễ áp dụng nhất, đặc biệt phù hợp với những gia chủ cần ước lượng tổng chi phí ban đầu một cách tương đối. Phương pháp này giúp xác định cơ bản các khoản liên quan đến thiết kế, phần thô và phần hoàn thiện, từ đó làm căn cứ dự trù ngân sách hợp lý trước khi khởi công.

Công thức tính chi phí xây dựng theo m2

Công thức tính chi phí xây dựng nhà 2 tầng theo m2 như sau:

Chi phí = Diện tích xây dựng × Đơn giá theo m²

Trong đó, diện tích xây dựng bao gồm diện tích sàn sử dụng cộng với các diện tích khác như phần móng, mái, sân, ban công, lô gia hoặc tầng hầm (nếu có). Việc cộng thêm các hạng mục phụ này là cần thiết vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng vật tư và nhân công.

Ví dụ minh họa tính chi phí thực tế

Giả sử nhà 2 tầng tổng diện tích xây dựng là 180 m². Với phương án hoàn thiện trung bình, lấy đơn giá trọn gói tham khảo 7.000.000 đồng/m², ta có chi phí xây dựng cơ bản = 180 × 7.000.000 = 1.260.000.000 đồng. Khoản này còn phải cộng chi phí thiết kế (giả sử 40 triệu), chi phí xin phép (5 triệu), và dự phòng 10% (~126 triệu) để bảo đảm an toàn ngân sách.

Chi tiết phân bổ theo bảng tóm tắt giúp minh bạch: phần thô và nhân công khoảng 45% tổng, vật tư hoàn thiện 30%, nội thất 12%, thiết kế và giấy phép 4%, dự phòng 9%. Những con số này là ví dụ minh họa; mức thực tế thay đổi theo vật tư chọn, địa chất và yêu cầu hoàn thiện.

Để đảm bảo chính xác, yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng khối lượng và đơn giá chi tiết. So sánh ít nhất ba báo giá và kiểm tra năng lực thi công để tránh sai sót trong lập ngân sách. Áp dụng kiểm tra thực tế, mẫu vật liệu và kế hoạch tiến độ sẽ giúp dự toán sát với chi phí thực tế hơn.

Mẹo tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng mà vẫn đảm bảo chất lượng

Xây nhà 2 tầng là một khoản đầu tư lớn, nhưng nếu biết cách tính toán và lựa chọn hợp lý, bạn hoàn toàn có thể tiết kiệm chi phí mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng:

• Lên kế hoạch chi tiết ngay từ đầu: Xác định rõ nhu cầu sử dụng, diện tích, số phòng, kiểu kiến trúc và vật liệu. Việc có bản thiết kế cụ thể giúp tránh thay đổi giữa chừng, hạn chế chi phí phát sinh.

• Chọn thời điểm thi công hợp lý: Nên thi công vào mùa khô để tránh gián đoạn do thời tiết, đồng thời tiết kiệm chi phí bảo quản vật tư và nhân công.

• Ưu tiên thiết kế tối giản, khoa học: Một thiết kế hợp lý, không quá cầu kỳ sẽ giúp giảm chi phí vật liệu và nhân công. Ví dụ, chọn mái bằng hoặc mái tôn cách nhiệt thay vì mái thái phức tạp nếu muốn tiết kiệm.

• So sánh, lựa chọn nhà thầu uy tín: Nên tham khảo nhiều báo giá từ các nhà thầu khác nhau, đánh giá qua công trình thực tế và hợp đồng rõ ràng. Điều này vừa đảm bảo chất lượng vừa tránh đội giá.

• Chọn vật liệu phù hợp, bền và kinh tế: Không nhất thiết phải dùng vật liệu cao cấp cho tất cả hạng mục. Có thể kết hợp vật liệu ở mức trung – cao cấp tùy vị trí, ví dụ gạch ốp trong nhà có thể chọn loại phổ thông nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ và độ bền.

• Kiểm soát tiến độ và khối lượng công việc: Theo sát quá trình thi công, kiểm tra số lượng và chất lượng vật tư để tránh lãng phí hoặc thất thoát.

• Dự phòng ngân sách hợp lý: Dù đã tính toán kỹ, vẫn nên dành khoảng 5–10% tổng chi phí để xử lý các tình huống phát sinh, tránh bị động về tài chính.

Để có một công trình bền vững, chất lượng với mức chi phí hợp lý, việc tìm kiếm một đơn vị xây nhà trọn gói uy tín là vô cùng quan trọng.

Hùng Anh luôn được khách hàng đánh giá cao nhờ quy trình làm việc chuyên nghiệp, minh bạch và cam kết chất lượng vượt trội. Với kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình nhà ở 2 tầng, chúng tôi không chỉ giúp bạn kiểm soát tốt chi phí mà còn tư vấn chi tiết, hỗ trợ tối đa từ khâu thiết kế đến hoàn thiện.

Đầu tư thông minh, xây nhà bền đẹp cùng Hùng Anh – giải pháp xây dựng trọn gói hàng đầu hiện nay!

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI HÙNG ANH

• Website: https://hunganhgroups.vn/
• Hotline: 091.15.44444